作者不倒翁
近日，有大V表示，上海的老婆小增速非常高。
从2020年至今，增幅为60%。
为了证明我的观点，我还举了一些例子。
我立刻笑了，这个大V真会玩。
市区的旧、破、小户型价格有所上涨，但根本没有达到60%。
上海老、破、小主流增速仅20%以上。这60%是怎么来的呢？
我根据大V的想法做了一个公式。
实际增量=老旧小城区普遍增量+部分行业额外增量+楼层差价
如果每一层都叠加到极致，自然会有这样的增幅。
楼层差
如果你把最差的一套和最好的一套进行比较，即使它们在同一个社区，也会有很大的价格差异。
我丈夫的房间最好放在哪一层？
金、三、银。如今，由于老年人越来越多，一楼带天井的其实认可度很高。
我丈夫的房间哪一层最差？
顶楼。
顶层和好楼层的价格差多少？基本上，价格差异可以达到20%以上。
我们以列出的丈夫的房子为例。在很多住宅区，顶层和三层的实际成交价差超过20%。
例如，该小区目前的房源中，顶层最便宜，单价为5.1万，中层单位普遍在6.4以上。
6.4/5.1=1.25
也就是说，中层的实际挂牌价比顶层的挂牌价高出25%。
对于大V的比较，用顶楼和三楼来比较是非常愚蠢的。
有什么比较？在任何社区，我都可以帮助您找到差价 20% 或更多的交易。
老婆小定期加大
让所有人惊讶的是，老破晓虽然淡出了大家的视线，但老破晓确实在崛起。
甚至有的地方老人、贫困人口的物价涨幅明显。
我们不需要用特别好的增长率来比较。
我们按照行业平均水平来比较近三年旧房、破房、小房和次新房的增长速度。
不夜城里没有新房上市，也没有拆迁。学校没有变化，也不被认为是热门地区。
这里的价格可以作为上海涨幅的参考。
老破在不朽之城这里的增幅是多少？
以苏家巷社区为例。这是城里一个普通的破旧不夜城社区。
2020年中楼层成交价65700
2023年中楼层成交价81500
8.15/6.57=1.24
在这个贫困社区，三年的增长率为24%。
事实上，中环内和部分外环内的涨幅几乎相同。
有些房价特别差，比如杨浦学区的住房。
由于近两年教育政策的影响，有的只是略有增加，甚至根本没有增加。
还有一些地区增速特别好，比如黄浦区。
然而，在排除其他因素后，大多数城市地区出现了小幅增长，幅度为20-25%。
城镇次新房增速如何？
就在不夜城地段，有一个小区，中海万金城，是这里著名的次新小区。
2020年初价格8.67万。
近几个月没有任何交易。去年下半年成交价12万，现在下层挂牌12万。
算一下12万就可以了。
12/8.67=1.38
增幅为38%。
根据房屋年龄的不同，涨幅略有差异。
事实上，在上海浪潮中，接下来城区新增增量在30-35%之间。
次新房比旧房、破房多加价10%。
为什么这么多人说要买新房？
因为在同一个城区，次新房确实比旧房、小房价格更优惠。
但不要被引入歧途。
比较对象为城区次新房和城区老旧小房。
而不是城里的破旧老房子和远郊的次新房。
额外因素
老婆消的涨幅之中，也有一些意想不到的因素。
一个偶然事件可以直接带动与之相关的房价上涨。
但这个增长与总体增长无关。
被击中的人正是天选之人。
比如拆迁。
几年前，就有传言说崂山新村要拆迁。
立即冻结账户并立即开设。
消息传出不到一周，崂山地区挂牌价从8万跃升至10万，最高挂牌价达到12万。
直到今天，这个消息还在不断流传。
到底能不能落地，没人知道。
但既然价格已经到了十万，想要回到八万已经不可能了。
但这个额外的涨幅对于普通的老小企业来说并没有什么参考意义。
你想学习，你想提前计划，但你做不到。
再举个例子，学区
今年，浦东新开办了一所明珠英桥小学，区内还有一个破旧的小社区——东里新村。
这笔交易在一月份刚刚完成，金额为257万。
4月份招生简章一出，一套就卖出了292万元。
一个月时间，价格涨幅超过10%。
这个才刚上市，还没有结果，所以能有这样的价格。
如果最终的毕业成绩确实是一流的，那将会有更大的收获。
但这种提升也是需要运气的。
能不能划入一个学区，后续的学区好不好，都不是一般人能控制的。
还有一些旧的变化。
2019年至2021年，黄浦区、虹口区大量棚户区被拆除。
现在这些棚户区已经拆除，拆迁户也需要买房。
有人加钱在附近买新房，也有人直接去了松江南、惠南。
也有人不愿意离开黄浦区，拿了搬迁资金后，直接在附近买了一套小公寓。
近三年来，黄浦区共搬迁户数5万户。
这批拆迁户入市后，整个黄浦区的破旧市场暴涨。
2019年初，蒙西一个小区单价仅为8万；
2020年初，梦溪社区50平米公寓单价为8.3万，但与其他同类户型相比实际价格在8.5万左右；
到2020年下半年，蒙西住宅小区价格已达9万；
到2021年，蒙西住宅小区价格稳定在10万；
到2022年上半年，蒙西住宅小区价格已达11万。
到现在为止，价格还是一样，几乎没有变化。
11.5/8.5=1.35
但如果考虑到近三年来，老、破、小城区的房价普遍上涨了20-25%。
事实上，梦溪社区的房价又上涨了10%。
120%*110%*120%=158%
60%的吸引眼球的东西其实都来自于此。
互联网可以吸引眼球，但上海楼市的基本规则不会改变。
2020年至今，上海主流老破小销量增幅在20-25%之间。
与城市次新房30-35%的增幅相比，自然还差一些。
但相比那些没有经历过涨价的远郊小区，还是靠谱得多。
如果您的预算有限，在城市的老房子和郊区的新房子之间进行选择，那么老房子可能是更好的选择。
你不需要被别人引导。想清楚自己想要什么是最重要的。
