前几年，在比特币等项目处于鼎盛时期的时候，币圈常常提及“凝聚强大共识”。只要有“共识”，就被认为有价值。所有人都一致看好，接盘的人足够多，自然就会涨起来。同样，用“共识”来解释房市也是可以的，并且似乎更能看清市场的本质。
房地产业的共识是什么
如今谈起房地产项目，离不开“产业”“人口”“配套”。背后究竟是什么呢？用“共识”来阐释，导入“产业”意味着购买力会增长，“人口”聚集意味着潜在购房者的基数会增加，“配套”落位意味着政府投入了真金白银。当大量的支付力在特定区域释放出来，“钱水”涌入，房价自然就会升高。
回顾上海楼市 20 余年的发展历程，过去有“宁要浦西一张床、不要浦东一间房”的说法，而如今浦东房价一次次突破新高，这种说法被狠狠打脸。在房企撤离、大虹桥新房市场初现颓势的今天，浦东的前滩、唐镇、金桥等板块依然能够保持强势，这背后是一批批在陆家嘴和张江工作的高收入人群，他们为浦东持续注入了“钱水”。房地产业的共识，归根结底还是购买力在哪里、买哪里、有多少。
“有效购买力”才是新房的核心
居住需求是人人都有的，然而满足的方式各不相同。要将居住需求转化为新房的“有效购买力”，就必须满足首付门槛和月供门槛。到 2023 年上半年为止，上海住宅的套均总价上升到了 717 万元。即便只是 90 平米以下的刚需住宅，其套均总价也达到了 408 万元。
按照首付比例为 35%且贷款 30 年来测算，总价 408 万元需要准备 143 万元的首付。月供大约是 1.3 万元每月，全年累计下来超过 15 万元。不过依据上海统计局的数据进行估算，只有前 20%的个人年可支配收入能够超过 15 万元。要是月流入要能覆盖月供的 2 倍，那么需要 2 人组成家庭才能够买得起房。即便把公积金抵扣这一因素考虑在内，即便考虑到它能降低实际还贷压力的影响，刚需直接跨步购买新房这件事，同样也只是少数人能够做到的。
当然，可以通过多付首付的方式入场来降低还贷压力。首付能出的金额与家庭原有资产有关，通常是因为进行置换购房或者是父辈积累较多。然而在任何年代，买房都不是一件容易的事情，除了通过拆迁分房获得房产外，想要置办起资产，收入都不一定低。
上海的“有效购买力”有多少
为更好地分析上海“有效购买力”的分布状况，我们对上海所有行业的薪资分布情况进行了统计。若以月收入超过 1.3 万元为“有效购买力”的门槛，总体而言，上海约 18.7%的人属于高收入群体，这与统计局数据的比例相近。从行业角度来看，“有效购买力”比例最高的行业分别是信息传输软件和信息技术服务业，金融业，科学研究和技术服务业。同时，比例最低的行业分别是住宿和餐饮业，批发和零售业，以及交通运输仓储及邮政业。
结合上海不同行业就业人口的分布情况，我们能够进一步推算出，上海不同行业的“有效购买力”大致的规模。从总量方面来看，上海大概有 200 万符合标准的有效购买力群体。在这些群体中，由于制造业的就业基数较大，所以高支付能力的群体数量处于最高水平。信息传输、软件和信息技术服务业的就业规模较为适中，并且有效购买力群体所占的比例较高。在有效购买力群体的数量方面，其排名处于第二位。采矿业以及农林牧渔业的就业规模相对较低，同时高收入所占的比例也较低。
然而，要将“有效购买力”转化为真实且能够成交的“购买力”，需要结合客户自身是否拥有房产以及是否达到置换的时间节点来进行评判。
“有效购买力”在上海的分布
从行业角度来看，制造业呈现出这样的特点：在全市范围内较为分散，但在各个区域内则呈现出聚集的态势，各个区的工业区内都聚集着大量的工业企业；金融业的分布最为集中，主要集中在浦西中环以内以及浦东的陆家嘴；互联网/IT/电子/通信业在全市的分布较为分散，然而在个别区域，比如张江、漕河泾、浦江等地，其聚集的现象则较为明显。
