在月度和季度的关键时点，盘点楼市是个好时机。随着时间的推进，楼市在成交量方面有足够的支撑。把时间拉长到前三季度之后，我们会发现结果与月度不同。
先来看下2019年前三季度上海楼市成交面积TOP30榜
成交总面积TOP30
季度榜单和月度榜单有不同之处。月度榜单的榜首项目在季度榜单中是 TOP4。大华碧云天多次获得月度榜单的头名，并且在统计口径到三季度 9 个月之后，它依然能够位列首位。
万科天空之城同样发加推星之屿，西郊金茂府也同样如此。
强者恒强，这里的强指的是体量，多个分期，或是加推。
当然，我们不会忘记另外几个月度冠军。其中有龙湖天璞。还有望园豪庭。以及中核锦悦府。
我们依稀能够从这些销售红盘中归纳出不少买房选筹秘诀。
选筹秘诀 1
一二手倒挂
案例：大华碧云天
这样便不难明白其中的缘由了。
大华碧云天一二手房倒挂明显，这是项目连续热销的重要原因。
大华碧云天近4个月的销售套数、均价及套数排行表现：
12 月销售超过 230 套，套数排行第一。3 月销售也超过 230 套，套数同样排行第一。其余两月，基本一个排在第七位置，一个排在第八位置。
近两个月的成交均价呈现出了悄无声息的上涨态势，上涨幅度在 3000 - 4000 元/㎡之间。
该项目的价值未来会有进一步提升的空间。
大华碧云天处于中环线边上，它售卖着价格最低的房子，而业主所享受到的服务却远高于其价格。
主打户型具备南北通透的特点，并且是三开间朝南的设计。其得房率高达 80%以上。在中环线附近，这样的情况是比较少的。
大华深耕这一区域，配套发展成熟。
选筹秘诀 2
区位配套和定位
案例：龙湖天璞
龙湖天璞销售火爆离不开以下这几点：
随着“大虹桥”概念日益火热，周边房价被众多投资客看好。龙湖天璞项目处在嘉定江桥板块，且处于虹桥居住区。经由嘉闵高架，大概 20 分钟的车程就能抵达虹桥商务核心区。
配套：项目南侧在建的 14 号线金园五路站距离该项目约 1 公里，预计 2020 年通车。14 号线是上海目前在建地铁项目中唯一穿越市中心区域的线路，号称媲美 1、2 号线，横跨嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区、浦东新区五大区，途径江桥、曹杨、陆家嘴、金桥等人流聚集点，其“流量担当”角色较为明显。
龙湖天璞的地段处于外郊环。然而，它身为龙湖集团“天”字系产品，其定位依然是高端品质住宅。
在小区的园林设计方面，一直保持着一贯的水准，和之前售罄的一期是一样的，没有什么差别。
龙湖天璞二期在装修标准方面，除了以上 4 点是热销主因之外，与前一期产品存在不少差距。此前若称其为豪装，那么此次或许只能被认为是简装了。
近期即将开盘的保利云上很有希望接替龙湖天璞。可以预料到，它的销售情况不会差。
选筹秘诀 3
性价比
案例：西郊金茂府
一期的均价大概在四万出头，凭借这个价格就能成为金茂府的业主，它是专门为刚需人群打造的，而性价比是其成为日光盘的核心优势所在。
后期加入了叠拼产品，这使得均价有所上升。不过，它依然得到了市场的认可。
案例：万科安亭新镇
万科安亭新镇，高层有不错的成绩，别墅也有不错的成绩。总体而言，当前在售的是整个项目公寓房的最后一期产品。其单价不到 3 万，高层总价基本控制在 300 万内，300 万对于刚需购房者具有足够的诱惑力。
产品不错，地段也不错，环境同样不错。价格较为适中。主要客户有刚需群体，还有板块内产业园工作的置业者。
选筹秘诀 4
多重因素（优点叠加）
案例：中核锦悦府
如今购买新房，第一选择是去青浦。青浦的新房选择较多，价差比较高，品质也比较好。
中核锦悦府单月成交达到 300 套以上，此成交数量处于近半年的高位。其主要有以下 3 个方面的原因：一是项目自身的品质和优势吸引了众多购房者；二是营销推广策略得当，有效地提升了项目的知名度和美誉度；三是市场需求的稳定增长，为项目的成交提供了有利的外部环境。
地段具有优势，它距离 17 号线的蟠龙路站比较近，同时距离国家会展中心有 1.5 千米。
周边次新房中建锦绣天地的二手挂牌均价为 6.67 万。中核锦悦府带有精装，其成交均价是 5.6 万。由此可见，一二手价格存在明显倒挂现象。
3.产品优势：100㎡三房两厅两卫户型，可以说是一步到位。
青浦新房如此紧俏，原因之一是它的供应量十分充足，这使得购房者有足够的余地可以进行选择。
徐泾买高层，朱家角买别墅。淀山湖买刚需，徐泾买改善。
17 号线长驱直入，长三角一体化青嘉吴的发展态势，让人们对未来青浦的发展充满了遐想。
选筹秘诀 5
学区的力量
案例：紫竹半岛
9 月排名居首位的新房，其出处是闵行吴泾板块的网红盘紫竹半岛。该盘成交的总面积为 33660㎡，共成交 244 套，成交均价是 54221 元/㎡。
一个半月前，大家常常把紫竹半岛和距离它 2KM 远的万科青藤公园进行比较和竞争。
此次推出的是花园洋房，它的容积率仅为 1.18。从舒适度方面来看，周边的高层产品无法与之相比较。
紫竹半岛的一个亮点是层高 3.5 米，干挂石材展现出豪宅风范。然而，仅凭借这些优势，还无法让它比万科青藤公园每平方米贵 1 万元。
紫竹半岛亮出了他们的关键举措，在教育方面，从幼儿园到初中阶段，所对应的学校在闵行区域内属于第一梯队的学校。
华师大附属紫竹幼儿园
华二附中附属小学
华二附中紫竹学校
12年的教育一次搞定，可以说是是非常大的学区优势了。
难怪坊间将紫竹半岛称作吴泾地区的“终极改善盘”，它完全能够称得上是一步到位的。
选筹秘诀6
前期品质和口碑
案例：四季都会（区域内无竞品）
四季都会热销的原因在于它是区域内仅有的新一手房住宅，这意味着没有竞品楼盘。同时，与其他周边楼盘相比，该项目具有价格优势。此外，它还是区域内唯一真正意义上的轨交房，并且是上海主要轨交线路的起始站，这是四季都会的另一个优势。
案例：鹏欣一品漫城五期（多年开发和经营形成的良好口碑）
鹏欣一品漫城五期，是由上海本土的老牌开发商鹏欣所打造的。它还是上海为数不多的超大体量的“别墅级”楼盘。
开发运营已经有 10 年了。它分 5 期推出。产品包含联排别墅、洋房和高层。居住和生活的设施一应俱全。就如同一座小型城市一样。
它热销主要有以下原因：其一，8 号线芦恒路站距离很近；其二，它是实实在在的轨交房。同时，该楼盘发展运营已达 10 年，如今周边的配套已经非常完善。
如今有个全新概念，把浦江称作前滩南。一品漫城既能享受浦江镇的便利，又能接触到 3km 之外前滩的配套，双板块的利好都能沾到。
阿飞总结出了日光盘的几个共性原因：
1.所处地段新盘较少，无竞品；
2.区域内的标杆项目，品质保证；
3.产品好还不算，价格还优秀。
选筹秘诀 7
无可替代的稀缺板块
案例：前滩东方悦耀
从认筹到销售的周期方面来看，都比不上之前的当红热盘晶耀名邸。不过，这并不妨碍前滩在陆家嘴之外，成为像被众多星星捧着的月亮一样备受关注的板块。
君不见华唐名邸租改售后进入二手房市场，单价直接破 10 万，由此可看出前滩的号召力与影响力，唯一的区别在于能否买到。
选筹秘诀 8
政策利好的美好遐想
案例：保利玲珑公馆
保利玲珑公馆借助了临港自贸区的优势。它的低门槛吸引了不少刚需一族。这些刚需一族对它进行了追捧。
总体来看，热销产品几乎是由青浦、嘉定、奉贤、南汇等外环板块所包揽。市区项目未能挤进前十榜单。
TOP30 里，有超过六成的楼盘，其均价低于 5 万元每平。总价大概在 300 万到 500 万之间。这些区域成为刚需上车的首要门槛选择。从榜单能看出，“刚需”是如今沪上购房人群主要的关注重点。而且政府限价让某些高单价项目更具性价比。关注热度一直都很高，开盘就受到追捧是在意料之中的。
接下来看成交套数 TOP30 。对于开发商而言，销售面积榜很重要，因为是以单位面积进行销售的。而对于购房者来说，成交套数则更为直观。
排名可能有个别顺序上的差别，但是总体态势是基本一致的。
成交套数TOP30
然后我们来看一组有趣的榜单：成交均价TOP30
为何说有趣？
这个榜单是依据成交均价来从高到低进行排序的。买不起它，但是看看总还是可以的吧。
目前魔都均价排前 2 的项目分别是汤臣一品和古北臻园。汤臣一品的单价超过了 20 万/㎡，套均总价超过了 1 个亿，也就是有 8 个 0。古北臻园的单价也超过了 20 万/㎡，套均总价同样超过了 1 个亿。其中，汤臣一品的套均总价更是达到了 1.7 个亿。
看了TOP30的榜单，我们基本上也悟出了一些门道。
比如如今上海的豪宅门槛，客气的说，2000万起。
此外，我们可以发现上海当下主流的豪宅所在区域板块。若要买豪宅，需重点关注以下 3 个板块：
陆家嘴
黄浦滨江
金虹桥
然后，则是总成交金额TOP30
最吸金的项目——中海建国里
均价在 13 万左右，一共销售了 308 套，每套的平均总价是 2049 万，通过这些数据，总成交金额达到了 63.1 亿元。
榜眼项目九庐，套均总价2376万，总计成交金额51.33；
TOP30总销售金额都超过了21个亿。
最后我们来看下整个板块成交情况：
板块成交套数TOP30
在区域方面，TOP30 榜单依旧是由浦东（包含临港）、青浦、奉贤以及嘉定松江这些处于外环的区域所占据。
在板块方面，中国楼市向来是一个政策主导的市场。自贸区新片区花落临港之后，临港新城板块仅用了八九这两个月，总共成交了 2633 套并夺得冠军。当下，临港楼市依然处在政策的蜜月期。
其次是嘉定嘉定新城，其三季度成交套数超过了 2000 套。
成交数据是实实在在的，带有真金白银的价值，因此完全能够当作买房或者进行投资的参考。仔细研读八条楼市选筹的秘诀，期望能够助力大家在四季度里挑选到心仪的楼盘以及拥有美好的生活家。
