最近一直在关注上海的二手房。我还走访了几个社区，询问了中介。
起初我以为买二手房只需要准备35%的首付和2%的佣金就可以了。但后来我发现，事情很乱。
之前没关注的时候，对二手房交易一无所知。刚刚听说“全五绝”比较好。但看了几个月后，我发现买二手房除了首付之外，还需要缴纳其他额外的税费。
增值税
从字面意思上讲，就是房子增值时需要缴纳的税。上海将二手房分为普通住宅和非普通住宅两类。普通住宅免征增值税，非普通住宅则不征收增值税。但普通住宅的标准却非常严格，如下图所示：
从目前的二手房价格来看，外环线以外的价格都在250万以上，更不用说外环线以内了。因此，市场上的二手房基本都是非普通住宅。
那么对于非普通住宅，增值税是如何计算的呢？
首先要看期限是否超过2年。若不满足，则按[网上签约价÷(1+5%)×5.65%]计算；超过2年则按[价差÷(1+5%)×5.65%]计算。
对于一栋独一无二的房子来说，从房价上涨的速度来看，购买价格肯定要低很多，所以增值税会很高。
以一套售价300万的房子为例。如果进货价是70万的话，那么增值税就是（300-70）×5.65%÷1.05%，差不多就是12万了。
个人税
个人税主要看房子是否有五年或者是否是独一无二的。如果您年满五岁，您将免征个人税。如果您年满五岁，则个人税为1%。 5岁以下，个人税2%。
所以这个时候，唯一的优势就是满五了。一套价值300万元的房子，至少可以节省3万元的个人税。
契税由买方决定。如果您购买第一套房子（没有房产或抵押贷款），契税为1%，否则为2%。
如何节省买房成本？
这三项税费是除了首付和中介佣金之外的大头支出。但房子里只有房子不是意味着税收就低吗？
不确定。五岁以上的话，个人税可以免，但是增值税肯定会很多。
举个栗子：
一套价值300万元以上的独特房屋，购买价格为70万元。计算三项税费：12万元、0万元、3万元，总共15万元。
另一套价值不到300万元的房子，购买价格为200万元，三项税费：5.4万、6万、3万，共14万。
其实税费算出来之后，和满五关系不大。五岁以上增值税高，但个人税低。五岁以下增值税低，个人税高。谁的税费总额较高，谁的税费总额较低，尚不清楚。
所以，买房的时候，不一定非要选唯一的。
那么如何选房又节省额外费用呢？
一是选择普通住房（较难找）；
其次，首付充足的话，可以降低网签价，房子可以变成普通住宅，还可以省增值税。但首付肯定会很高。
三是寻找动迁房和夫家。此类房屋可免征增值税。
符合上述三个条件之一的，可以免征增值税。另外，如果超过房产税且免征个人税，那么买家需要缴纳的税款将仅为契税的1%。
当然，如果佣金能言善辩，也可以砍掉，这也是一笔不小的开支。
首付不够怎么办？
在上海购买二手房，需要准备首付：房屋总价净首付的35%，房屋总价的2%作为佣金，增值税+个人税+契税。价值300万元以上的独栋房屋，首付金额如下：
算上各种税费和佣金，首付总计126万。如果净首付和佣金足够的话，可以办理税贷，也就是说你需要准备净首付111万+佣金，剩下的15万税费会以税金的形式补足。税务贷款。
税收贷款的利率低于普通商业贷款的利率。贷款期限最长可达5年，最高可贷税总额。
以上，你了解上海二手房首付了吗？
