暂时落后的北上海四区，为了逆袭突围，到底做了哪些努力？
未来，真的能够逆袭成功吗？
虹口
虹口今年风头无两。
2024年前三季度GDP增速高达8.9%，位居全市第一。
虹口存在一个很大的劣势，那就是其地域面积较小，可供开发的空间原本就不多。
北外滩以及整体拆掉的虹镇老街区域除外，其余的地方，像四川北路、凉城、曲阳、江湾等区域的城市格局，在 20 年前就已基本上确定下来了，并且几乎没有什么地方能够进行开发。
因此，虹口很早就意识到，自己的发展逆袭其实只有一条路：
专心致志地去搞好北外滩这个规划，这个规划是市里全面支持的重磅规划，集中力量把这件大事办好。
区内其他板块不会有大量资源倾斜，也不会取得飞速进步，只需保持城市更新的有序进行。
因此，当我们纵观虹口近十几年的城市格局变化时，就能够发现，大规划、大项目以及大公司的归属之地都是北外滩。而其他区域的变化，基本上都处于非常小的状态。
四川北路在 CAZ 范围内，然而大部分项目只是局部地块的更新，像今潮 8 弄以及嘉杰广场的更新等，并未有改善区域能级的大项目得以落地。
凉城等地可见的变化仅为虹口金茂府、虹安里等小地块旧改所带来的城市更新，还有一些老旧社区的维护性改造以及配套升级。
当然这个开发思路不存在任何问题。北外滩将重点放在航运、金融、外贸产业上。在市里资源的投入下，北外滩迎来了众多的产业增量。
北外滩目前聚集航运企业4600家，运力占全市近七成。
北外滩落地了超过2100家资管、财富管理机构。
北外滩拥有外贸企业 4500 余家。2024 年 1 月至 11 月期间，这里的出口呈现出增长态势，增长幅度为 40%。
过去十几年，从结果方面来看，虹口的最大增量基本都源自北外滩的开发。
2012 年到 2017 年期间，虹口的经济增速处于倒数第一的位置。2017 年之后，其增速在全市位列第四，在市区范围内仅落后于徐汇。
未来十年，北外滩规划将全面落地。北外滩的超高层地标建筑群将会全面建成。这样能补齐外滩、陆家嘴、北外滩这个黄金三角的最后一角。
北外滩之前未曾形成成熟的豪宅区，仅有像白金湾府邸这样的少量豪宅。
北外滩在进行开发，于是北外滩的豪宅渐渐增多了。其中有北外滩西区的海泰北外滩项目、太古北外滩项目以及天潼里项目。
未来，北外滩东侧的提篮桥片区将会进行风貌别墅改造。同时，它会与北部的瑞虹新城形成联动。
黄浦风貌别墅群的存在给虹口别墅区的销售带来了压力，让人对其销售是否顺利产生了疑问。
虹口的发展与北外滩紧密相连。倘若北外滩能够按照预期全面落实，那么虹口的未来将有着无限的可能，并且能够直接占据北四区的王者之位。
北外滩主打的金融产业以及外贸产业，与陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江存在部分重合。目前，这些行业的增量较为有限。北外滩仍有较多的在建商办项目。未来，依靠目前的定位能否将其完全填满，存在着一些隐忧。
如果当下转型比较主流的科技产业，那么对于土地的需求量会比较大，比如需要厂房、科研基地等。而虹口在这方面不占优势，所以未来能否持续保持领先地位还需要观察。
杨浦过去十年的逆袭之路，最重大的成果就是：
成功让发展方向发生了转变，发展重点从远离市区的状态变为亲近市区，发展重心从西侧的位置转移到了东侧。
杨浦前些年曾走向没落，很大程度上是由于之前太过强大，在新的时代难以迅速转变方向。
杨浦是传统工业强区，以前gdp一直排在徐汇前面。
上世纪七八十年代，杨浦的地位非常重要。它的工业产值在上海全市占比超过四分之一，为全国贡献的财政收入超过 5%。
杨浦的工业基础十分良好。在 100 年前，杨浦就已然成为重要的工业基地。在此处，诞生了中国的第一家发电厂，诞生了中国的第一家煤气厂，也诞生了中国的第一家纺织厂，其工业基础相当完备。
建国后此地自然而然成为了市区的工业龙头。大量工厂被建设起来，工人新村也随之建成。在当时，这里被视为市区的成熟地区。
50年代的工人新村分布
工业时代所留下的城市格局，对杨浦在新时代的城市建设进程以及产业发展起到了限制作用。
90 年代之后，新产业时代带来了冲击。杨浦的工厂开始向外迁移，企业开始出现倒闭的情况。到 2000 年代初期，财政收入下跌到了在上海处于倒数第二的位置。
杨浦在过去的大部分时间里经济水平比徐汇高。到了 2015 年左右，杨浦被徐汇超越了。并且之后一直都没有再赶上过。
90 年代之后，上海的市区开始全面进行开发。杨浦由于历史方面的原因，失去了一些机会。
杨浦内中环有大量土地已被填满。最好的那一环内以及滨江地带，大多是老破小、工厂和棚户区。
大家都在市中心兴高采烈地搞建设的时候，杨浦只能将发展重心转移到北方，去开发五角场和新江湾。在这个过程中，杨浦错过了内环商务区以及内环豪宅落地的最佳年代。
大家都在关注滨江的时代之际，南面的徐汇滨江借着世博滨江的东风开始全面拆除并重建，而当时的杨浦却被困在周家嘴路棚户区的旧改征收工作中。
杨浦在很长一段时间里，其发展中心是区内西部的那些成熟地区。这些成熟地区通过高校产业带与五角场地区相联通，从而打造出了产业集群。
城市开发是不断轮动的。经过多年的征收以及土地整备等工作后，杨浦迎来了开发的第二春。
随着杨浦的内环以及东外滩有大量的地块进行拆迁和征收，杨浦之前的发展重心是从离心向北亲近宝山这个方向发生了改变，重新变为向市区亲近并且开发内环。
在住宅方面，鞍山有三兄弟的楼盘，江浦公园有四兄弟的楼盘，东外滩有众多新房纷纷上市，这种情况改变了杨浦内环没有次新楼盘的窘迫状况。
东外滩有大量地块进行拆迁征收，这吸引了字节跳动、美团、b 站等诸多总部入驻落户。这些吸引来的总部至少带来了 5w+的高收入人群。同时，东外滩核心区的大量住宅地块也陆续上市，从而打造出了一批新中产社区。
隔江相望东外滩
与此同时，五角场-江湾地区的开发也没有停止。
三门路的杨浦第一高楼完成了封顶的工作。抖音电商总部入驻到了这里。周边有叠纸游戏等众多公司在引领。B站也有众多公司在引领。这些公司作为杨浦互联网产业集群的重要部分，一起引领着五角场未来十年的发展。
未来十年，杨浦的重心无疑是聚焦在东外滩的持续开发方面。 杨浦在未来十年的重点是致力于东外滩的进一步开发。 从未来十年来看，杨浦的重心就是在东外滩的开发上持续发力。 未来十年间，杨浦的重心主要是在东外滩进行开发工作。 未来十年的时间里，杨浦的重心明确是在东外滩的开发上。
内环内八埭头地区进行了重新开发，滨江商务区开展了二次招商，产业持续被引进孵化，同时还有新房项目的开发。
不过由于上游的虹口北外滩仍在开发，尚且需要大量的产业导入；
东外滩在未来的一段较长时间内，一直处于北外滩的虹吸作用之下，同时也受到北外滩的压制。
东外滩若要发展，最好与北外滩进行错位竞争。它可走新产业孵化的路线，以自身较强的互联网产业为基础，进而孵化并打造产业集群。
东外滩的产业后续发展如果不太顺利，那么在这几年里，杨浦供应了大量同质化的次新商品房，这些商品房就会面临踩踏的风险。
部分区域2025土地储备计划出炉
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普陀
近几年，普陀发展的很景气。
2023 年普陀区的 GDP 增速在全市处于第五的位置。与 2021 年相比，它上升了 9 个名次，且是整整 9 个名次的提升。
2023年，普陀的一般公共预算收入增长，也是排名全市第一！
2024年上半年，普陀再次夺冠。
普陀的一般公共预算收入同比增长了 12.03%，在全市范围内增速居首，其一般公共预算收入达到 94.26 亿元。
回顾普陀过去这些年的发展逆袭之路，其实就在于一个词：
多点开花。
普陀之前的发展状况较为艰难。其原因在于基础较为薄弱，存在较多的问题和困难，并且运气方面也不是很理想。
普陀的大部分土地都是外区并进来的，底子就不是太富裕；
万里开发之时大部分为农村，长风曾是工厂区，桃浦过去是化工厂，真如原先为批发市场，这些地方都不算好地方。
内环内的长寿路曾经是商业繁华的地方。然而，可惜的是，它规划得太早，局限性较大，整体被定义为老静安的外溢板块。武宁长寿开发了大量的住宅楼，这直接导致了普陀 CAZ 的数据为 0。
后面的情况就像副中心开发所遭遇的那样，大家都有所了解，开发过程也并非一帆风顺，所以普陀在早年的发展一直处于较为平淡的状态。
好在普陀没有气馁，熬过了最难的时间点：
桃浦土地整备结束变成了桃浦智创城。
桃浦智创城的公园建起来了，办公楼也建起来了，新住宅同样建起来了。它正越来越向现代化城区迈进，也在向商务总部迈进。近两年卖地的行为给普陀做出了不小的贡献。
图源网络
长风在工厂拆除之后启动了整片的开发工作。同时，引进了许多优质的企业。其中，长风的改善社区中海以及雅戈尔等，已经成为了普陀区的第一改善社区。
真如走出了泥潭，在中海的打造下有了市区的气势。中海环宇城开业之后，成为了西上海新的流量明星。
如今普陀主打的就是这三大区域的开发：
一带（长风），一心（真如），一城（桃浦）。
这几个区域目前的城市界面正逐渐变好，越来越呈现出都市感。然而，它们都存在着一个共性问题，那就是产业空心化。
长风虽然开发的早，但是也无成型产业集群；
真如目前的企业入驻情况不太理想。桃浦处于板块发展的早期阶段，有大量的商办需要公司入驻。之前甚至有部分企业从长风转移到了真如和桃浦。
在《上海最难产的副中心，终于最后一搏了？》这篇文章里，我曾讲过。这些地方的写字楼很漂亮，并且已经形成了一定规模。然而，如今已经不再是仅仅依靠规划图和写字楼地标就能进行招商的时代了。
这年头产业招商，一方面需要拼资源底蕴，另一方面需要拼现金（给予补贴）。而在这两方面，普陀都不是很擅长。
普陀要保持高速增长，就需要在某一产业领域扎根，这样才有机会在未来持续取得突破。
闸北
闸北运气非常好，过去这些年，一直在闷声发大财。
大宁地区的开发获得成功，在某种程度上是由于隔壁的真如没有发展起来，从而给了大宁崛起的机遇。
在过去的很长一段时间内，大宁曾替代真如。大宁对周边居民起到了副中心的实际作用。
市北高新区曾经只是在工厂区当中诞生的一个小产业园区，经过十余年的发展，已然成为了上海大数据产业最为核心的产业集群园区。
有 27 家跨国公司地区总部在此集聚，14 家民营企业总部在此集聚，700 余家大数据人工智能企业也在此集聚。
市北
被静安合并，又给闸北带来了大量利好。
之前，不夜城商务区有众多写字楼。这些写字楼已经建好了。然而，它们被南京西路虹吸的情况非常严重。
合并之后，苏州河两岸实现了联动发展。一批企业资源直接被倾注给了不夜城商务区。
现在不夜城的实际入驻情况有了明显改善。其中比较知名的有世界第一大广告公司 WPP，还有全球最大铁矿石集团淡水河谷。
不夜城
苏河湾地区之前因区域财力受限，无法进行大力开发，所以只能充当西藏北路板块的一部分。
合并后有了钱，便以静安苏河湾的名义开发了中粮天悦壹号等豪宅，同时也开发了华侨城苏河湾等豪宅，这样直接将板块的能级提升到了一个新的高度。
华侨城苏河湾
未来十年，闸北大概率的方向就是两个：
第一就是坚持现有优势，把已经成熟的地区做大做强。
持续强化大宁地区的产业引进和开发，夯实其板块优势。
苏河湾现在仍在不断地进行开发。龙盛的项目在建设中，珠江的项目也在建设中。七浦路市场到现在还没有进行动迁。
静安国际中心等位于不夜城的新建写字楼依然较为空荡，需要开展新一轮的产业引入工作。
大宁开启了新一轮开发，开始逐渐向周边拓展，带动区域旧改。
这些地区要守正，还要出奇，要保持优势，并且要做大做强，这是闸北（新静安）能够继续壮大的基础。
一方面，要将待开发的中兴路地区进行大力发展，使其不断壮大；另一方面，要让中兴路地区成为具备强劲增长动力的下一个增长极。
中兴路片区在过去这些年经历了开发。它逐渐形成了新的居住社区。这个居住社区是中产居住社区。
中兴路壹号
下一个十年，闸北若能将板块内部边角料地带的旧改完成，并且把中兴路所需的学校和商业建好，那么就能够让中兴路变成一片成熟的中产社区，从而补齐属于闸北的置换链条以及板块鄙视链。
这个区域的大户型，我建议大家要谨慎。总价超过 3000 万的话，就会与板块价值不匹配。这里和大宁的上限都是中产社区，在市区豪宅大量供应的情况下，很难有突出的表现。
大宁地块传说要卖 16 万，对于大户型，建议大家也谨慎入手。
综合来看，相比于前面几个区，闸北还是幸运的。
老静安的资源起到了作用，只要闸北的行动没有差错，那么就已经超越了大多数区域，不会落在后面。
2025年楼市走向如何
哪些区域还有潜力欢迎私信咨询
结语
上海各个区域的发展，都面临着时代共同难题：
在增量有限的这个时代，怎样在新时代把产业增量做好呢？又怎样做好新的产业孵化呢？
对于产业基础相对薄弱的北上海，这个问题的解法恐怕会更难。
近几年，北上海供应了众多住宅。这些住宅的产品品质和设计较为相似，具有同质化的特点。它们基本都属于总价 1000 - 1500 万的中产房。
新房时代这些社区能够凭借开发商的营销将全市的购买力吸引过来。到了未来的二手时代，比拼的就是本地地缘所产生的购买力的深厚程度了。
产业无法跟上并补充足够的购买力时，这些住宅的价格存在很大的踩踏风险。
篇幅有限，具体的区域发展、板块价值分析，我后面会继续推文。
