文/编辑 君君
最近马光远作出了一个预言，这个预言被刷屏了。他说在 2025 年房价会出现分化的情况，有的房价会下跌，有的房价会上涨。即该跌的还会跌，该涨的还会涨。
这话乍一听像是在打太极，然而仔细去琢磨的话，实际上把未来楼市的底裤都给扒得干干净净了。
我是一个天天盯着政策和市场动向的房产博主，我会结合最近官媒的消息，跟大家说一说这分化背后所隐藏的门道到底是什么。
先说说政策吧。
这两年楼市的调控情况犹如坐过山车。前一脚还在着力压制房价，不让其上涨；后一脚就开始全力进行救市行动。
去年 9 月国家提出“促进房地产市场止跌回稳”。之后，各地迅速开始跟随，纷纷放松限购政策，降低利率，发放补贴，仿佛恨不得把一直珍藏着的政策全部拿出来。
但有意思的是，政策采取了强力措施，有的城市房价立刻有了反应，立马支棱起来了；而有的地方却如同难以扶起的烂泥，怎么折腾都没有任何动静。
这暴露了一个真相：政策可以解一时之急，但无法改变贫穷的状况。房子本质上属于商品，从长期来看，其价格取决于是否有人愿意接手，以及接手之人的口袋深浅。
为什么一套政策会在不同城市产生如此大的效果差异？其根本原因在于城市的基本面处于分化状态。
以前我们总是说“北上广深永远在上涨”，现在看来确实不是一种难以理解的现象。这些地方每年都有几十万的外来人口不断涌入，即便写字楼的租金再昂贵，也依然有人争抢着去租赁，商场里面始终是人群密集、热闹非凡的景象。
这种城市核心区的房子，早已不再是普通的商品啦，反而更像是优质的资产呢。有钱人购买它，并非是为了居住，而是为了抵御通货膨胀。
所以即便大环境极为不佳，上海黄浦江边的那些豪宅依然敢于标价 20 万每平，并且还需要靠争抢才能买到。
那些人口年年流失的三四线城市情况不同。街边店铺关了一半，年轻人过年回来后，发现老家的工作机会少得很可怜，于是扭头又回到了大城市。在这样的地方，房子的数量比人的数量还多，即便政策再进行刺激，也只是给人一种心理上的安慰而已。
说到房子比人多，最近有个数据挺有意思。
官媒报道称，如今全国的商品房库存能够销售两年多的时间。然而，仔细观察其区域分布情况可以发现，一线城市的去化周期仅为 12 个月，部分强二线城市的去化周期也只有 15 个月，而三四线城市的去化周期普遍超过 20 个月。
在菜市场中，有的摊位前人们排队进行抢购；而有的摊位，白菜却烂在了地里，无人问津。
更让人痛心的是，如今开发商变得精明了，他们不敢在没有人气的地方随意建造楼房。从去年开始，现房销售的比例急剧增加到 26%，这就意味着开发商必须先把房子建造完成，然后才能够进行销售。
购房者遇到这种情况是好事，他们至少不用担心房子烂尾。不过，这也使得供应在变相减少。其结果是，核心城市的好房子售卖数量越来越少，而边缘城市的库存则堆积得越来越高。
有人可能要问：不是说年轻人都不买房了吗？这话对也不对。
说对的原因在于确实没有人愿意充当冤大头，去购买一个远郊的期房然后等待五年才交房；说不对的原因则是真正的好房子从来都不会缺少买家。
今年开年时，北京的二手房成交量突然呈现出回暖的态势。在中介的朋友圈里，到处都是“房东跳价 30 万”这样的案例。倘若仔细去观察成交的结构，就会发现其中 80%都属于 90 平以上的改善户型。
现在的年轻人更为现实。他们要么选择不买房子，要是决定买的话，就会购买能够居住十年以上的房子。
得房率需高，物业得靠谱，最好一出门就能看到地铁和商场。成都去年出现了一个新盘，该新盘以“空中庭院”为特色，属于第四代住宅，其均价比周边楼盘贵 20%，然而在开盘当天就瞬间售罄。
这年头不是没需求，是烂房子根本入不了年轻人的眼。
扯了这么多，2025年到底会咋样？
我的判断有以下三点：其一，一线和强二线城市的好房子会逐渐上涨；其二，不要期望房子价格能翻倍；其三，因为政府手中还掌握着限价的手段。
第二，普通二线城市能稳住不跌就算赢，个别新区可能会阴跌。
第三，三四线除了市中心学区房，其他大概率继续躺平。
特别要注意县城这一区域。最近，国家正在大力推动“县域经济”。如果真的能够将产业发展起来，或许就有机会实现逆袭。然而，那些依靠拆迁而支撑起来的价格，其中的泡沫迟早是要被挤干净的。
最后说句博主的肺腑之言：
现在的楼市已不再是随意购买就能获利的时期了。过去盲目地买房被称作投资，而如今即便睁大眼睛，也仍有可能遭遇陷阱。
记住两条重要的规律：要跟随工作的机会去行动，要跟随钱包鼓的人去行动。在北上广深，那些老旧破旧的小房子都比新区的精装修房子更可靠，起码在抗跌方面是这样。
还有，不要因为现在政策宽松就头脑发热。贷款时要量力而行，不要把月供寄托在“将来会涨”的幻想上。
2025 年是否为分化元年，我们拭目以待。然而有一点能够确定，那就是用过去的二十年的经验去判断未来五年的楼市，必然会摔得很惨，会鼻青脸肿。
