5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策，支持房地产市场平稳健康发展。多子女家庭合理住房需求，优化住房信贷政策，支持“以旧换新”、优化土地和住房供应等九项政策措施。 《通知》自2024年5月28日起施行。
南方+记者发现，这份《通知》主要围绕限购政策、信贷政策、公积金政策、改善住房困难家庭居住条件等内容。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，上海一揽子房地产新政将起到积极的作用和效果。
非上海市居民社保或个人纳税期限调整为3年
上海限购政策优化调整涵盖外地户籍、人才、单身、离婚、企业、多子女家庭、赠与等多个层面。
《通知》提出，将非上海居民缴纳社会保险或个人所得税的年限由“连续缴纳5年以上”调整为“连续缴纳3年以上”；南北改造等新城市和重点区域非上海人才购房由“连续缴费3年及以上”调整为“连续缴费2年及以上”。非上海人才在自贸区临港新片区购房仍实行“连续缴费1年及以上”。上述”规定。
重点地区非本市人才、非本市单身人士购房面积也有所扩大。 《通知》指出，为促进区域职住平衡，新城、南北改造等重点区域非上海人才购房面积扩大至全区；非上海单身人士购房范围扩大至外环二手房。
严跃进表示，此次购房者提出的核心问题之一是关于在城市买房的问题。一般来说，如果外国人有三年的社保，无论单身还是已婚，都可以在黄浦、虹口等市区购买二手房。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉南方+记者，上海楼市新政重点支持三类人群的购房需求：非户籍人才、非户籍居民、以及非户籍单身人士。这主要是由于当前的住房拥有率。这三类人群的房价也相对较低，购房需求也较为迫切。同时，这些购房人群对于二手房去库存、稳定二手房交易价格、促进二手房交易、带动新房交易将起到很大的推动作用。
李玉佳还表示，上海新政策将重点关注对周边地区的区域支持，如新城和南北转型、自贸区临港新片区等。这与深圳、北京近期的调控逻辑一致，即这几年周边地区土地供应过多，消化新房库存的压力很大。同时，我们也想通过购房，同时疏散人口和产业。
限购政策的优化还包括相关政策口径的调整，即取消离婚购房套数合并计算的要求。离婚后购买住房的夫妻，不再计算离婚前家庭拥有的住房套数。调整住房捐赠规定，捐赠住房不再计入捐赠人拥有的住房数量。
《通知》还提出，对企业购买小型二手房（指2000年以前竣工、建筑面积70平方米及以下的二手房）用于员工出租的，不再实行限制。关于购买的住房数量。
值得一提的是，《通知》提出在住房限购、信贷等方面采取支持措施，满足多子女家庭合理住房需求。第一个是额外购买一套房子；二是优化首次住房数量。
首套房首付比例低至20%
严跃进认为，上海此次住房信贷政策明显优化（表2），持续从商业贷款、公积金贷款等维度降低住房贷款成本；首付比例、利率、额度。
《通知》提出，首次住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）负45个基点（调整后，目前5年以上抵押贷款利率下限为3.5%）。最低首付比例调整为不低于20%。
《通知》提出，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率（LPR）负5个基点（调整后，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率（LPR）负5个基点）。期限超过5年的抵押贷款利率目前为3.9%）。最低首付比例调整为不低于35%；自贸试验区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区继续实施差别化政策。第二套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）负25个基点（调整后，5年期以上房贷下限目前利率为3.7%），最低首付比例调整为不低于30%。
在优化住房公积金个人贷款政策方面，《通知》提出，一是提高贷款限额。职工购买首套住房，个人公积金（含补充公积金）贷款最高限额调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）贷款最高限额调整为160万元。对于多子女家庭贷款购买首套房，政策不变，最高贷款额度提高20%，即最高192万元。职工购买第二套改良住房，个人公积金（含补充公积金）贷款最高限额调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）贷款最高限额调整为130万元元。
二是降低首付比例。若申请公积金贷款购买首套住房，最低首付比例调整为20%；如果申请公积金贷款购买第二套改善型住房，最低首付比例调整为35%，且购买的房屋位于自贸区临港新片区以及六个行政区嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山地区，最低首付比例调整为30%。
对“以旧换新”家庭，住房置换期间给予适度补贴。
《通知》提出，为支持住房困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭在房屋置换期间的过渡租赁、装修、搬迁等方面给予适度补贴。严跃进认为，上海在“以旧换新”政策方面创新性地提出了两种补贴模式。
一是补贴对象。自《通知》实施之日起，一年内出售外环路内唯一一套2000年以前建成、建筑面积70平方米及以下住房并在外环路外购买一手住房的居民外环线购买一手住房可向所在区房地产交易中心申请补贴。
二是补贴标准。定额补贴按照待售房屋的建筑面积实行。建筑面积30平方米以下的，补贴标准为每套2万元；住房建筑面积为30至50平方米的，补贴标准为每套2.5万元；房屋建筑面积50至50平方米。 70平方米的补贴标准为每套3万元。新购买的一手住房办理房产证后即可领取补贴。
严跃进认为，上海房地产一揽子政策将起到积极的作用和效果。一是政策基于房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待。同时，充分融入近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策的导向。
严跃进还指出，这项政策统筹市场与保障、存量与增量，在提高住房质量、促进工住平衡的同时，更好满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求。三是政策的落实和落实，将更好引导市场预期、增强市场信心，将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
南都+记者 张进 朱红贤 柴雅娟
【作者单位】： 张晋;朱宏贤;柴雅娟
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