2024年可以说是房地产开发40年历史上最轻松的一年。
在“止跌回稳”的主基调下，市场实现了平稳过渡，更加有效地提振了市场信心，给房地产行业带来了新的机遇！
上海外环以外地区取消限购，青浦、奉贤单身人士可以购买新房；新房首付、利率、税费降低，普通住房标准取消，离婚赠与限制取消，交易成本降低……今年，上海房地产业迎来了新的一年。一个不同的市场环境已经到来。
为了让大家更全面、更直接的了解上海房地产市场的变化以及新政后的购房知识，小编特意整理了一份2025年上海购房政策合集：
Part1上海最新限购政策
Part2上海购房贷款政策
Part3上海房产购置税明细（含退税政策）
Part4上海新房抽奖积分政策
Part5上海新居彩票积分系统常见问题解答
Part6上海直接更名/赠与/继承政策
第七部分 以公司名义购房的相关政策及税收
第1部分
上海最新限购政策
第2部分
上海购房贷款政策
目前，上海公积金贷款最高贷款额度和最低首付比例如下：
第三部分
上海房产购置税明细
第四部分
上海新房彩票积分政策
第五部分
关于上海新居彩票积分系统的常见问题
Q1：如果我五岁时卖掉唯一的房子，是否会被视为无房家庭？
答：您唯一拥有五年及以上的房屋，出售后将被视为无房户。
Q2：如果我名下的房子在外地，是否算无房户？
答：仅限上海范围内，算无房户。
Q3：如何定义购房记录？
答：自购买之日起计算，五年内（目前考虑网签时间）无购房记录的，只看购房记录，不看销售记录。
Q4：我是上海户口，单身。我在2009年与父母拥有一套共同房产，这算不算有房子？我还可以买房吗？
答：2011年之前的家庭属于无房户。单身人士可购买1套。
问题5：拆迁获得的安置房是否算作购房记录？
答：公共租赁住房不算。拥有房产或租赁共有房屋的，均视为拥有房屋。
Q6：我有一套动迁房，刚刚出售。算不算购房记录？
答：拆迁房屋5年内购买的，视为购房记录。
Q7：如果向同一出生证明上的一方赠送礼物，是否会影响没有房子部分的分数？
答：这取决于礼物的时间。如果赠与在2021年1月22日之前，则视为无房。 2021年1月22日（含）后捐赠给他人的房屋仍计入认购人名下。
Q8：如果认购群体数量与待售房屋数量比例小于或等于1.3:1，如果不使用评分会怎样？
答：凡符合购房条件的，均纳入公证摇号。
Q9：我购买的新房已经网上签约，但还没有收到出生证明。需要一年的时间才能得到它。算不算我现在有房子了？
答：网上签约的房子有购买记录，所以算拥有房子。
问10：退休人员的社会保障是如何计算的？
答：退休人员的社会保障期限按照缴纳的月数确定。比如，从2003年1月开始，如果你2005年退休，社保只能算两年。
Q11：我户口名下有房子，没有贷款。我想转让给我的父母。这样会不会被视为无房？
答：2021年1月22日（含）之后捐赠的，不能算作无房户。通过二手房交易转让所有权的家庭算作无房家庭。
Q12：上海社保分数是一个人计算还是夫妻一起计算？
答：如果是家庭认购，则按照家庭成员缴费多的方式计算。
Q13：社保需要持续社保吗？
答：不是，按实际缴纳社保月数计算。
Q14：外国人买房也需要积分买彩票吗？
答：符合条件的外国人可以在上海购买一套，也可以按照计分抽奖方式领取资金。
Q15：您如何定义拥有房子？搬家算不算？
答：如果你名下有上海房产（包括动迁房、经济适用房、使用权房），你就有房子。如果您在2011年1月28日之前与父母分享，则不会计入您名下的房产。
Q16：如果5年内没有购房记录，是按照网签时间还是按出生证明签发时间计算？
答：网上签名。
Q17：如果我租了公租房并有使用权，是否属于无房户？
答：经政府认定的无房户没有住房可居住，有使用权的房屋视为其名下有房屋。
Q18：如果我和丈夫在2011年之前与父母共有房产，可以算作我们的第一套房子吗？还是说只要有名字就算拥有房子？
答：这被认为是您的第一个没有房子的家。
Q19：2011年，我和父母合住了一所房子。 5年内父母名字被除名，算不算购房记录？
答：不算购房记录！但它确实算拥有房子。
Q20：保单出来前缴纳的社保月份算不算？比如，政策出来之前，2019年就缴纳了三个月的社保。
答：补缴的费用不算。
Q21：积分制下，同一时间只能申购一款新品吗？我需要等待多长时间才能订阅第二份？例如，缴纳认购资金后但未获得录取分数线，是否可以立即认购第二份？ ？
答：您需要等待上一个项目开放后，才能订阅下一个项目。入围与开赛的间隔时间一般为1天。
Q22：我有房子。房产证上有几个人的名字。我是2002年左右买的，但是如果2018年换股的话，是不是算5年内有购房记录呢？ 2018年我会在线签约吗？
答：更改份额不算购房记录。
Q23：你们的分数经过开发商审核吗？有公证处监督吗？
答：政府审批。
Q24：现有积分制度下，外国人在上海买房如何积分？这是一种税。
是计算出来的，还是只能是社保？
答：只能是社保。
Q25：如果近五年内有过拆迁，是否会作为近五年内的购房记录记入评分系统？
答：被拆迁分割的房屋不计入购房记录，但必须计入房屋所有权。
Q26：积分政策实施后，非上海单身人士可以参与积分买房吗？
答：目前的积分政策主要针对订阅客户和抽奖。非上海单身人士因限购，无法参与认购抽奖；符合条件的非上海家庭可以购买住房。
Q27：如果您离婚或丧偶，并且家里有未成年子女，您在计算积分时会被视为单身还是有家庭？
答：评分政策中，如果家庭情况为成年、单身、离婚、丧偶，无论是否包含未成年子女，家庭情况均计0分。
Q28：我名下有一套房子，是2011年结婚前与父母合住的，这算不算是房主还是非房主？
答：如果父母是户主，则视为没有房子。
Q29：如果向同一出生证明上的一方赠送礼物，是否会影响无房部分的分数？
答：这取决于礼物的时间。如果赠与是在 2021 年 1 月 22 日之前赠送的，则不会计入房屋。 2021年1月22日（含）之后房屋捐赠给他人的，仍计入认购人名下。
Q30：我名下的丈夫的房子只有一项使用权。如果我转让承租人，买房的时候算不算无房？
答：你从谁那里租房并不重要。这与网上查到的房屋使用权属于谁有关。也就是说，如果房东不更换，就认为你拥有了房子。
Q31：我名下有一套商品房，一套小产权房，还有40年的房产。这算不算房子？
答：商业和住宅房产不计算在内。但小产权房如果能查到有使用权的，就算拥有房屋。
Q32：我买的新房已经网上签字了，但是还没有收到出生证明。需要一年的时间才能得到它。算我现在有房子了，还是没有房子？
答：已网上签约并有购房记录的房屋算作拥有。
Q33：我名下有房子五年了。已在网上出售并签字，但尚未转让。这算是无房吗？
答：不算没有房子。这取决于房产证的签发时间。
Q34：离婚后，如果我有未成年子女，家庭结构一栏可以算10分吗？
答案：0分。单身状态，包括成年未婚、离婚、丧偶，无论是否包括未成年子女，均计0分。
Q35：如果您在其他地方有房子但上海没有房子，是否算无房？如果你在外地有房子，有贷款，但上海没有房子，也没有贷款，这种情况怎么办？
答：考虑到上海房产，所以两种情况都算无房。
Q36：我在上海名下有一套房子，没有贷款。我想转让给我的父母。这算是无房吗？
答：如果是赠与交易，则不算无房户；如果是二手房交易，则算作无房户。
Q37：我名下房产中的认购对象中的“家庭成员”（及其家庭成员）是否算父母？
答：不是真的。
第6部分
上海直达更名/赠与/继承政策
2024年5月27日起：调整住房捐赠规定，捐赠住房不再计入捐赠人拥有的住房数量。
在改名直系亲属的出生证明时，我们常常面临三种选择：出售、捐赠、继承。今天我们就来说说在某些情况下直系亲属改名该选择哪种方式以及需要哪些材料。
我们以一套总价500万的房子，购买价100万，五年唯一一套房子的房子为例，来计算一下改名所需要的一些费用。
1. 购买、出售及更名
购买、出售、更名必须遵循正常交易流程，并受到购买限制，并按规定缴纳税费。这种情况适合一些名下有房子但不打算出售房产的人。虽然他们会缴纳一些税，但不会对以后出售房产产生影响。
我们来计算一下改名字要花多少钱：
1、增值税：（500万-100万）：1.05x（5%+0.3%）=201904元
2、契税：房屋总价的3%，也就是15万契税（因为名下有房子，契税是3分，如果名下没有房子，这个方法不行受到推崇的）
3、交易费用：4元/m，4x100=400
4、交易登记费：80元
5、抵押登记费：40元
以上是我们办理买卖过程中需要支付的全部费用，总计：352,424元
2. 继承
1. 继承会产生哪些费用？
直系亲属之间的继承免征契税、增值税、个人税。继承房屋出售时，契税和增值税与商品房相同。五年后才免征个人税，但按房价总额征收20%的个人税除外。
2. 房屋的继承顺序是怎样的？
继承顺序：遗产及监护协议（第一）、遗嘱继承（第二）、法定继承（第二）
3. 房屋继承的流程是怎样的？
流程：首先去公证处办理继承权公证。收到公证后，到房屋所在交易中心税务所办理税务核验。收到完税证明后，到房屋所在的交易中心换取新的房产证。
4. 房屋继承的诉讼时效是多久？
时限：遗产公证需要家庭成员验证。一般情况下，户籍在本市的需要2个月左右（如果户籍在外地，在户籍地办证的时间会更长，所以需要的时间会更长。具体时限视户籍地不同而定）
5、继承公证后变更继承房产证的房屋所在地房地产交易中心的受理流程是怎样的？
房屋所在房地产交易中心在房屋所在房地产交易中心受理窗口受理免税申报→领取生产证明的20个日历日（不含法定节假日）。
3. 捐赠
1. 直系亲属之间赠送礼物的费用是多少？
契税：房屋总价的3%，免征增值税，免征个人所得税
看完以上，你是不是觉得送礼比买卖更划算，省下20万呢？不！这只是制作礼物时所需的费用。当您收到的财产出售五年后，您只需缴纳正常税款。如果五年后，不超过房屋总价的20%作为税款缴纳。
如果您名下没有房子，可以办理捐赠流程。如果您名下有房子，且赠房正在出售，建议您办理交易流程。
2. 房屋捐赠办理有几种方式？
1）通过申请捐赠公证书进行捐赠。
2）如果没有公证，则需要到房屋所在的房地产交易中心办理。
三、办理捐赠公证时应注意哪些问题？
1）该财产应当是公民的合法个人财产。
2) 如果财产有抵押，则不能赠与。
3）夫妻共同财产捐赠，即使财产登记在一方名下，配偶也必须到场签字表示同意捐赠。
4）捐赠合同不得委托签订。
5）一般情况下，赠与仅限于直系亲属之间，否则需要缴纳20%的个人所得税。需要注意的是，儿媳和公公婆不是直系亲属，同样，女婿和公公婆也不是直系亲属。对于此类礼物，建议将出生证明上的姓名更改为收礼人的直系亲属之一（例如，出生证明上的姓名原本是夫妻双方的姓名，财产名称应更改为收件人的直系亲属之一）。如果是送男方父母的礼物，送礼前需要去掉女方的名字）
注：当不是直接赠与时，赠与的全额可以进行交易，但如果是部分股份赠与，赠与人和受赠人之间不能交易各自持有的股份。
例如：业主张三将自己名下的一处独特房产10%的产权捐赠给好友李四（非直接赠与）。即张三持有该房产90%的产权，李四持有90%的产权。张三和李四拥有10%的房产份额，无法再对该房产进行任何交易。
如何计算礼品费
一个朋友找到了安，打算把房产捐给亲戚，自己买一套新房。安恰好在整个过程中提供了帮助。拿出来分享给有需要的朋友
二手房（住宅）赠与转让所需费用如下：
1、赠与转让免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
2、赠与转让免征营业税，但需缴纳个人所得税。合同评估价*20%不选（非直系亲属需缴纳20%个人税）
3、契税的征收：无论房产状况如何，均需征收全额契税（评估价*3%）
4、其他费用与正常转账相同（生产成本80元/单）
捐赠二手房（住宅）注意事项：
1、交易房屋评估价为系统直接给出的评估价。一旦接受，此价格将无法更改。税表必须现场打印，契税必须在当天缴纳。
2、捐赠房屋：需提前查看限购情况（2021年7月24日新规后）
3、税款需要当天缴纳，请携带银行卡（有些卡会有大额限额，大额请自行开卡。交易中心不接受现金缴税，但小额可以现金支付）
4、生产证明当天由交易中心直接领取。如需使用，请提前复印，以备后用。
ps：交易中心最近处理的收款单。收到此文件意味着您的礼物已完成整个流程，只剩下最后一步了。携带此收据和身份证到交易中心直接获取出生证明号码。
总结：从以上三种改名方式可以看出，名下不继承财产是最划算的。如果您名下有房产并且不打算出售，那么走一下交易流程是划算的。虽然要缴纳契税和增值税，但比出售时的20%个人所得税划算得多。
第七部分
以公司名义购房的相关政策及税收
2024年5月27日起，支持企业购买住房供员工租赁。对购买小型二手房（指2000年以前竣工、建筑面积70平方米及以下的二手房）供员工出租的企业，不再限制住房数量购买的单位。
除上述情况外，公司购房政策不变：
（一）境内（不含港澳台地区）注册的企业购买商品房需满足的条件（购买时间以合同网上签订备案日期为准）。
1、企业近年缴纳税款金额在500万元（不含）以下：
a：企业成立5年以上
b：本市企业累计纳税金额已达100万元
C：企业有职工10人以上，并按规定在企业缴纳社保、公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款500万元以上的，购买住房不受上述企业成立年龄和职工人数限制。
注：目前，上海各区交易中心实施的本规定操作范围仅限于企业购买新建商品房，对购买现有商品房（二手房）没有限制。
（二）境外注册的公司不得在上海购买商品房。
企业购买房屋需要缴纳税款
契税和印花税：
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购买房屋，就必须缴纳房价3%的契税，并且不享受契税。减半税率；另外，还需要缴纳0.05%的印花税。
财产税：
根据1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产每年须缴纳房产税：房产年值×70%×1.2% 。
具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予三年免征房产税的优惠。
土地使用税：
同时，土地使用税还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收。
未按时缴纳房产税、土地使用税的，需缴纳每天5万的滞纳金。
公司需要缴纳房屋销售税
交易过程中，您需要支付：
增值税及附加费
按（不含税收入-原购买价（不含税））×5.6%征收
增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条：土地增值税实行四级累进税率。
1、增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值税额中超过扣除项目金额50%但不超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值税额中超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值税额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按交易价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般按房地产转让净利润的25%征收。企业所得税一般按季预缴，年底汇算清缴。
