概括：
在中国房地产俱乐部第十一届京津论坛上，针对“当前房地产企业去库存和房地产资产管理的机遇与合作”的讨论话题，西安宏福副总经理唐志平先生企业集团、中信信托有限公司 投资总监 居外网中国区总经理 葛亦杰女士 红星美凯龙发展中心总经理 赵凯先生集团内，湖南怀化天鸿房地产开发有限公司副总经理黄胜厚先生、格赛控股董事长韩海源先生等众多行业资深人士齐聚一堂。双方进行了深入讨论，表达了独到的见解。
以下为圆桌讨论嘉宾的部分观点：
西安宏福企业集团副总经理唐志平先生：
“我们也依然致力于整个城市的升级改造，特别是商业地产领域。”
大家好，我是西安宏福企业集团。西安宏福企业集团是一家致力于城市改造、城市改革的房地产企业。也是西部地区最早涉足房地产开发的企业。
目前我们正在三个方向进行转型。一是继续发展城市住宅房地产。第二，我们也参与一些商业地产的开发。第三，文化旅游投资项目也有变化。从2014年和2015年的情况来看，随着整个房地产形势的变化，对于西安这样的二线城市来说，房地产去库存的压力依然巨大。虽然去年全市销售房地产产品1500万平方米，但到目前为止，全市去库存的压力仍然很大。
目前形势下，虽然上半年整体销售形势不错，但我们这样的企业还是有压力和动力的。我们仍然致力于整个城市的升级改造，特别是商业地产。在现场，我们也在运营一些更有趣、更高效的业务合作，以宣传和提升我们自身的品牌价值。谢谢大家。
中信信托有限公司投资总监范雷先生：
“现在我们确实进入了房地产证券化、房地产金融化的市场，这是一个机会！”
各位领导大家好，我是中信信托的雷凡。我们是金融机构，所以也许我会从金融投资的角度跟大家分享更多。我们现在最大的业务是房地产基金、PPP以及与这两个业务相关的资产证券化。我们今天关注的是房地产，在这里我们重点跟大家分享一下我们对房地产证券化的看法。下午我会从更实际的角度、从案例的角度给大家分享我们的一些案例和案例。一些场景，一些操作的技术细节。
因为今天的活动会更加宏观一些，所以我也想借刚才李老师分享的机会，谈谈我们现在房地产证券化市场的机遇和机遇。总体来说，我认为现阶段，包括未来2-3年，甚至未来5年，应该是中国房地产证券化的黄金时代。主要从四个方面来看：一是宏观市场需求；第二，国家政策；第三，从我们卖家的角度，也就是我们的开发商；第四，从我们买家的角度，也就是我们金融机构、投资机构的角度。
首先从第一点来说，从大市场的角度来看，我们李老师刚才讲了很多。我主要想谈谈我的经历。我认为中国现在的房地产市场确实有两个大市场。一个市场 这些是开发商目前正在建设的住宅物业，包括一些零售产品。这是一个发达的市场。刚才李老师讲了这个市场。事实上，情况并没有大家想象的那么糟糕。其实大家也并不太担心。包括增量发展，银行信贷支持还是可以保证的，但是应该不会大的推出，很难。 。另外一个市场是我们持有的，包括我们今天住的酒店，高持股的写字楼，还有一些出租的公寓。事实上，它并不适合开发商持有。其实更适合长期金融机构或投资机构作为其长期资产配置的金融产品或投资产品，以资产保值增值为目的。开发商更看重我的现金流，看我能不能快点扭亏为盈，所以从这个角度来看，我觉得从整体的市场需求来看，我们现有的市场肯定有这种投放需求。
其次，从国家政策周期来看，已经到了适合大规模推出房地产证券化产品的时机。早些年，房地产市场特别疯狂的时候，从政策角度来说，国家相关部委也不会冒险。一方面市场已经这么热了，同时你又得把它证券化。这其实是有风险的。现在宏观经济下行，房地产市场进入相对稳定阶段。同时，我们的开发商也有这种从二级市场退出的需求，使得在这样的时候推出证券化产品更加合适。
第三，从开发商作为卖家的角度来看，开发商批量出售住宅是没有问题的。多年来困扰开发商的最大问题是持有资产和酒店资产。这个需求一直存在，但是我们的市场一直没有形成的话，应该会占用开发商很大的空间。开发人员想要开发产品。我把它当作一种商品。商品必须尽快售出。出售之后，退出了这第一步，接下来就是这些金融机构和金融资本。被市场接受。这是从开发者的角度来看的。
最后一点是，从我们的金融机构，或者我们的资本市场来看，大家都知道，一方面是宏观经济下行，另一方面是我们的货币超发，出现了这样的情况：金融机构现在普遍面临的是资产恐慌。我们最近参与的一些投资产品已经下降到3.8%，不到4%。我们需要推出这样的产品来满足资金的配置。基于以上几点，我个人认为我们确实进入了一个房地产证券化、房地产金融化的市场，这样一个机会！
居外网中国区总经理葛艺洁女士：
“很多企业和个人在海外投资时也遇到了很多困难，其中最主要的困难就是信息不对称的问题。”
早上好，亲爱的朋友们，非常感谢你们。上次参加房地产俱乐部会议是在西安。这次也看到了很多熟悉的面孔，可见中国地产俱乐部的粘性很大。居外网是专门为中国人海外投资打造的平台。
过去五年，我们看到中国人，不仅是个人，今年越来越多的企业也将海外投资纳入了发展战略之一。居外网的目标人群是中产阶级。设计的。当然我们也知道，我们也听说过很多海外房产，一些最高端、最豪华的房产，都是中国人买的。这或许是事实，但肯定不是主流。对于我们来说，作为中国数十亿亿万富豪成长的最大市场，仍然是中产阶级。他们的预算可能不是特别高。平均而言，在10万至100万美元之间。这是最大众化的价格。
他们选择海外投资的动力是什么？很大原因之一是中国的教育体系无法完全满足大家对孩子成长的期望。因此，很多家长都希望送孩子出国留学，同时他们也认为买房是一个不错的投资方式。还有对移民的需求，对生活方式的向往。外国的食物、空气等可能会让人们感觉更健康、更安全。这是很多中产阶级海外投资的一大动力。我们确实看到，海外的询问量每年都在不断上升。中产阶级以上，我们每天经常收到想要海外投资的企业的询问。所以这些公司可能感觉和在座的大家更相关，因为很多时候他们不仅仅是大型开发商，比如万达、万科、碧桂园、绿地、综合体。兴，他们一早就都去了。我们看到的主要是一些中小企业。他们面临着国内地价上涨的压力和自身转型的困难。他们手里有大量的资金，但他们不知道如何进行这样的投资，他们很自然地将注意力转向国外。国外主流市场主要是澳大利亚、美国、英国。
一些新兴的海外市场也不断受到大家的关注和兴趣。与此同时，很多企业和个人在海外投资时遇到了很多困难，其中最主要的就是一些信息不对称。还有投资的形式，参与是什么样的形式？是资本投资吗？您是通过金融机构进行投资吗？或者您自己拥有完全的股权控制权？还是与外资合作？ ……所有这些方面都需要仔细考虑。
红星美凯龙集团发展中心总经理赵凯先生：
“只要你的金融负债不是向高利贷借的，成本相对可控，而且符合我们开这种商业商场的需求，我们就可以商量。”
大家好，我是红星美凯龙集团公司的赵凯。这是我第三次参加房地产俱乐部的论坛。说到去库存，其实我们非常同意李总的观点。事实上，一线并不存在库存问题，尤其是住宅领域。那么第一线可能就是商业办公品类，尤其是商业品类。会有一定的库存，包括上海这样的城市。浦西可能有400万平方米的商业写字楼库存。上海这样的城市也是例外，然后再往下到二线城市。三四线到县城，其实还有存量住宅，但最主要的是商业和办公楼。如何获得这两只股票？如何去除它？库存形成的历史原因有哪些？这些都是值得探索的。 2014年中期之前，中国的房地产行业实际上是在快速增长。大家都看好这个市场。市场极度过热。过热表现在：一是开发企业不惜成本疯狂拿地；其次，有些土地存在违法合理规划的需要，比如一块普通土地，将办公、商业面积增加到40%甚至50%，实际上是违反市场规律的。一般情况下，一块土地有10%到15%的商业面积就可以了。
我们深知，中国的城市化是我们房地产发展的动力，但商业、写字楼不会因为你增加供给而加速去中心化或加速消费。刚才，中信信托CEO谈到了金融助力去库存。他提出了一些我们认为非常同意的观点。但在这个前提下，我认为所有库存都必须消除，进入资本领域有两条线。第一，成本低，即取得土地的成本必须很低。第二，你需要高回报，就是你要卖这个理财产品，无论你的年回报率是5%，还是过去的6、7、8，未来可能会继续往下走，但是你总得有回报。没有人会想要你亏损的商业地产。我觉得我们红星美凯龙在商业领域可以做到第一。如果有的老板2013年、2014年、2015年拿地，商业办公面积比较大，那我们可以一起商量。 。只要你的金融负债不是向高利贷借的，成本相对可控，那么就符合我们开这种商业MALL的需求，我们可以商量。未来我们还可以帮助开发商建设商业物业，完成租赁和招商，产生良好的运营收入，尽快实现资产证券化。这就是我们所说的两个商业部门。 。
湖南怀化天鸿房地产开发有限公司副总经理黄胜厚先生：
“按理说我们地区的房产应该有市场，但缺什么？缺的是信息、资金、人才，更缺的是开发团队！”
大家好，我叫黄胜厚，是一位来自湖南怀化的比较年轻的开发者。对于我个人来说，这次参加论坛更多的是学习。我们以前主要是做承包商，后来因为各种原因转型做房地产。我觉得中国房地产还是有空间的，特别是湖南，空间很大。对于湖南省会长沙来说，目前平均房价只有7000到8000左右，应该在全国排名垫底。几年前，合肥还低于长沙。去年去长沙一下子就一万多块钱了。长沙是7000到8000元。在我们四五线城市，房价甚至更低。均价约为4200元。我觉得地级市4200元就可以找到。按这个价格，我觉得应该买不到。
我们的地方可能在全国排名垫底。也就是说，既然在全国排名垫底，按道理我们这里的房地产应该是有市场的，但是缺少什么呢？缺的是信息，缺的是资金，缺的是人，缺的是开发团队！所以，我今天在这里向各位前辈学习，谢谢。
欧格斯（香港）控股有限公司董事长韩海源先生：
“今天来这里的主要目的就是和大家交流、交友、合作、共赢！”
大家好，我叫韩海源，来自欧格赛控股。我今天来这里主要是想和大家交流、交友、合作、共赢！在这个前提下，我的第一步就是自我介绍。我公司主要为房地产项目提供支持。我们主要与大型房地产公司合作，包括万科、恒大以及一些当地一流的房地产开发商。这里来到这里主要目的一是向大家学习，二是交流，因为房产配套我就不过多讲了。如果我说太多，那就是一个诡计。我希望在这里能和更好更大的公司交朋友。谢谢大家。
以下为互动环节：
主持人（睿石基金总裁张健先生）：
谢谢你！这两天接触了很多各行各业的开发者，发现有很多困惑。请李战军老师解答一下这个问题。首先我们一线城市的增长是非常明显的。一线半，苏州、杭州、武汉、成都、天津也崛起很快。接下来我们看看我们的西安、长沙等城市是否也有同样的增长。你会跟随吗？第二个问题是三四线城市的开发商应该如何应对。今天我们也有开发商来辽阳。
李占军老师：
我认为西安和长沙也有潜力。风水瞬息万变，分期供应量过大。现在中国房地产行业的市场形势已经告别了普遍上涨、全面上涨的局面。它是分裂的，轮流上升的。我认为政府监管和企业产品是密切相关的。现在毫无疑问，小开发商无法进入北京和上海。一块土地价值数十亿，全部资金需要三个月才能到账。毫无疑问，小型开发公司只能在小城市做。现在我认为情况确实如此。我们现在做的很多事情，举个别墅的例子，中国现在还有一个别墅项目，别墅基本都是一样的。反应是这个小区的别墅和澳大利亚或者美国的完全不一样。
我们今天提供的产品非常广泛。我们做别人做的事。我就不信卖不了4000块钱。如果卖6000元，6000元的价格涨了2000元怎么卖？关键看你值不值6000块钱。你能在这个市场上创造出别人没有而我有的东西吗？为什么我们要谈论定制？我认为你提到的我们许多开发公司的核心问题之一是人才，有经验的人才。为什么一线品牌企业到中小城市就能卖房、涨价？他销售他的产品。我们现在的一些开发人员在他们的产品上花费的时间太少，甚至不假思索地去做。
第三个方面，我认为三四线城市的分化还会长期持续。这取决于三四线城市本身的产业结构和人口分流。我在这里有一个建议。刚才我也提到了。我写，财政和建设部重点推进农村特色小城镇建设，上海的繁荣靠城市。在中心，上海的实力取决于郊区。过去，小城市的郊区可以承载大城市的工业人口，小城镇的特色并没有增加。如今，国家正在重点推进江浙省的几个小城镇和文化小镇。小镇、体育小镇、休闲小镇、养老小镇、产业结合。关键是要把你小镇的资源和这个市场的需求高度结合起来。有一系列的政策。希望您能够关注他们。我会把它做得小而有特色。关键是能不能做出来。
还有一点就是，当你单体弱的时候，可以和一线公司合作。如今，很多品牌公司只是寻找其他愿意合作的人。我会和你一起工作。你提供你的土地资源，团结大家去做。只要市场能生存、能发展，我们就做。
主持人：
感谢李先生。李先生，我发现您不仅是一位资深的房地产研究专家，而且还是一位总体规划师。我也非常感谢李总给我们三四线城市的开发商提出的一些建议。另外，刚才中信信托的雷先生也谈到了资产证券化。十几年前我在跟人讲类似的话题的时候，还是需要讲一些概念性的东西，包括三年前，当时只有一线城市的开发商感兴趣。今年有所不同。现在三四线城市的开发商都在跟我谈资产证券化，可见这个话题很火。这里有两个问题想请教雷先生。首先，您想与哪些开发商合作？第二，从整个行业来讲，对于一些三四线城市的商业地产项目，您建议他们应该怎么做这个房地产证券化？ ？
雷凡先生：
第一个问题是，目前我们对于房地产证券化的标准是什么？与什么样的项目和公司合作？首先，坦白讲，至少在现阶段，我们这一轮算是第一轮。现在市场比较火爆，坦白说，我们首先看的就是项目。毕竟，这不是一场传统的企业战争，也不完全依赖于某一家企业。担保以项目为准。现阶段，项目必须从一线城市开始，1.5线城市，然后到二线城市。基本上都是在一线到二线城市的选择范围之内。其实刚才赵先生也提到，中国一二线城市去库存并没有太大的风险。但在四五线城市的商业、办公区域，坦白讲，我们也认为风险非常高。确实，现在这种优质楼盘的供给、市场吸纳能力、你的人口、写字楼的需求其实是不足的。我们必须承认，现在我们选择项目的时候，在第二梯队可能还是非常谨慎的。这是在项目选择方面。
这也和我们背后资本市场对资产的判断有直接关系。我们拿到三四线城市的项目后，资本市场可能不买账。不管你收入多高，无论你分配7%还是8%，他都会对你的7%、8%没有信心。这是必须承认的现实。如果这是一个大开发商在全国三四线城市的大项目，它有增信，所以实际上不是看资产，而是主要看大企业。这是第一个标准。
我也特别同意赵先生当时的说法。对于我们三四线城市来说，虽然整体体量很大，但是比如说我们这个中小开发商，在这样一个城市，你的项目在这个城市就会比较小。这是一种非常有益的核心资源。虽然我是地级市，但我的职位却是这个城市最核心的职位。我们地级市支持1个商贸城、2个大型商场。 ，应该还是可以的，所以如果有这样的资源的话，我觉得一方面这个项目的基本资质必须具备这个先天条件，同时我觉得在引进这种项目的时候，像红星美凯龙这样大的品牌，根本不能称为开发商。那么，我们应该叫资产管理公司来配合，让他们帮助我们提高管理质量和品牌。如果把这两点结合起来的话，那么我觉得我们三四线城市还是有资产证券化的机会的。
主持人：
感谢雷总，下午雷总继续给我们分享资产证券化和不良资产处置。接下来我想问一下红星美凯龙的赵先生，您要合作的开发商房子已经建好了吗？第二个问题是你们在三四线城市的投资或合作策略是什么？
赵凯先生：
我们对商业地点的选择非常谨慎。什么样的地点适合做家居生意有两个标准。首先，位置必须比较好。相对好的概念就是成本一定好，性价比一定比较好。比如，即使是一般的地级城市，在这个城市的核心位置，每亩土地的价格也可能是五六百万、七八百万。我走过很多县的土地，核心城市的价格是七八百万。它也相当昂贵。为什么我刚才一再强调我们拿下这片土地是不健康的？您的成本与您想要做的相符吗？大家都知道，在企业运营中，成本非常重要。如果我拿到的土地很贵，我就无法配合经营。所以我们有几个标准。首先对于我们来说，我想对于所有的经营者来说，都会有这样一把尺子。它叫什么？如果说这个城市，像刚才提到的怀化，房价是4200元，均价大约是住宅。我觉得它的街头商家的价格应该比较保守，1万元左右。如果你的小区只有一万平方米。或者是沿街4万平方米的商业楼，它们的价格会相差很大。
为什么在这样的城市，无论是县级市还是地级市，房价都在4000元左右，一亩40万元。这是我们获得土地的标准，所以我们在寻找合作伙伴的时候，也希望你的土地基本达到这个水平，这样你就健康了。其次，当然，地段必须非常好。这并不意味着土地便宜。这是一个双向选择。关于城市选择，我们去了地级市、县城，也去了我们浙江的乡镇。比如浙江、温州就有一个。在唐南县，我们可以在临西镇和龙岗镇两个镇做。像这样的城镇人口有40万。比一般北方县级市甚至百强县都要好。它的财富很高，所以这个需要详细分析。地级市我们没有问题。关键在于获取土地的成本是否合适，你获取土地的时间，你多年来的财务成本，以及你是否借过高利贷。这些都是关键问题，这样你才能确保这个项目是健康的。只有完成之后你才能生存。基本上，我们希望如果当地政府给我们优惠的土地价格，我们就可以建立我们所持有的业务。比如，正常的房价在4000元左右，当地正常的土地出让价应该在每亩150万左右。当地政府正常出售。如果是2013年之前收购的，可能会高一点。 2014年左右拿的一些土地可能会比较便宜，因为可能还有一些其他的混合，地价会比较高。便宜的。我们将为这种土地增值。首先，持有这项交易会增加你可以出售的商店面积。比如，在这个城市，正常情况下，4万平方米的商铺可以以8000元的均价出售。那么通过我们这样的控股贸易来推广，我可能可以卖6万平米或者均价8000，而且我的销售速度会比平时快，快很多。
所以这就是我们说的带品牌价值，我带的店有一定的办公需求，或者住宅需求，对公寓、写字楼会有帮助。这有助于让这个项目提前成熟，好的，谢谢。
主持人：
感谢赵老师，每次跟我们分享都非常专业，信息也很丰富。接下来我问葛先生，你是如何为大家服务的。
葛亦洁女士：
很多人以为我们是中介公司，但实际上我们绝对不是中介公司。您可以将我们视为海外房地产行业的快递员。我们建立这个平台，然后帮助大家沟通和联系。当然，这涉及到跨境投资，很容易就超过百万。绝对不是在淘宝买一条牛仔裤那么简单，所以我们就以线上平台作为入口。您可以在平台上找到您想要的东西。如果你愿意，你可以找到任何国家的房产，任何类型的项目，无论你想居住无论是住宅、商业、土地，还是任何你能想到的其他项目，覆盖的国家多达90个世界各国。当然还有一些主流市场，大家都比较关心。但一些新兴国家的很多人也会越来越关注这些未来。在此基础上，我们还会为您提供一些海外的开发商或者中介机构来帮助您对接。不管你的需求是投资还是个人创业，因为居外是一家外资企业，我们的资源其实就是这些项目在全球本地的资源。所以我们可以帮助您。
主持人：
谢谢葛先生。时间很快就到了。这里的嘉宾还有什么要补充的吗？
唐志平先生：
在这样的市场和时代背景下，20年后资产证券化终于离我们越来越近了。怎么做呢？对于如何做到这一点，我们仍然抱有很大的期望。听完下午的分享，或许更清楚我们以后该往哪个方向走。非常感谢。
韩海源先生：
我也详细说一下，我们和恒大合作已经7年了。我相信我们和大家的合作应该是非常愉快的。因为时间有限，我就不多说了。谢谢。
黄胜厚先生：
我还有一个问题。赵先生刚才说房价是4200，所以他的店的价格是10000左右。我这里有一个问题，因为虽然我们湖南怀化的房价是4200，但是她的店是在经济圈内。 3万元之内，它的店价连5万元都没有卖出去，我觉得很奇怪。为什么会出现这样的问题呢？其实我也很困惑，请给个简单的答案。
赵凯先生：
我觉得这个还是比较简单的。首先，县城、地级市的中国人一定是有钱人。你说的三万、五万家店铺，一定是在你所在城市的核心位置，在一个小范围内。而且数量不会太大，还是供应的问题。换句话说，华沙市的总商店只有20,000平方米。如果您不想要35,000平方米，则可能是80,000或80,000。我去过匈奴的一家名为Yixian的商店。在城市或县，其核心地点的商店可以出售100,000元人民币。这是正常的。这是供应问题，在其核心业务区，您提到的范围限制了其价值。我在说什么？这是我开设的商店。我将开设一家容量为60,000平方米的商店。可以以35,000的价格出售吗？如果可以出售35,000，我们都会去Huaihua。
老师李Zhanjun：
您谈论的租金水平取决于商店的实际运营和利润。如果每日营业额很高并且利润很高，则租金将很高，具体取决于其营业额和利润。
