图为上海火车站北广场金融街“地王”项目。记者 吴若凡 摄
每位记者 吴若帆 每位编辑 梁秋月
细看2015年以来中国诞生的一大批“地王”，他们或表现出色，或停滞不前，或焕发新生……可以说，他们的命运各不相同。随着房地产调控长效机制逐步临近，业内普遍对“地王”给予保守评价。
然而近日，上海火车站北广场这块狭长的土地，在2015年以88.15亿元的价格成为“闸北地王”，在低调之后终于遇到了“贵人”。近两年了。
安邦8亿输血“地王”年化回报5.6%
12月15日，金融街（000402，SZ）公告称，其全资子公司上海融宇置业有限公司委托泰康资产管理有限公司发行“泰康-金融街上海火车站北广场D”地块商业“房产债权投资计划”，和谐健康保险股份有限公司（以下简称和谐健康保险）拟认购债权计划中的8亿元对于地块 D.
据了解，金融街于2015年在上海火车站北广场收购了三块地块，其中C2为住宅地块，C1为商业办公地块，D地块主要为办公物业。
据悉，D地块债务计划规模为16亿元，债务计划期限为5年，和谐健康保险拟认购8亿元。此前，D地块债务计划已发行4.6亿元，并由市场独立第三方投资者认购。认购条件与和谐健康险相同，期限5年，年化收益率5.6%。
资深房地产专家薛建雄表示，由于商业开发周期较长，银行对开发贷款的支持力度越来越小，项目的持续开发必须通过其他渠道融资。这是本次交易的重要原因。
至于债务计划本身，资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者，这是一项债券计划。严格来说，保险资金购买的是债务，而不是金融产品。这笔8亿元债务计划的年化收益率为5.6%，相当于银行基准利率4.95提高了30%。不高，但考虑到钱可能是从银行外取的，成本又低，这个回报率还是可以的。
事实上，自2014年以来，安邦集团已多次在市场上购买金融街股票。公告显示，安邦保险集团旗下和谐健康保险持有金融街（关联法人）15.88%的股权，故本次交易将构成关联交易。
就这笔交易，《每日经济新闻》记者致函金融街总部进行采访，但截至发稿，尚未收到回复。
显然，“输血”之举也意味着这个项目或许有“落脚点”。那么，上海“地王”项目到底是什么？能产生多少效益？ 《每日经济新闻》记者进行了实地走访调查。
Lot D调整多次预租回报率至4%
上海火车站北广场三块地块被两条街道分割。位于西侧的C2住宅用地已命名为“金融街融富”，住宅结构已封顶。中部商业办公地块C1已进入基坑阶段，东侧D地块正在进行打桩工作。
据现场工作人员介绍，金融街火车站项目整体商业面积约5万平方米，住宅可售面积5.16万平方米，办公楼面积22万平方米，自有面积是70,000平方米。
具体来说，C2住宅地块总建筑面积约6.35万平方米，由5栋高层住宅组成。该地块规定“90平方米以下中小套型的比例不得低于住宅总建筑面积的20%”。因此，该项目的住宅产品并非豪宅，而是为城市精英打造的高端改良物业。主力户型为110至130平方米。目前报价10万元/平方米，验资客户较多。
其次，中部C1地块主打创意文化，规划5栋主体建筑，包括写字楼（其中3栋在售，主塔为金融街所有）、商业、文化中心等。 5000平方米，其中有儿童科技园。 、剧院、大型超市。环岛理念的规划核心是希望建筑不仅能在内部流通，还能与室外相连。
该工作人员介绍，C1地块和D地块项目预计2020年交付。相对而言，仍在打桩的D地块进度较慢。 D地块主要为总部办公楼和商业。新建写字楼5栋，其中写字楼全部出售，共计8.59万平方米。此外，该地块规定不少于50%的建筑面积必须自持5年，地下商业部分统一运营。
“其实D地块最早的规划是酒店式公寓，后来被推翻改成了写字楼。因为所有规划都变了，商业指标的平衡也得重新做，规划调整了很多。”在金融街做项目的时候也是这样，他们不喜欢快速周转，倾向于把项目做得更深、更细。”工作人员告诉每日经济新闻记者 消息。
不过，该人士透露，一些对投资回报率要求不高的客户对市中心的产品非常感兴趣，因此目前对D地块感兴趣的客户较多，地块旁的中兴路出口匝道D即将开放。预计到2020年租金回报率将在4%左右。
火车站“南北”差距巨大需要发挥区域潜力
那么，火车站地王的发展潜力到底有多大呢？
安居客房地产研究院首席分析师张波指出，目前，上海火车站南北广场的开发水平和繁荣程度存在较大差异。北广场整体商业开发主要依托金融街用地建设，但从上海站南北广场至苏河湾区，将启动城市更新，形成多功能综合体商业活动区。
薛建雄认为，北广场位于后方，交通不便，街道又脏又乱，需要大幅改善。大规模物业交易存在诸多不确定性，且由于周边办公氛围优势不明显，项目未必好租。
高力国际数据显示，项目所在天目横峰地段整体空置率为13.7%，高于静安区8.1%的平均空置率。
薛健雄建议，应该用时间来换取空间。这个地方需要细心和时间来经营。所以，可以先用住所的资金来“补充”生意，减轻压力，然后就看怎么经营了。
第一太平戴维斯中国市场研究部助理总监张琳也告诉《每日经济新闻》记者，火车站人很多，但主要是流动人口。聚众的效果是有限的。项目开发需要依托办公人群及周边消费娱乐。需要。
中原地产分析师陆文曦认为，上海火车站地区给人的印象是品质低劣。脏乱差的形象很难改变。但仍需净化环境、挖掘地方特色。此外，还需关注火车站的发展。南北广场商业联动。
