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文本
2024年3月31日官方公告：
上海2024年4批次名单正式出炉
共有25个物业、5536个单位准备入市
此次，市区豪宅持续大量供应，价格持续上涨：
1、徐汇滨江新房香港置地启园成交价达到每平方米17.8万元。房价创下区域新高，也为上海高层住宅设定了最高限价。此前，该板块云锦东方新房每平米16.5万元，含别墅！当然，这张碟引起了很多关注，很有可能获得满分！
2、浦东世博红盘保利世博天悦每平方米16.8万元，高于板块此前预估售价，但低于陆家嘴滨江凯旋门售价！
3、董家渡融创外滩一号新房继续领跑市场。与新开业的绿城外滩兰花院每平方米16.3万元相比，又涨了5000元每平方米！
4、黄浦老牌新房凯德茂名公馆这次价格不是很高。性价比比较高，而且是现房。很有可能拿满分！
5、内环全新盘龙胜湾13.3万元/平方米的价格相对合理，但照明仍然是最大的问题。请看下面的详细分析！
6、本次销售的新房中，10万元/平方米左右的已全部断货。这是刚需和豪宅两大阵营的对抗！
请继续阅读下文，了解详细的房产分析！
01香港置地开元
17.2万元的中海顺昌九里刚刚上市。我以为这是高层建筑的最高限价，结果没几天就被打破了。
香港置地启源位于徐汇滨江的高层楼盘售价已达17.8万。下一个突破应该是翠湖六期。
从这个价格也可以看出香港置地开元的重量级。它南临河流。仅凭这一点，黄浦江沿岸的好地段就很稀缺，再加上280㎡、320㎡的纯大户型更是稀缺。面积（也有一些复式），以及最现代的豪华户型，客厅大，客厅宽。
这个项目基本上是起价5000万元的项目。它纯粹是一处豪华房产。一个只有80个单位的项目，全上海满分的有钱人一定会去看一看。这就是满分的原因！
以2020年总价计算，香港置地启源是中国地王。整个地块分为28个小地块。出让建筑面积中，住宅总面积18.25万平方米，其中商品住宅约2.9万平方米，占建筑面积10%。 2.7%，租赁住房用地15.3万平方米。
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02保利世博天悦
该物业是保利真正的豪华物业，位置说明了一切。
它的西侧是世博大道，世博大道旁边就是黄浦江，一览无余。
上海滨水区的土地非常宝贵。沿江豪宅不少，但真正拥有一线江景的豪宅却相对稀缺。
另外，这座建筑的建筑材料主要是大面积的玻璃，品质非常出众。
周边设施上海也是一流的。例如，步行即可到达“2010上海世博会”原址，紧邻世界级滨江艺术带和上海世博文化公园（包括上海大歌剧院）。 、马术中心）、金砖五国银行、央企总部等国际水平的配套设施。
规划中的19号线华丰路站位于项目东南约300米处。可连接陆家嘴、北外滩等上海其他地标，出行更加便捷。
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03融创外滩一号院
该物业毗邻董家渡金融城，周围环绕着上海豪宅。该房源的位置也是该地区最好的，靠近9号线小南门站，位置非常理想！
这次融创外滩一号面积更大，基本起拍价也快4000万了！
融创作为一家具有豪宅基因的公司，设计面积从255平米到380平米，布局不凡，极具奢华风格。
“融创外滩一号”位于黄浦江北岸S湾地区，与陆家嘴隔江相望。毗邻全球金融聚集带，周边有BFC、十六铺码头、豫园、新天地等。
交通方面，距地铁9号线小南门站仅50m，北距延安路高架约2公里，南距内环路约1公里。复兴东路隧道、人民路隧道、南浦大桥通往浦东轨道交通。一切都可用。
经营方面，有百达翡丽旗舰店、CHANEL旗舰店、PRADA旗舰店、AMARNI旗舰店、D&G旗舰店、洛克旗舰店。外滩源商业综合体、国际金融服务中心、外滩SOHO、老码头休闲娱乐中心、新天地等
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04凯德茂名大厦
该楼盘位于上海真正的顶级核心圈，与恒福风景区仅一街之隔！
75 套的总供应量仍然很小。
虽然是历史上出租过的房子，但是16.8万/平米。与二手房上能看到的2023年下半年的成交价格相比，仍然存在着非常精准的价格倒挂预期。
对于那些正在浦西市中心寻找老店的人来说，这个机会是千载难逢的机会。
凯德茂名公馆位于茂名南路9弄，地处南京西路、淮海路两大繁华商圈交汇处的繁华地段。是市中心顶级地标住宅项目。目前，凯德茂名公馆二手成交最高价已达33万/㎡。现在购买赚钱的价格优势是毋庸置疑的！
凯德茂名大厦周边的房价也体现了这里的价值。知名老洋房思南公馆均价约20万/㎡，品质豪宅翠湖天地四期均价约33万/㎡，甚至巨鹿路739号这样的公房也卖到了15万/㎡。 /㎡。无论是价格还是挂牌数量，都不难看出该地区市场的火爆程度。地段也是最大的价值支撑点。
凯德茂名公寓项目所在的茂名路和巨鹿路贯穿上海浦西市中心，连接以南京西路和淮海中路为核心的两大商圈。从交通、商业、医疗、教育等配套来看，也可以说凯德茂名公馆是豪宅中的“C位”之王。
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05论龙胜湾
这个项目13.3的售价低于很多人的预期，具有一定的优势。而且，该项目距离静安大悦城约300米，距离苏河湾万象世界仅约500米。
但这款盘的缺点也很明显：
1）该超高层住宅小区位于整个组团的西北角。最短的建筑为139米。集团正南面有一条156米高的办公路，与其仅隔一条狭窄的商业区。无论阳光如何，最南侧139米长的住宅楼都必然会受到采光的影响。不仅如此，北侧两栋147米和150米高的住宅楼也会受到不同程度的影响。
2）更不可思议的是，在整个项目组团的东南角，有一栋总高320米的办公+酒店建筑。尤其是上午时段，这座320米高的建筑将地坝以北的三座超高层建筑牢牢挡住；更致命的是，320米高的办公+酒店楼北侧存在大量低调的别墅产品。从效果图中建筑物之间的距离就可以看出，你以后会忍不住去购买这些高价别墅。产品、照明的影响将会多么严重！
不可否认，这个项目的品质非常理想，是名副其实的奢侈品。然而，一个无法兼顾采光、依赖外部装饰等室内设施的项目，确实符合当下上海人的生活需求。这个市场后续的上涨潜力还得打一个大大的问号！
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06漫云上海
漫云上海已开业多次，市场已经证明了一切！
2021年，哔哩哔哩、美团、字节跳动三大互联网巨头落户杨浦滨江。该项目占据滨江最长的海岸线，矗立在陆家嘴和外滩的肩膀上。滨江最后一块科技创新版图是杨浦滨江。其价值可以说是处于上海大厦之巅。
该项目距黄浦江约500米。很多人都被河畔带来的时尚生活方式所着迷。楼下就是TOD超级合生汇，双轨相连，双轨覆盖。国际上TOD生活方式也颇受欢迎。
约201-253㎡纯大户型的社区，圈层高度统一。主要户型层高约3.3米，面阔约5.7-7.7米，装修顶级豪华。这样的产品力，在豪宅市场上确实很难见到。
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07 陆家嘴彩霞
陆家嘴锦绣云澜位于川沙首站，距离川沙站约750米，步行即可到达！
该项目会后均价仅为61641元/平方米，明显低于联动价64000元/平方米。
有4个直达张江的站点，6个直达张江高科的站点。
陆家嘴锦绣云澜所在的川沙城市副中心，在浦东约600万套楼盘中，资源集中度较好！
项目直线约1000米范围内有百联川沙购物广场、绿地东海岸国际广场、家乐福等多个规模较大、成熟的商业设施，可满足日常购物消费需求。
项目本身是一个集住宅、商业、办公为一体的综合性项目。住宅楼西侧是已竣工的商业九流广场。
九流广场将传承世纪大道九流广场的优质基因，集结川沙首店强大阵容，引领片区商业宜乐新时代。开业后，约3.5万平方米的商业体量将服务周边优质白领及社区群体，推动川沙地区消费水平的提升。
此外，据称，九流广场或将引进奥拉奇超市、一线连锁餐厅、亲子娱乐等，并为陆家嘴项目业主准备专属会员福利。
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08华润观辰润大厦
华润观辰润公馆位于浦东唐镇核心区，距2号线川沙站仅500米，地理位置优越。此外，作为华润置地旗下的润系列上海3.0产品，冠臣润府的设计和品质都得到充分保证。
项目约500米范围内有百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场、绿地云悦坊商业广场、川沙九流广场（在建），地块西侧有商业用地，南侧有住宅项目边。商业面积3万平方米。周边还有家乐福、金汇商业广场、浦东现代商业广场、川沙商业广场等。
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09 招商引资
招商真境位于三林外环路外围区域。这次销售的产品质量非常好。它有两个游泳池和一个会所。高低配置降低了高层建筑的价格。
该项目会后价格为6.8万/平方米，低于联动价7万/平方米。看来这个项目很有诚意啊！
从招商真境出发，驾车前往前滩CAZ、小陆家嘴地区、张江高科技园区仅需约15-30分钟。这无疑是一个高品质宜居的“后花园”。
交通方面：该地块距离外环线约1.3公里，距离临海高速公路约1公里。直线3公里范围内有轨道交通8/11号线。
商业方面：项目紧邻现代前滩，可尽享太古里、水晶海滩、太古汇（在建）、信德文化中心（在建）等鼎好商圈。此外，项目周边还有新大汇、中房金逸广场、东方一德城、上海中欧街等，满足日常需求。
教育方面：项目邻近上海三林中学东校、上海上南中学东校等（注：以上为周边现有教育设施，最终配套交付后将进行分割）。
医疗方面：项目直线距离仅约3公里，配备顶级医疗设施上海东方医院南院区。
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10浪诗花语
浪士华宇这个项目的时机比较好。周边的新房大部分已经卖完了，是时候卖了！
对于7万以上的预算来说，只要能接受缺点的存在，买个有地铁口、周围都是商业地产的确实是一个不错的选择。
随着项目的4轨道交叉口（15、19、23号线及机场联络线），梅陇未来将成为上海西南地区更重要的城市交通枢纽！
距地铁15号线虹梅南路站仅约400米，华泾西站设1站，上海5站，漕河泾站设6站。在同一站还可换乘19号线，直达前滩和上海世博园区。
此外，还有正在建设的机场连接线以及规划中的地铁19号线、23号线。
周边5大城市TOD（梅陇新中心+梅陇华新天地+华景站地铁高架+华直门+北洋人工智能小镇），商业体量约百万。未来，其商贸量将逼近徐家汇！
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11聚光合作用商城
价格没有上涨，但从现在的市容和位置来看，也并不便宜。不过，地铁TOD屋顶仍然是该项目的最大卖点。
1、看潜力，闵行主城百万平米保利光合TOD城自推出以来取得了骄人的成绩：销售额突破百亿，一路走来吸粉无数。
2、交通方面，项目位于地铁15号线元江路上方，紧邻莲花南路。周边2公里范围内有地铁5号线颛桥站、虹梅南路高架、沪晋高速、沈嘉湖高速等交通要道。
3、从配套来看，项目本身是百万平米的TOD项目，其中商业用地20万平米。此外，周边还有颛桥万达广场、华夏民生购物中心、远华购物中心、北桥商业广场，以及新都商业广场、吴泾宝龙广场等商业中心。
4、看品牌，强大的品牌赋能，保利发展&申通地铁双品牌打造的精品TOD项目！
5、从产品上看，上海主城目前是唯一一个百万平米的TOD城市，也是唯一一个拥有20万平米大型双滨水公园的超级项目！
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12 招商局、中国旅行社
招商中国旅行社蓝悦是刚需新房的首选。会后价格为每平方米4.3万，闵行总价350万起。虽然位于浦江镇，但是很适合刚需买的人！如果能买闵行，就不用买五大城市了！
交通方面，项目距离浦江线汇镇路站约2公里，也靠近BRT快速公交。鲁南公路站与地铁8号线（已通车）沉都公路地铁站相连，7站即可到达东方体育中心。若自驾出行，项目东侧紧邻浦兴公路，可快速连接嘉闽高架、沈嘉湖高速等，可驾车至前滩，通过济阳路高架（在建）连接中环和外环。
商业配套方面，项目距离10万平方米浦江万达广场直线距离约750m，距离8万平方米山钢、润徐汇里商圈约1.9km，紧邻永辉超市、和润生活浦江镇正在扩建住宅社区菜市场项目（在建），并拥有约2000平方米的大型菜市场，可享受烟雾醇厚，吸烟方便。 （距离数据来源：百度地图测量）
教育方面，项目2公里范围内有6所学校，覆盖从幼儿园到高中的各个年龄段。
其中，与师大附中闵行实验学校仅隔马路。
特别提醒：项目周边学校等教育资源介绍仅供参考。开发商不对房产移交后项目所属的学区、学校做出任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分及学校具体招生规定请参考政府。以有关部门和教育机构最新披露的信息为准。
此外，项目距离国家4A级旅游景区浦江郊野公园仅约2.5公里。
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13 中央置地中心润福
宝山南板块的触发点和日光清算。
华润在南京大学的成就与在四川、陕西的成功是一样的。这是产品力的胜利。
产品力都是用户用脚投票的依据。
15号线凤翔路TOD+华润商业+大型住宅改变区域界面。
103平米、128平米、176平米的持续供应，以及更靠近地铁口的位置，将给很多还没选上心仪房子的人一个瞬间的下一次机会。
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14保利海震跃
保利海事震悦是南大最具性价比、高品质的新房。华润、金茂的加入，南大新房联合价已达6.9万元/平方米，而保利海事震岳售价仅为60713元/平方米，价差接近1万/平方米。米，性价比高。
从区位上看，保利·上海震跃地处宝山南大大学腹地，坐拥南大智慧城万亿级科技创新走廊，与张江、漕河泾形成中部科技创新金三角腰带。
从潜力来看，同板块中，相比南大智慧城片区大厂镇35-03地块，距离地铁更近，最大上升空间约4K/㎡。其升值潜力不言而喻。
生态方面，公园绿地2.6平方公里，专题公园40余个，绿化覆盖率约43%。比新江湾城、森兰更生态、更宜居。
配套设施方面，第三条轨道交通（地铁15号线/22号线（规划）可在凤翔路站2站换乘7号线）一公里内双TOD加持，双TOD业务约71万平方米它的大小大约等于7个新世界。
品牌方面，保利发展位列2023年1-7月中国房地产销售排行榜TOP1。保利·远洋金悦项目品质由央企保利匠心打造，硬核品牌保障稳健交付并保护购房者免受房屋所有权的担忧。
从产品力上看，保利在上海首发的“悦”系列产品在意境上呈现出东方之美。推出建筑面积约128㎡和99㎡两种类型公寓，空间多功能灵活，轻松实现高品质生活梦想。
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14 蟠龙里
自从《徐婧花发盘龙》完结后，徐婧的人气就几乎消失了。
但同济蟠龙里的到来，或许会再次提升大虹桥的人气！
因为这个项目的隔壁，有一个上海新建住宅史上的神圣项目：“盘龙天地”。距地铁约700米，商业、地铁配套齐全。
这次会议的结果能够真正解释大家长期以来讨论的问题：大虹桥已经不行了，还是只需要一条地铁？
该项目楼梯住户比例设计为每楼梯两户，每楼梯一户，因此没有连通走廊！ ！
项目位于虹桥主城核心，距17号线蟠龙路站约800米，拥有虹桥主城优质国际化配套设施。
盘龙古镇商家开业，成为新晋网红打卡地之一。此外，还有虹桥天地、龙湖虹桥天街等大中型商业中心，包括电影院、温泉、餐饮娱乐、购物服装、艺术中心等。日常购物还可以去COSTCO、山姆会员店。生活设施极其丰富！
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15 华发海上都荟 seline;text-align: left;visibility: visible;">华发海上都荟是松江唯一双轨交新房，单价5万/平左右，相比九亭、泗泾房价略低，同时也比更远的松江新城便宜，是9号线、12号线（在建）轨交沿线的性价比。 seline;text-align: left;visibility: visible;"> seline;text-align: left;visibility: visible;">松江洞泾9号线、12号线（西延伸在建）双轨交全新盘「华发海上都荟」预计第二批次入市，推出建面约101㎡高层、约90-133㎡叠加，房地联动价5万/㎡。 seline;text-align: left;visibility: visible;"> seline;text-align: left;visibility: visible;"> seline;text-align: left;visibility: visible;font-size: 15px;color: rgb(34, 34, 34);">华发海上都荟位于松江洞泾板块，项目距离洞泾站约500米，未来通过9号线可直达徐汇等地，通过12号线（在建中）可直达南京西路、苏河湾等地。
seline;text-align: left;visibility: visible;"> seline;text-align: left;visibility: visible;font-size: 15px;color: rgb(34, 34, 34);">依托12号线西延伸（在建），洞泾迎来双TOD规划——沪松公路站的洞泾未来湾TOD、刘五公路站的生态科技城TOD！
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17 港城悦领 据悉，临港主城容积率仅1.45的红盘——港城·悦领，其三期房源已过会，推出约99-160m2瞰景高层|151-162m2低密叠墅产品，如今为准现房！ 临港102区成为了大多数人的置业首选！它作为滴水湖核芯区的“文教生活轴”，经过十余年建设发展，醇熟生活氛围已呈现，学校商业等配套丰富齐全，光在教育形态上幼儿园、小学、中学、高中、大学全覆盖，建平、明珠等知名学校齐聚；商业上，包括百联生活中心、碧云商业街、蓝鲸世界商业中心（在建）等。
102片区还有上海市第六人民医院东院（三甲医院），南汇新城二环城市公园，中国航海博物馆、临港艺术中心（在建）等。这里居住氛围浓厚，没有人能拒绝如此醇熟的人居氛围，板块的附加值强！
边上有5万㎡的港城新天地，涵盖餐饮零售、潮流购物、休闲娱乐、亲子体验等多重业态！很多“临港首店”如星巴克、必胜客、肯德基、上影、卜蜂莲花、海底捞、潮记1975点心专门店、楼兰新疆主题餐饮、谷牛等都在这里！除此之外，周边的光明邻里集市，约5000㎡健身会所、运动公园等设施，增加日常生活的乐趣。
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