2021 年的楼市走向如何呢？许多人都在进行猜测。然而，从近期的房地产政策来看，楼市的大方向不会发生改变。
房住不炒依然是主旋律，放弃幻想
1 月 21 日晚，上海市推出了楼市调控的“沪十条”，也就是《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。此政策成为了开年首个对楼市调控进行收紧的一线城市政策。
1 月 25 日，上海楼市调控政策再度加强。其中，把法拍房首次纳入限购范围。这意味着，凡是参与竞买的人，都必须事先确定自己在本市具有购房资格。并且，在拍卖成交之后，如果因为买受人没有购房资格，那么就将依法承担悔拍等相关的法律后果。
1 月 29 日，上海银保监局印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。此通知要求各商业银行要严格执行房地产贷款业务的各项规制要求，要严格落实差别化住房信贷政策，要严格审查个人住房贷款的最低首付比、偿债收入比以及限贷等情况。
由此可以判断出，新的一年对于房地产企业的融资管理不会放松。
作为开年首个执行房地产新政的一线城市，上海很有代表性。这至少说明 2021 年国家对于房地产的调控不会放松，“房住不炒”是楼市的主旋律。接下来哪个城市会跟进，需等待时间来评判。
改善盛行的当下，刚需首套市场会更轻松
上海出台了相关政策对楼市进行调控。其中有一项政策是夫妻离异后，任何一方在夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；另外，房地产调控新政调整了增值税征免年限，把个人对外销售住房增值税征免年限从 2 年提升到了 5 年。
在当前改善的形势下，房地产调控政策会对改善类客群带来较大影响。实际上，增值税免征年限提高到五年这一举措，上海不是第一个实行的。早在 2020 年 9 月 16 日，沈阳就已经开始执行了。从目前的市场走向来看，“满五”政策的影响力极为巨大，至少在沈阳楼市中，其影响已经体现出来了。
未来对于刚需首套客群而言，购房压力会有所减小。同时，对于改善类客群来说，购房压力则逐渐增大。
只对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款的影响力巨大
1 月 29 日，上海银保监局印发的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》里，有这样一项规定：重点去支持借款人购买首套且是中小户型的自住住房的贷款需求，并且只能对购买主体结构已经封顶的住房的个人发放住房贷款。
部分开发商认为，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”这一规定是致命的。新政实施后，预售制度受到了间接打击，这对实施多年的房地产预售政策将是一个重大改变。据深镀君所知，某个城市曾传出施工正负零的政策，这在地产行业引发了很大的动荡，尽管最后并未实施，但从这可以看出预售对开发商的重要性。
此次上海的这一政策，即只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。该政策在开发商回笼资金方面将产生巨大影响，在销售周期方面也将产生巨大影响，在成本压力方面同样将产生巨大影响。未来或许会有部分房企面临退出市场的可能，并且房地产集中化会进一步加强。
上海一周内出台了三个房地产调控政策。不能以偏概全地看待这一现象，不过从这当中我们也能对 2021 年的全国楼市有所感受。对于其他城市来说，其能借鉴的意义究竟在哪里呢？房住不炒依旧是大势所趋，改善类住房将会成为调控的主力，房地产未来的压力也将会不断增加。
