他气得靠在栏杆上，楼价疯涨。抬头仰望天空尖叫，空气中心疼不已！
三十多岁的大叔满腔怒火，八万元的房价并不算太高。不要等到错过了买房才后悔自己年老了。
在这个路人议论买房的时代，似乎让人们想起了去年股市的繁荣。于是，去杠杆的声音又变大了。这次国家又会用什么法宝来应对高房价呢？营业税改为增值税？更严格的购买限制？也许这是可能的。但政策调控引发的潜在合同纠纷也会随之而来。
一、宏观政策调整导致税费变化怎么办？
第一步：首先阅读合同，看看双方的房产买卖合同中是否有这方面的约定。如果有协议，则根据协议确定变更后的税款由谁缴纳。
第二步：在没有协议的情况下，根据最新宏观调控政策确定税负承担者。
例子：
上层家庭交易了一套价值100万元的普通房屋。原来，上层家庭以60万元的价格购买了这套房子。如果营业税改增值税改革方案出台，以前的房屋（卖家）出售两年以上的房屋，无需按照原政策缴纳营业税。不过，新政策出台后，是否需要按照之前房屋出售时的价格与购买时的价格差价来计算。增值税部分需缴纳11%的增值税【即（100万-60万）×11%=4.4万元】，这将直接导致业主需要为此部分缴纳更多的增值税。如果尚夏家在销售合同中没有约定宏观经济政策调整时如何承担税款，则尚夏家将缴纳增值税，这是国家规定的纳税主体。
上例中，如果以前的房屋出售不满两年的房屋，按照原政策，需要按交易金额缴纳5.65%的营业税（即100万×5.5%=5.65万元） 。营业税改增值税改革后，按增值税部分缴纳11%的增值税【即（100万-60万）×11%=4.4万元】。此时，之前家庭的税收支出比原来减少了12500元。那么问题来了，如果按照协议，下一家代上家缴纳了56500元营业税，而在过户前，营业税突然改为增值税，那么下家可以退12500元，上家能说退的钱给我吗？ ？
这是不可能的，因为当时约定是下家代上家缴费，也就是下家代上家用真金白银缴纳税费。因此，政策调整后，退还的费用仍应返还给下级家庭，上级家庭仍应返还费用。在此过程中，该家庭从未缴纳过任何税款，因此不可能拥有退税的权利。
2、合同是否会因宏观经济政策调控而终止？
有两种情况：
1、如果限购政策没有变化，只是税费调整的宏观政策调整，上下家人不能据此解除合同。否则，守约方可以按照合同约定追究违约方的违约责任。
2、如果新政策出台后，原来不受限购的人现在受到限购，但房子还没有过户，这时候该怎么办？笔者认为，这种情况属于“情势变更”，已经失去了继续交易的基础。任何一方均可向法院提起诉讼解除合同，也可协议解除合同。并且由于无法交易的原因不能归咎于上下世家任何一方，因此本案中上下世家并不构成违约。
综上所述，考虑到近期二手房交易可能会遇到政策变化，建议合同尽可能详细，必要时咨询专业人士。
上海二手房交易税表
税负科目
税种
计算标准
家
营业税金及附加
普通居住不满二年
普通居住两年以上
居住不满两年的非普通住所
非正常居住两年以上
合同价×5.65%
免费
合同价×5.65%
差值×5.65%
个人所得税
普通住宅并不是唯一的住房
五年以上普通居住且唯一居住地
非普通住房不是唯一的住房
五年以上非普通居住且唯一居住地
合同价×1%，或利润×20%
免费
合同价×2%，或利润×20%
免费
交易费用
2.5元/平方米
下一个家
契税
个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，按房价×1%计算
个人购买家庭唯一住房且面积在90平方米以上的，按房价×1.5%计算
如果不是您的第一套房子，价格*3%
财产税
根据批准：
1、单价≤32830：收取价×70%×0.4%；
2、单价>32830：收取价×70%×0.6%；
3. 豁免
交易费用
2.5元/平方米
注册费
80元
插图费
25元
评论：
1、普通住宅标准（2014年11月20日起实施）：五层以上（含五层）多层住宅，以及五层以下老式公寓、新式里弄、旧式公寓-式车道等；单个单元建筑面积140平方米以下；实际成交价格低同档次土地房屋平均成交价小于1.44倍（即容积率小于1.44倍），内环线以内价格小于450万元/辆，内环线与外环线之间的价格低于310万元/辆。外环线以外，价格低于230万元/套。
2. 家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女。
3、年龄确定：若房产是从原业主处购买的二手房，则以房产证登记日期计算；如果是一手购买（2005年5月31日前签订的预售合同），可以到交易中心领取房屋交接函和契税。单一完税凭证日期的计算。
4、如果申报的是“全额”，房主无需提供购房合同原件、完整发票、契税单；如果进行“不足”申报，房主需要提供购房合同原件、完整发票、契税表格；
5、买卖合同公证费（业主为外国人、港澳台同胞或买卖合同需要公证时需缴纳）=房屋交易总额×2.5‰+250元，由公证处。
6、中介费一般为交易价格×1%。
7、“利润”计算方法：合同价款-购房款-购房契税-购房交易费-本次交易营业税及附加-房屋装修款（正式装修合同、正规装修发票，授信金额上限为装修发票×10%）-还款利息（仅限卖方购买的二手房按揭贷款，需提供贷款合同、银行利息清单、银行证明文件）
8、“房产税”中的“征收价格”：非本市居民及外籍人士的合同价；首次拥有房产的上海居民和持有CW9人才引进居住证或其他正式居住证满三年的非上海居民可免征。 ;在上海登记的两套住房，60平方米以上家庭的人均面积按照两套住房合计x购房单价计算。
9、青浦、松江、闵行营业税及附加征收率为5.55%。
感谢您的观看，再见
本文原作者：马胜浩律师，上海成达永华律师事务所合伙人，擅长办理房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭纠纷等各类民商事案件，并担任企业法律顾问。如果您有任何法律需求，请致电我们咨询：13501835361。
