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这两天，上海顶豪市场两大重磅消息：
今天，绿城徐汇滨江项目的案名被揭晓，案名为绿城·潮鸣东方。业内人士普遍预估该项目的售价将会突破 20 万/㎡。
徐汇龙华地块的规划和定价方案在业内传播开来。该地块的楼面价为 12.6 万/㎡，溢价率达到 40%，被视为“地王”。预计该地块的售价最高将突破 20 万/㎡。
这两个消息再度揭开了上海房价提涨的崭新序幕。在地价的推动作用下，从徐汇到黄埔，2025 年上海的房价体系正逐渐变得清晰起来。
01
地价狂飙！这些板块房价明确上涨…
2024 年上海土地市场引发了“地价重塑”的现象。多个板块的楼板价被刷新至历史纪录。这直接使得 2025 年新房的定价预期被推高了。
1、徐汇滨江区斜土街道地块
拿地企业：绿城中国
成交楼板价为 131045 元/㎡。它是全国单价地王，刷新了 2016 年融信地块的纪录。
溢价率：30%
2、徐汇龙华地块
拿地企业：宸嘉发展
成交楼板价：126011元/㎡（全国第二高）
溢价率：40%
3、静安区曹家渡地块
拿地企业：招商蛇口&江苏海润联合体
成交楼板价：114145元/㎡
溢价率：31.2%
4、浦东新杨思地块
拿地企业：华润置地&中能建&越秀联合体
成交楼板价为 74359 元/㎡。地块旁是新杨思上园。两年前该地块的楼面价是 50243 元/㎡。相比两年前，楼面价涨了约 48%。
溢价率：40.37%（上海年度最高溢价）
5、虹口区C080301单元HK191A-03地块
板块：虹口江湾镇
拿地企业：华润置地
成交楼板价：92698元/㎡（刷新虹口区地价记录）
溢价率：11.84%
6、杨浦区平凉地块
拿地企业：保利发展
成交楼板价为 88462 元/㎡。此价格刷新了 4 年前由金隅创造的纪录，该纪录此前是 8.58 万元/㎡的杨浦楼板价。
溢价率：21.18%
02
捅破20万元/㎡？2025请盯牢这4大新盘！
地价急速上升，房价自然会有所提升，产品力也会随之增强。2025 年的上海楼市，必定会成为一场“顶级豪宅的狂欢”。外滩、徐汇滨江等核心区的四个项目，或许会将上海的新房推向“每平方米 20 万以上”的时代。
1、黄埔——金陵华庭
项目距离外滩大概 500 米。它是由嘉里建设负责的。它是黄浦核心区近 20 年来仅有的新增住宅用地。它自带 12 万㎡的骑楼商业，其规模是新天地的 2 倍。再加上外滩百年的历史底蕴，这个项目可以说是“史诗级”的。
项目最快本月能够取证，下个月开始开盘。将推出 158 套超高层，户型大概在 270 到 645 平方米之间。据悉，单价或许会直接逼近 20 万元每平方米，会率先对上海的房价天花板发起冲击。当下，项目的接待中心已经对外开放，若要到现场参观，需要验资 3000 万元。
项目效果图
2、徐汇滨江——绿城斜土街道地块
去年 8 月，绿城获得了徐汇斜土街道的地块。该地块的楼面价为 13.1 万/㎡。绿城凭借这一举措，刷新了全国单价地王的纪录。
项目靠近徐汇西岸金融城，距离黄浦江大概 350 米。规划有 3 栋 22 层的住宅，主力户型的面积在 270 到 339 平方米之间。因为地价成本已经超过周边二手房，像汇元玺二手挂牌价是 16 万每平方米。再加上绿城的产品力，业内人士普遍预计售价会突破 20 万每平方米，会成为上海房价的“新灯塔”。
今天，项目的案名被揭晓了，它是绿城·潮鸣东方。根据项目的工程进度来看，很大的可能性是会在一季度获得相关证件并进入市场。
3、黄埔——洛克外滩源
洛克外滩源是外滩历史文化风貌区的保护性开发项目，仅规划 27 套住宅，且是现房销售。今年预计推出约 20 套，主力建筑面积约 370㎡、470㎡，还有建面约 510㎡的顶楼复式产品，这种顶楼复式产品是一层一户的。其单价可能会突破 20 万/㎡。
目前，项目已开放样板间，参观需预约并验资8000万元。
4、徐汇——宸嘉龙华项目
去年上海进行了最后一场土拍。在这场土拍中，宸嘉发展成功拿下了徐汇龙华地块。该地块的溢价率达到了 40%并封顶，成交的楼板价为 12.6 万元/㎡，装修标准也封顶在 7000 元/㎡。
宸嘉发展在上海豪宅市场是新晋的玩家，不过却展现出了令人惊讶的爆发力。之前在普陀长风板块，它开发的嘉佰道项目，以 10.4 万/㎡的均价开盘，并且一下子就售罄了。而徐汇的新地块，其位置优势比普陀的要大很多。宸嘉很有可能会在长风项目的基础上，进一步提升产品力。
项目最新流出的产品规划及定价方案显示，项目整体实行“高低配”方案。其中有建面约 117㎡的高层和洋房，还有约 240 - 312㎡的叠加，以及约 360㎡的联排。整盘的售价预计为 18 万+/㎡，叠加和联排产品预计会突破 20 万/㎡。
嘉佰道公区实景图
这四大新盘的价格逻辑很残酷且清晰：核心区土地停止供应，同时地价急速上涨，这就导致了房价失去控制。外滩、徐汇滨江等板块已经多年没有新增的宅地了，开发商为了争夺那些稀缺的地块，不惜付出 40%的溢价。当楼面价突破 13 万/㎡的时候，房价 20 万+/㎡似乎也是合理的事情。而富豪们对于稀缺资产的追逐，会进一步提升市场的预期。
03
三大驱动力引爆上海房价，是价值回归还是局部泡沫？
总的来说，2025年上海房价上涨的核心驱动力可归结为三点：
驱动力一：供需的剪刀差
热门板块的去化速度有所加快。同时，土地持续减少供应，比如 2024 年上海住宅用地出让面积大幅锐减 53%，仅仅是 2022 年的 1/3。再加上“现房销售”的政策预期，未来在核心板块，新房供应或许会出现空窗期。
驱动力二：政策松绑
目前，上海的房贷利率已降至 3.1%这个低点。300 万的贷款，其月供在 2023 年相比之下减少了 4300 元。今年，房贷利率仍有下调的可能，这大大降低了购房的成本。此外，部分板块的限购政策有可能迎来放松，从而释放出更多的购房指标，为需求端的扩大提供了条件。
驱动力三：财富避险
股市波动产生影响，越来越多的高净值人群开始行动。他们把部分资产从股市撤出，然后向核心区的豪宅进行迁移。
写在最后：
2025 年的上海楼市，房价体系重塑已成为共识。关于究竟是价值回归还是局部泡沫，需要等待市场来检验。随着一季度高地价项目进入市场，这个答案很快就会被揭晓。
对此，你怎么看？欢迎留言讨论~
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