7月已近尾声，下半年上海楼市走势如何？
为了回答这个问题，草蜢将利用冰山指数、冰山交易指数、冰山止赎指数来分析过去几年上海楼市的走势，对上海楼市走势做出全面的预测。
冰山指数看上海楼市
1、2020年1月-2020年7月上海房地产市场
从上上海指数可以看出，2018年全年下跌，2019年先涨后跌，2020年出现近三年来最明显涨幅。
从区域来看，2020年1-7月增幅前三名分别是：青浦、浦东、松江；
涨幅最高的前三名城市分别是：杨浦、奉贤、金山。
2、2018年1月至2020年1月上海房地产市场
跌幅最低的三个区为：黄浦区、徐汇区、闵行区
跌幅最大的三个区为：嘉定、奉贤、金山区
3、2018年至今上海房地产市场
徐汇、黄浦、浦东、闵行四区基本恢复到2018年1月水平；
徐汇、黄浦、闵行的情况类似，成功率下降较少；浦东有一定的下滑，但同时也有20年不错的上涨。
嘉定、奉贤、金山累计跌幅超过10%。这三个区的共同点是下跌较多，上涨较少。
通过以上分析，我们可以得出一个结论：2018年至今，上海各区楼市表现主要看是否抗跌。 20年来，各区均出现增长，且增长幅度差异明显。
4.接下来怎么办？
1、按照惯性，下半年上海楼市将持续上涨，各区预计将延续上半年走势；
2、市场活跃度较低，目前不存在大幅上涨的可能性。
3、按最新环比涨幅1.4%计算，未来5个月上海楼市累计涨幅在7%左右。
冰山成交指数看上海楼市
Iceberg交易指数已经设计完成，但尚未向公众发布。这是它第一次向公众展示。
Iceberg交易指数分为两部分：
上半部分显示平均成交价（蓝线）和交易前的平均挂牌价（橙线）。绿色柱代表交易周期。
下半部分显示总交易价格中位数（蓝线）和平均总交易价格（橙线）。绿色栏代表每组交易所需的平均浏览次数。
统计期间为2016年1月至2020年6月。
从冰山交易指数中，我们可以看到的信息是：
1、平均成交价
1、2016年1月成交均价36521；
2、2016年至今，上海楼市高峰期为2017年6月，均价57279，一年半时间上涨57%；
3、2017年6月之后，上海楼市的最低点是在2018年12月，均价为45593。较一年半以来的最高点下跌了20%。这是上海楼市的至暗时刻；
4、2020年6月均价51313。与最黑暗时刻相比，一年半时间增长了12.5%。
2016年以来的三年半时间里，上海楼市经历了高峰和低谷，已经走出了至暗时刻。
现在回想起来，2016年之后，上海买房的最佳时机是：2018年11月至2019年2月。
面向未来，上海买房最好的时机或许是：现在
2、交易周期
2018年以来，上海房地产交易周期呈现下降趋势。
2020年6月，上海成交周期下降至103天。相比之下，北京的交易周期为159天，深圳的交易周期为112天，而目前最受欢迎的东莞的交易周期为103天。
如今，上海房屋成交周期很短，这也代表了市场的良好趋势。
3、交易总价
统计成交总价中位数和平均数的目的是为了了解上海楼市的成交结构。通过交易结构，我们可以看到更深层次的问题。
1、2016年1月，上海成交总价中位数为230万，平均总价为315万；
2、2016年1月至今，总成交价峰值出现在2016年11月，总价中位数：338万，总价均价：460万；
3、2016年11月之后，成交总价的低谷是2018年12月，总价中位数为271万，平均总价为337万；
4、2020年6月，成交总价中位数为321万，平均总价为407万。
从2016年至今，上海楼市真正的高峰很可能是2016年10月和11月，因为2016年11月之后，成交总价中位数和成交总价均价开始下降，这意味着：在成交结构上高价房的比例越来越小，改善的需求开始消退。
2017年上半年的上涨趋势更多是惯性驱动的。首次购房需求迫切，带动成交单价连续半年上涨。
造成这一变化的主要原因是：2016年11月底上海出台的限贷政策。从成交总价来看，我们可以清晰地看到限贷政策的立竿见影的威力。
到目前为止，限贷仍像一缰绳，束缚着上海楼市，上海楼市在束缚中艰难前行。
贷款限额的好处在于，它为眼前的需要和改善的需要创造了良好的时间和空间。蚱蜢自己今年3月份买了一套改良过的房子。
现在全额再抵押即可获得70%贷款，突破了贷款限制带来的限制。详细信息请参见：
从冰山成交指数可以看出，上海楼市在强约束下已走出至暗时刻。经过2017年、2018年、19年三年的调整和盘整，目前上海楼市非常健康。
2020年下半年，从上海冰山成交指数走势也可以看出，价格将继续上涨。
冰山止赎指数审视上海房地产市场
下图为上海止赎房屋拍卖折扣率走势图。
红线代表止赎贴现率。止赎贴现率=成交价/评估价。折扣率的值越大，止赎房屋的相对价格就越高。
蓝色柱子代表拍卖的受欢迎程度。拍卖人气=参与拍卖的人数/售出的单位数量。简单来说，就是有多少人在争夺一套房子。拍卖人气越高，房子就越受欢迎。
我们来仔细看看上海冰山止赎指数的数据表现。
1.上海冰山止赎指数（年度）
下图为上海楼市冰山止赎指数从2013年至今八年的走势图，从中我们可以清晰地看到上海楼市的周期。
从止赎折价率和拍卖热度来看，2014年和2018年是上海楼市的低谷。
2014年至2016年，上海楼市呈上升趋势；
2016年至2018年，上海楼市处于下行期；
2018年至2020年，上海楼市将复苏。
2020年拍卖热度为8.6，超过2016年的7.8，这意味着2020年上海抢止赎房的人比2016年更多，竞争也更加激烈。
20年止赎贴现率也与2016年非常接近。
从以上数据分析我们可以清楚地看到，近20年来，上海的止赎房产非常火爆。从历史经验来看，当止赎房产有需求时，房地产市场就会更好。
深圳和东莞的年度止赎指数也可以验证这一点。
2.上海冰山止赎指数（月度）
下图是2017年1月至今上海冰山止赎指数月度走势图。我们一眼就能看出来：
2017年上半年为高峰，随后止赎折扣率和拍卖热度持续下降，直至2018年底；
2019年上半年经历小阳春，小幅回调后企稳；
2020年上半年，尽管受到疫情影响，止赎折扣率和拍卖热度持续走高。 7月份止赎贴现率甚至超过100%。
结论：近20年来，上海止赎房产越来越受欢迎，最后连止赎折扣都没有。
从上海冰山止赎指数走势来看，20年内，上海止赎房产将持续供不应求。购买上海止赎房产没有套利空间。考虑到止赎房产的风险，已经相当于溢价购买上海房产了。
从上海冰山止赎指数中，我们也可以清晰地看到上海楼市的上涨趋势。
总结
Iceberg Index、Iceberg Transaction Index、Iceberg Foreclosure Index的数据来源不同，算法也不同。它们用于分析同一事物，可以相互补充和交叉验证。
从三个指标的分析我们可以看出：
1、三个指数能够反映上海楼市过往走势，且走势基本一致；
2、从三个指标可以看出，上海楼市近期发展趋势基本一致。
综合三大指数对下半年上海房地产市场走势的判断，草蜢认为，上海房地产市场已进入上升通道，但如果限贷政策不发生变化，不可能出现大幅上涨。下半年累计涨幅预计在5-10%之间。
可以确定的是，下半年上海楼市政策不太可能放松。
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