资产配置要看吴女士所说的退休规划。
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作者︳吴耀西
第265条：3873字︳5分钟阅读
前段时间，新政来到了上海。 很多粉丝私信问我现在是卖房还是买房的好时机。 自己仅有的几间又旧又小的房子该如何规划？
对于手里有一些房产的人来说，有的人是清醒的，有的人是迷茫的，有的人是痴迷的。
上海很多人都受益于房地产红利。 有的因搬迁而分到了很多房子，有的则作为早期工作单位福利分到了一些房产。
还有很多房产投资者，前期有钱了，趁机买了很多房产，老房子，新房子，地段好的，地段一般的等等。
关于楼市现在和未来的走势，我写过很多文章，都是分析全国楼市的基本面和上海楼市的细节。
房地产真的只是一件坏事吗？ 这项占中国中高净值家庭60%的资产是否已无望？
我认为这不能用来确定房地产的价值。 房地产作为资产属性，仍然是可以保值通胀、提高资产增值的优质资产。
聚焦：优质资产。
是的，今天我们一起来聊聊吧。 很多在媒体上不被认为是优质房产的老人和穷人，未来将何去何从？
01
上海老破晓
在上海，“老八小”这个词大家都很熟悉。 纵观中环内的好地段，“老八小”也不少。
如徐汇、静安、黄浦、闵行、虹口等。
上海作为一线城市，受益于改革开放初期的房改政策。 当时很多房产都享受单位福利待遇，有的房产至今仍是小产权房。
作为单位福利物业，优质商品房自然没有那么多，都是六层砖混房屋。
这些房屋的特点是：密度高、户数多、小区品质较差，且户型大多在40平方米至70平方米以内。
还有一些面积大、楼层高的大型建筑。 一层楼梯基本上有6到10户人家。 一般面积为60平方米至100多平方米。 房屋类型多种多样，有的不朝南。
以上两种类型的房屋不仅在城市地区常见，而且占据了市场上大部分的房产类型。
以徐汇为例。 除了沿江的房屋外，徐汇还有优质的商品房，如徐汇中心外的长桥、华泾，以及田林、梅陇、东安路、龙华等。
基本上，过去单位福利住房占市场供应的大部分，好的商品房相对较少。
因此，2010年以后的徐汇区很多商品房都比较稀缺。 由于靠近徐家汇、徐汇滨江，所以价格也比较贵。
较远的是龙五路华景以东一带。 质量比较好。 虽然没有徐家汇那么贵，但总价基本都是几千万+。
上述楼盘的结构是虹口、黄浦、静安所熟悉的。 这些地区比较新的楼盘有浦东、杨浦、五新城。
上面提到的两种房子就是我们大家所说的：老小、老大。
老旧破旧：地段好、老房子、小户型、小区破旧
老穷：地段好、房子老、户型大、社区贫困
为什么需要添加一个好的位置呢？ 如果你的房子在上海外环以外，并且房子的产权是老小，或者是老大，
只要不是自住，我有一个建议：卖掉。 根本没有任何机动性。
只有地段好的房子才会让人真正摸不着头脑，所以我们讨论的意义也在这里。
如果位置好，我们就会根据位置的价值来确定房产的长期价值，从而无法确定资产的未来价值。
不管是老的小，又老又大，还是位置好，还有持有的价值吗？
首先说一下这两类房子的小户型。 如果您拥有这两类房屋的小户型，例如老小房小于50平方米，老大房小于60平方米。
只要你自己不住在里面，我有一个建议：卖掉。
因为小户型的房子无论是从未来只想买房的人群的需求还是从房子本身的居住感来看，基本上没有未来的市场。
让我问你两个问题：
1、您以后换房时，会买老房子、破房子还是小房子？
2、您的孩子以后会买这样的房子吗？
如果买的人很多，唯一的属性就是学区价值，就是学区房。
也许你可以买给你的孩子，但我们要考虑另一个问题，未来的教育环境，房产是否仍然被赋予教育资源价值。
我经常听到这样的话：我们把老房子保留在市区，因为反正是在学区里。
如果你有这样的想法，我们可以去官方房产挂牌网站看看现在有多少带学区的老房子在售。 未来供应量会增加还是减少？
2022年，上海新生儿数量将达到10.8万人，比2016年减少一半。
未来，不仅学区房的价值属性被弱化，婴幼儿行业也将难以盈利。
我一直建议，如果你的孩子不能再使用学区的房子，就应该尽快卖掉，哪怕是最低价，因为以后就更难买了。
当人们在出售破旧的房产时，很多人都不愿离开市场。 一方面是他们对未来的经济环境有信心，另一方面是他们不想因为人性而遭受损失。
后者所占比例较大。
再说两居室、三居室的老房子和小房子，以及80多平方米的老房子和大房子。
我们说这个的前提是，这些房子是你闲置的房子，不是自住的。
自住的分析需要分很多种情况。 如果你住在这些房子里，吴老师稍后会在单独的文章中讲到。
两居室值得持有，还是两居室、三居室值得持有，必须综合考虑。
我们应该从哪些方面来看：
1. 房子的楼层
2. 社区崩溃的程度
3、房子的朝向
4、户型
如果我们的楼层在5楼、6楼，没有电梯，或者小区没有优化改造，非常破旧、凌乱、肮脏，或者朝向是北、西、东，那么公寓结构就很差， ETC。
对于这类房子，吴老师还是有一个建议：尽快卖掉，低价卖掉。
且不说位置好，租金高，出租也方便。 按照住宅市场价值计算，租金回报率不足2%。
看似我们有租金回报率，但实际上我们在机会成本和流通风险上损失了数百万。
我们不是在赚钱，而是在赔钱。 对于某些账户，我们可以计算是盈利还是亏损。
更何况这类房子是未来跌势首当其冲的资产。
当然，如果你拥有一栋老房子，院子比较大，有2-3层，房子方方正正，整个小区都装修过等等。
如果没有其他更好的投资渠道，留在手里也可以。 核心原因是：上海的老龄化。
也就是说，这种房子以后不是卖给年轻人的，而是卖给那些老人的。
徐汇、黄浦、静安都是人口老龄化高达30%的地区。 这些地区的老年人较多，而且未来还会更多。 他们已经习惯了这些地区的生活。
因此，换个角度，低层高楼、带院子、小区改造都会成为他们的选择。
毕竟相比商品房的总价，这些房子性价比更高，生活成本也会更低。
未来是否买房、谁买你的房子，是持有房产资产的核心因素。
无论是小还是大，从长期供给面来看，不会出现大量的需求，但会出现大量的供给。
这不是由政策或经济决定的，而是由上海房地产市场的供给和人口决定的。
我们必须非常客观地看待这些不可逆转的问题。
从个人需求来看，房子是没有问题的，但是说到资产，我们要考虑的点有很多，不能简单理解为：
只要是一线城市，核心地段的房子都值得持有。 这种持有资产的想法风险很大。
从资产角度来看，我们需要记住三点：
1.计算本金的机会成本而不是租金收入
2.考虑房地产的流通风险而不是房产的涨跌
3. 发挥金融属性价值促进财富增长
02
老年人和年轻人如何规划？
我有一个非常喜欢房子的客户。 因为他早买了房子，又拆了，所以家里的财富确实增加了很多。
但也因为房子买得早，手里的老房子和小房子相对较多。
徐汇区有4栋老房子和小房子，黄浦区有2栋电梯较新但不太大的房子被搬迁，静安区还有一栋较大的商品房。
浦东三林也有2、3处，闵行也有一些。
客户家庭的总资产都是房地产，占比80%左右，家庭的被动收入也依赖租金。
经过这几年房地产市场的风云变幻，2020年之前，在经历了疫情和真正的市场低迷之后，大家对房地产的价值依然抱有绝对的信心。
很多人也在思考这个问题。
我的客户就是这些思想家之一。 去年他问我：吴先生，我现在有这么多房子，你觉得我应该把它们都整合起来吗？
尽管客户已经通过房地产实现了财富自由，但他还是感到困惑和不安。
但也正是这种自由感，让他对未来的房产非常迷茫。 毕竟，这些财富是来自国家房地产的市场红利，而不是他自己的专业投资。
后来我们进行了一个小时的电话交谈，我对楼市的基本面、上海的基本面、未来的趋势做了详细的分析。
后来我开始盘点他家的财产。 我对他家族的所有财产进行了市场分析和持有价值分析。
总体方案规划方向为：
1、哪些房子必须卖？
2. 卖掉后你会买什么样的房子？
3. 哪些资金应该配置为金融资产？
4、哪些房子将来应该传给孩子？
5. 未来如何预防高额遗产税
6. 如何规划二孩婚姻的风险
7. 如何规划夫妻的退休生活
更令我欣慰的是，在我们后来的多次腾讯会议和电话中，客户都能接受建议并认真执行计划。
在卖房子的过程中，因为我们在疫情期间做了布局，疫情后的几个政策动向也让他成功变现了几套老房子和小房子。
整合后，以子女名义以市场低价购买了两套优质商品房。
与之前家庭单一的房产资产相比，这些资产赋予了客户家庭更加多元化的资产。 同时，他们也解决了流动性、资产增值、继承、婚姻等诸多风险。
在存量资产时代，我们需要的不再是自己的判断和过去市场的红利。
我们需要更多专业、有经验、有全球视野的资产配置人士来制定专业的规划，让我们的资产能够安全、增值。
新时代、新经济周期，市场只属于专业投资者，非专业人士将承担更多风险。
03
总结
房产是一个家庭的重要资产，也是我们比较关注的资产。
但我们不得不承认，过去的房地产投资思维现在基本没用了，我们需要更加多元化的资产配置规划。
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关于吴老师
我的信条：
坚持做只说实话的风险管理和资产配置专家
