一：概况
三林这个地方，在上海地理版图中处于中心位置且很稳固。它既可以去往浦东，也能够到达浦西。这里的地铁、隧道和大桥数量众多。因此，一直以来，将军前来踩盘的呼声都很高，这是很正常的。
原来的三林规模没那么大，要出了中环才算；原来的三林也没那么有名，有名的只有肉皮汤。很早以前过了川杨河，那是农民白白每天 4 点去农田，7 点去苏州的地方，和上海没什么关联。白白们去上南就是去赶集，去浦西就是去上海。
世博会给大南部注入了很大的活力。地铁的情况要么是没有，要么有 3 条或者 5 条。三林也最终被纳入了发展规划中，开始奋起直追，并且竟然成为了浦东中环外具有重要地位的板块。近几年，前滩进行了大规模的开发，这又像是注入了活力，但似乎大家对这位后来崛起的小兄弟并不是很喜欢，看到 7 万 8 万的房价直摇头。
先来看地图，三林镇在将杨思镇吞并之后，拥有了相当于两个镇的土地面积，这面积是非常大的。而且板块数量也特别多。这次我们从三林区域中开发最早，同时又是次新盘最为聚集的三林城板块开始。其他未开发的土地以后再进行讨论。
三林城属于东明路街道，东明路街道属于三林镇。这样如同套娃一般的行政级别，让人不知其用意何在。结合 2040 年规划来看，高青路这边竟然有个地区中心？难道是要让恒大搞独立吗？
二：交通
地铁：
6号线：华夏西路站
11号线：三林站，三林东站
三林处于中环外板块，它的步行距离可达双轨交，在 3 站换乘范围内有 5 轨交的配置，这一配置在浦东是首屈一指的，即便放在全上海进行比较，也没有能与之匹敌的。
公交：
周南线：包含周家渡、上南、杨思、周康、祝桥、惠南。
三林的轨交密度较大，同时公交数量也不少。然而，这些公交路线大多倾向于上海的南部以及浦西的市中心，而开往浦东中东部的公交车几乎是没有的。
驾车：
东西向：中环，外环，三林路，永泰路
南北向：东明路，杨高南路，上南路
上海的南外环划得很近，所以在三林城，3 到 5 分钟内就能利用到两条城市大动脉。并且，该板块本身已经经历了 10 多年的建设，其内部的路网基本已经打通，在高峰出行时，选择的面比较广。
三：商业与就业
中房金谊广场Jmall
三林人气最为旺盛且是唯一的中型商业综合体，其业态偏向中低端，还带有 3d 电影院。在开业之时，曾经一度人气非常低迷，几乎快要倒闭了。之后把北面的龙头天桥架设起来，经营状况就迅速变得好了起来。
龙抬头
三林城沃尔玛
三林城市商业广场曾经存在，其商场体量较大。然而，由于经营不善，该商场已腾空商户并整体出售。其中，沃尔玛仍在营业，但人气大多被金谊广场的乐购吸引走了。
中房晶华
中房在三林深耕了十数年。那些叫得出名字的楼盘以及地标，大多是由中房集团打造的。如今，它又位于 11 号线三林东的地铁上盖商办综合体。目前，这里已经入驻了一部分企业，还有咖啡厅以及 2D 电影院。商户的招商工作尚未完成。
三林城周边整体的商业业态较为单一，板块的消费能力也不是很强，那些喜欢热闹的人就不太合适了。
就业方面，三林周边目前尚未有大型就业中心。然而，由于轨交便利且路网发达，前往徐家汇、张江、陆家嘴、人民广场、新天地、静安寺等主要就业中心，乘坐地铁或驾车都能控制在半小时左右。未来前滩开发完毕后，或许能够实现 10 分钟通勤。
四：医疗与学校
医院：
东方医院南院（三甲综合）
学区：
无，次新对口的尚博实验，也不比三林镇中心好多少。
五：社区环境
金谊永泰社区
三林城金谊河
中林城乡结合部
金谊河畔对面的部队用地
三林城的环境就好很多了
环林路上的健身步道
中林的金光村基本拆空
著名的三林塘
去年刚通车的三林路
金橘社区
金禾社区
樱桃苑社区
六：规划
近期：
东明路打通外环
浦东新区东明路新建工程已启动环评公示。此工程属于城市次干路。它南起芦恒路，北至环林西路（环林东路）。道路全长约 1.9 公里。道路断面形式计划采用双向 4 快 2 慢。该工程范围内还涉及新建 5 座桥梁。
东明路被打通了，这给三林城带来了人气，尤其是给原本人流不足的环林路一侧带来了人气。同时，也让康桥的电信三兄弟（保利林语溪、绿地香颂、中海御景熙岸）以及三林懿德大居（东方康德家园、依水园）的出行变得更加方便了。
建设现状
尚博社区对口幼儿园，初中
湾流域城的配套教育资源，建筑工地曾有被东方医院拿下作为南院扩张的情况，然而湾流域业主进行了力争，最终还是保留了教育用地。目前，幼儿园和中学都在建设过程中，尚未确定会被哪所学校获得，之前一直有引进大同初级中学的传闻。
在建中学
中期：
上海三林城市商业广场
三林城市商业广场规划图
深圳市信城不动产有限公司通过上海联合产权交易所网上交易平台，以挂牌竞价的方式获取了“上海三林城市商业广场”项目。上海联合产权交易所的信息显示，此次出售的三林城市商业广场资产包含购物中心、临街商铺、甲级写字楼办公以及星级酒店等。该项目的总建筑面积达到了 15.34 万㎡。“上海三林城市商业广场”项目处在上海市浦东新区西南部的三林镇。此地距离地铁 11 号线三林东站仅 300 余米多。开业之后，“上海三林城市商业广场”会成为三林片区规模最为庞大的商业综合体项目。
城市商业广场现状
远期：
中林旧改项目，三林中环商务区
项目地理位置北边是华夏西路（中环路）。
在建安置房
七：总结
优势：
1.良好的区位，强大的轨交路网
上海处于地理正中心，其地铁密度较高，大多数上海的就业中心都能够在半小时内抵达，几乎不存在任何死角。并且后续规划的 19 号线、22 号线（26 号线），都将在三林设置站点，三林城靠近这些站点可以进行换乘，这将进一步提升该板块的交通便利程度。居住在三林，基本上不需要过于担心工作变动所带来的问题。
2.大量中环空地，前滩强烈预期
2040 年的规划中，前后滩被划分进了中央活动区。当前的三林仅仅是一个近外围区域。然而，一旦前滩的预期得以落地，那么三林就会成为紧贴市中心的板块，从而发生质的变化。另外，三林拥有“超大片”的待开发空地。实际上，上海并不缺空地，例如罗山路两侧、九星、桃浦、大场以及外环外那无边无际的地方。上海所缺的是距离人民广场 10 公里以内，并且能够成片开发的空地，而三林所提供的土地，在全市范围内是最近、最好且最大的。
三林中环商务区规划图
3.总价低，上车容易
三林的动迁盘和商品房都有一个特点，那就是套均面积很小，房型较为紧凑。动迁房大多是 70 平的两房和 85 平的三房。在上海的动迁房中，尤其是市区的动迁房中，这样的情况是比较少见的。这种房型完美地限制了总价，同时也解决了老公房没有电梯的缺陷。商品房中，90 平的是 2+1 户型，120 平的为 3 房 2 厅 2 卫。由于存在偷面积的情况，实际套内并没有显得局促。即便单价较高，但总价依然控制在 700 万以内的改善置换预算范围之内。
劣势：
1.商业凋敝，板块消费力待提升
三林的商业与浦东大部分板块情况相同，仅能养活一个综合体，其业态偏向中低端，沿街以及其他社区商业也难以发展起来。反观浦西远在外环外的莘庄七宝……无需比较了，根本没法比。即便南浦东最为热闹的昌里路世博源，在现阶段其业态也无法实现进一步升级，只能依靠低消费的品牌来维持运营。或许只有等到前后滩真正能够承担起市中心的功能之后，消费力才有可能提升。
品质楼盘的租售比很低
2.距离御桥垃圾场比较近，环境好坏参半
御桥垃圾场虽名为御桥垃圾场，但实际距离三林并不远。它到东林在 2 公里内，到三林城 3 公里内，而距离最近的三林世博家园南区仅 1.2 公里，是重灾区。从环境方面来看，三林城早已开始开发，已形成宜居社区；然而，周边的城中村并未彻底清理完毕，周边还有不少建筑工地，依旧给这里带来了不少流动人口。
菜小放学进行时
3.欠缺改善户型，欠缺优质学区
总价低好上车是优势。但正因如此，板块内缺少改善户型。110 平以上的大两房稀缺。145 平以上的大三房也稀缺。别墅产品屈指可数。所以板块的天花板无法提升。高消费人群难以进入。同时，大板块内优质学区的覆盖面小。三林城无学区可念。这是无法进一步提高竞争力的原因之一。
总结目前的三林城适合以下几种人群
1.浦西浦东两头就业的家庭，地理中心不会辜负你
2.刚需400万人群。地铁黄金老破小，板式电梯小两房
3.改善700万人群。双轨90平小三房，万科金地大品牌
以最小的代价获取最高的效率。
看房大将军：
走遍上海的 15 个区和 200 个板块。他是挑房买房的专业户，也是上海小区的活地图。最懂房子背后的那些故事。是刚需就买便宜货，是投资就买潜力股？看房、荐房、挑房、买房，关于房子的问题，都可以向大将军提问。
