受益于“一带一路”战略和东南亚国家较快的经济增长，人们对未来房价上涨充满信心（如上图所示）。许多中国中产阶级正在前往东南亚购买房产。
与发达国家人们买房主要是为了留学或移民不同，中国人在东南亚国家买房主要是为了获得高回报。毕竟，过去十几二十年，中国“买房致富”的故事太多了。目前国内价格低迷的情况非常罕见。在“落后中国20年”的东南亚市场，同样的神话或许会被复制。
东南亚购房门槛较低。只需要几十万甚至上万就可以得到一件。比如在泰国，芭堤雅20万元的普通公寓，首付仅为25%，信用卡额度稍高的客户可以直接用银联卡支付。
面积小，总价低。对于中国一二线城市的中产阶级来说，这就像买白菜一样。再加上未来升值空间大，自然受到中产阶层的青睐。目前，泰国已成为中国买家海外置业第三大目的地，仅次于美国和澳大利亚。
新加坡和马来西亚华人比例较高，语言文化相似。然而，中国人在国内创业仍然存在很多争议，更不用说在海外创业了。毕竟沟通上还是有一些障碍的，被骗的可能性也比较大。到时候你就再也不可能天天出国维权了。这时，国内房地产企业的优势就凸显出来。
至于美国、澳大利亚等发达国家，那就更不用说了。去年，由于中国人过度投机，加拿大温哥华还提高了外国买家的税率，以保护本地购房者。
02
熟悉法律法规，与当地房地产公司合作
提高国内快速周转能力
可以赢得东南亚等海外市场
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2016年，中国和美国销售二手房约550万套，但美国仅销售50万套新房，而中国销售1500万套新房！
量变产生质变。我国房地产市场化虽然只有三十年左右，但由于发展迅速，各种方法和技术已经比较成熟。
对于东南亚市场来说，其发展阶段基本还停留在中国（新加坡除外）十多年前、二十多年前的阶段。中国进入这些市场可以说是高维和低维；对于欧洲、美国、澳大利亚等发达国家来说，因为他们的发展已经非常成熟，进入不成问题。
然而，在海外淘金后回国却没有那么简单。出国时，会遇到不同程度的资金使用障碍、政策障碍，甚至物资、人才等方面的障碍。庆幸的是，较早一批出国的开发者早已陷入了无数的陷阱。他们积累了经验，为后来者指明了道路。
1、必须了解当地的法律法规和文化习俗，否则就是盲目的。
我们常说国内楼市是政策市场。事实上，在任何国家，房地产都必然与政策紧密相连。
毕竟，房地产行业是一个高度本土化的行业，不同市场在政策法规、金融环境、客户需求等方面存在很大差异。
以马来西亚为例，由于当地土地为私人所有，收购谈判极其困难（参考国内重建和拆除）；此外，政府审批流程也很长。
再比如，我们国家很多旅游地产项目都是泰式风格的，但是如果你去泰国，跟着国内的走，就不一定能用了。在具体的开发设计中，需要尊重和遵守当地的风俗习惯和偏好。
为此，在进入市场之前，需要花大量的时间研究当地的法律规定、产权、土地流转方式，甚至当地的文化习俗等，这样可以通过聘请高素质的管理人员来节省大量的精力。来自当地华人的人才。
2、强龙难敌地蛇。你再优秀，还是要和当地的房地产公司合作。
俗话说，猛龙斗不过地头蛇。国内一些房地产企业到某些地方拿地都被打得七零八落，更何况是国外呢？
即使像万科这样选择成熟海外市场的企业，也会与当地知名开发商合作，学习优秀同行的商业模式和管理经验。至于发展水平比中国低的国家，有的甚至直接强制执行。例如，泰国法律规定，外国公司在泰国开发房地产必须与泰国本土公司在投资、设计等方面进行合作。
事实上，即使当地法律对此没有规定，选择与当地企业合作也是海外房企最安全的方式。
国内巨头刚进军马来西亚等地时，都与当地巨头合作，但只是占有较大份额。尤其是与有地方政府背景的企业合作，有助于规避政策风险，并提供税收和购房优惠。
例如，马来西亚规定，在一般项目中，外国买家只能购买100万林吉特（约合160万元人民币）以上的房产，但对于某些项目，标准可以放宽。
与当地企业合作也有助于当地融资。中国奥园的一名员工告诉明源君，与当地企业合资开发海外项目，有助于获得当地银行融资。这样，境外项目的资金全部是境外融资，不涉及境内资金流出。可以赚取外汇。
事实上，随着境内融资渠道日益收窄，我国房企海外融资额度大幅增加。今年截至目前，房企海外融资总额已达372亿美元，同比增长234%！
虽然有的房企将境外融资用于境外使用，但很多还是会收回来使用。如果要向海外扩张，还在国内融资，那就太low了！
最后，很多涉足海外市场的房地产企业在国内已经有一定知名度，但海外客户并不知晓。比如，国内某巨头的英文名，让人以为只是一家郊区小开发商。这很正常，就像很多明星在国内很红，但在国外却没有多少人知道一样。与当地知名地产公司合作，可以快速在当地受众中获得更高的认知度。
3、利用高换手率，快速发展，快速回笼资金。
快周转（快速拿地、快速开发、快速销售、快速回笼资金）是国内巨头快速成长的法宝。当然，移居海外时也适用，但会遇到一些障碍。
例如，在国内银行贷款一到就可以提取资金，但在国外就无法快速提取资金。澳洲购房者只需支付房价的10%，首付必须存入政府监管账户。剩余90%的房贷还款要等到房子交房后才能贷出。
在马来西亚，银行要等到项目完成后（大约2到3年后）才会放贷...不仅非常繁琐（不利于获得项目的开发贷款），而且这么长的时间很可能带来汇率风险。
然而，一些公司仍然能够实现快速周转。例如，某巨头通过与国内自己的施工团队、装修公司、材料供应商合作，实现了成本和时间的极度集约化。澳大利亚项目展厅的建设过程中，复制了国内的经验。多个施工队伍同时进场，多个接口同时施工，大大缩短了施工工期。工期短，销售快，交房快，付款自然也快。
▲星城
当然，要想卖得快，除了建得快之外，还需要有很多买家。佛山的德宝地产早在2012年就开始在马来西亚开发项目，主要客户也是佛山人。
星汇地产的客户也主要来自中国。其在柬埔寨的项目与当地龙头大型企业泰文隆集团（除星汇城外，还在开发柬埔寨最大的建筑项目——总投资27亿美元的金边双子塔）进行合作。由于星汇地产此前曾在海南等地从事旅游地产开发，对于吸引外地客源有着先天的经验。双方合作形成了良好的互补关系。
某巨头为了挖掘老业主资源，鼓励他们到马来西亚买房，不仅在国内十多个重点城市开设了海外生活方式4S服务旗舰店（国际展销中心），还给予老业主每人补贴2000元，可乘飞机转移。分配土地让人们来马来西亚体验其项目。
03
中小型房地产企业最好组建联合体
增强风险抵御能力
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如上所述，迫于生存压力，百强之外的中小房企更加渴望出海。事实上，有很多房地产公司在中国做得不好，但在东南亚却生意兴隆。
例如，星耀集团（今年融创以102.54亿元收购天津星耀星洲项目80%股权）早在20世纪90年代就开始从事房地产开发。天津、昆明大本营“沦陷”后，其发展重心转向东南亚和南太国家。缅甸、越南和巴布亚新几内亚已启动多个项目。在缅甸，我们还参与了仰光仰光镇旧城改造项目。
今年5月，缅甸仰光市市长吴茂茂梭也莅临星耀，就“一带一路”倡议和仰光城市发展规划进行深入沟通与交流。这是仰光市长首次接受中国民营企业邀请访华。由此可见，光耀在缅甸做得相当不错。
不过，能混到这种程度的中小房企还是少数。一些巨头进入东南亚国家后，充分发挥做事快的优良传统，把当地开发商十年二十年才能完成的事情用三五年的时间完成，让周边开发商难以避免销售。受到影响。
巨头这样玩是没有问题的，毕竟其本土合作伙伴的能量不会小。中小开发商如果这么玩，很容易成为众矢之的。
出征的时候击杀战舰很容易，但是组建联合舰队就不一样了。上海已有房地产企业组建联合车队，开拓澳大利亚和美国市场。其他地方也有类似的中小开发商进入东南亚市场。
不久前，中国置地集团与上海联合房地产投资有限公司（以下简称“上海联合”）联手以约1.5亿澳元（约合人民币7.5亿元）收购双湾洲际酒店。
上海联合被誉为“房地产企业走出去联合体”。于2015年由10家中小型房地产企业各投资1000万元组建。它采用私募股权投资公司的运作方式来开发和经营海外房地产。中国土地集团是上海联合的股东之一。
上海联合的10家中小房地产公司股东此前大多依靠上海的改革发家致富。现在他们正组团去海外淘金，他们不甘心被淘汰。
目前，上海联合的海外投资资金全部为股东自有资金。它继续以每两个月一个项目的速度在澳大利亚获得项目。目标客户群也以华人为主。
由于中小型房地产企业并不以规模化为目标，资金量也不是太大，在海外——尤其是发达国家，市场虽然不大，但相对稳定。例如，上海联合选择开发项目的标准是IRR（内部收益率）大于20%——只从事保证稳定盈利、不亏损的交易。这样一来，继续下去就不是什么大问题了。
04
房地产企业进军海外市场
必须符合国家战略
不要随意乱扔
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在海外赚真钱其实并不容易。前面提到的一些巨头刚出国时除了钱几乎一无所有。就连派往国外的下属，也要亲自做思想工作才肯同意去，难度很大。
但困难会很困难，海外投资还是要符合国家政策。未来，民营企业海外并购将取得长足发展。但一些房企通过海外投资、资产转移（资产在外、债务内置）的方式，明显触碰了政策红线。
海航集团首席执行官谭向东表示，投资必须符合国家战略，不能乱投。必须符合国家政策。如果政策不允许投资，我们就一定不要投资。
作者：艾振强 明远房地产研究院副主编 ID：arunme
