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房屋过户有三种方式：赠与过户、继承过户、买卖过户。房屋过户手续过程中会出现多种税费，包括个人所得税、契税、印花税、增值税、土地增值税等，这些税费直接关系到当事人的经济利益。那么从2021年开始，父母通过上述三种方式给孩子房产有哪些新规定呢？以及什么情况下，哪种方法最划算？今天就跟大家分享一下。
1、直系亲属之间免费赠送礼物
（一）个人所得税
房屋产权人将产权无偿赠与配偶或者其他直系亲属，以及承担直接扶养或者赡养义务的人、法定继承人等的，不征收个人所得税对双方。 （直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）
（2）契税：按3%-5%缴纳契税；
（3）增值税：父母免费赠与子女的房屋免征增值税；
（4）印花税：赠与双方均需缴纳印花税，税率为0.05%；
（5）土地增值税：直系亲属之间无偿赠与房屋的，不征收土地增值税。
个人所得税
个人所得税：根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿捐赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，免征个人所得税有下列情形之一的，双方均应缴纳：
1、房屋产权人将房屋产权无偿赠予其配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹；
2、房屋产权人将房屋产权无偿赠予抚养人或者负有直接赡养或者维护义务的抚养人。
契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》：契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，在前款规定的幅度内确定，并报国务院主管部门。财政部、国家税务总局备案。
增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3规定：“1下列项目免征增值税：
（三十六）个人参与家庭财产分割，应当无偿转让房产、土地使用权。
家庭财产分割包括以下几种情况： 离婚财产分割；给配偶、父母、孩子、祖父母、外祖父母、孙子、孙子、兄弟姐妹的免费礼物；向负有直接赡养或赡养义务的家属或照顾者提供免费礼物。 ;房屋产权所有人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋的产权。
印花税
根据《印花税暂行条例》规定，房屋赠与须按照产权转让文件中的税目缴纳印花税，税率为0.05%。
2. 直系亲属之间的房地产继承
（一）个人所得税：直系亲属继承所得的财产，不征收个人所得税。然而，继承是不可控的且不是可选的。继承只有在权利持有人去世时才能发生。
（2）契税：法定继承人不征收契税，但通过遗嘱继承的非法定继承人则需征收契税。
（3）增值税：直系亲属继承的房屋免征增值税。
个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿赠与房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，对个人无偿赠与房屋不征收个人所得税。双方若符合下列情形：
...
（三）房屋产权人死亡时，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
契税
根据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第六条规定，有下列情形之一的，免征契税：（五）法定继承人继承土地所有权并通过继承获得的房屋；
3. 直系亲属之间买卖房地产
（一）个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（（1994）财税字20号）：“二、下列所得暂免征收个人所得税:
（六）转让个人使用五年以上且家庭唯一居住的房屋取得的收入。 ”
即房屋买卖五年以上且为家庭唯一住房（仅五年以上）的，免征个人所得税。
“满五年”：是指个人从购买房屋到转让房屋的时间超过五年。
“单身”是指纳税人（有配偶的为夫妻）在同一省、自治区、直辖市内仅拥有一套住房。
根据《国家税务总局关于个人转让房屋税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条规定，（一）“个人转让房屋自用”上述文件中的“5年以上”是指从个人购买房屋起至转让房屋的年限超过5年。
1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，按照购房合同生效日期、缴款凭证开具日期或者房产证上注明的时间确定以先到者为准；个人购买的其他住房，以房产证为准。注明的日期或契税完税证明上注明的日期，按照先到的原则确定。
2、个人转让房屋的日期以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一居住房屋”是指纳税人（有配偶的为夫妻）在同一省、自治区、直辖市内仅拥有一套住房。
（二）契税
根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016] 23号文），关于契税政策：（一）个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者、配偶及未成年子女，下同）。面积90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。契税。 （二）个人购买第二套改良型住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。家庭第二套改良房是指已经拥有住房的家庭购买的第二套住房。
（三）增值税
增值税：根据《营业税改征增值税试点过渡政策规定》，个人住房转让实行差别化政策。其中，北京、上海、广州、深圳以外，个人购买房屋不满2年并出售给他人的，按5%的征收率全额缴纳增值税；如果个人购买购买房屋2年以上（含2年）对外出售的房屋，免征增值税。
（四）土地增值税和印花税
个人销售房屋暂免征土地增值税，个人销售房屋暂免征印花税。
4、赠与转让、继承转让、交易转让各有优缺点。
（一）不动产赠与及转让
优点和缺点：
优势：
1、2021年，转让财产赠与直系亲属的，缴纳契税，契税不予折扣。契税为3%，不缴纳个人所得税和增值税。
2、但赠与转让除了缴纳契税外，公证处还要对赠与进行公证。公证费各不相同。不同地方收费标准不一样。
3、捐赠的优点是快速、及时、无争议。如果父母将财产赠与子女，并登记在子女名下，那么该财产就被视为单独赠予子女，与子女的配偶无关，减少了婚姻带来的不稳定因素。
缺点：接受赠与后，转让财产时需要缴纳20%的个人税差额。 （除非满足达到五级的唯一条件）
（二）财产继承与转让
优点和缺点：
优势：
1、直系亲属继承、转让财产，只需缴纳继承公证费用。
2、无需缴纳个人所得税、增值税、契税。
缺点：
1、就像赠与转让一样，如果以后不卖掉，个人所得税就没有差别。今后如果想卖掉，还必须满足“五个独特要求”才能免缴。否则，需缴纳差额20%的个人税。
2、财产继承、转让需要提前起草遗嘱，明确财产继承人。如果没有遗嘱，继承并转移给子女的财产将自动视为子女及其配偶的共同财产。如果孩子的婚姻发生变化，就会产生财产纠纷。
（三）房地产出售、转让
优点和缺点：
优点：2年后可以免征增值税。如果是家庭5年内唯一的住房，可以免征增值税和个人所得税。您只需缴纳1%至3%的契税。
缺点：直系亲属房产转让是正常的二手房交易，需要缴纳个人所得税、契税、增值税等所有税费。
5、三种房屋过户方式哪种更划算？
(1)继承和转让是最便宜的
在出售、赠与、继承三种转让方式中，继承是最经济、最快的方式。由于我国尚未征收遗产税，因此转让时只需缴纳公证费，其他税费均免收。因为继承的方式，父母只有一方死亡后才能实现，所以很多父母暂时不考虑这种方式。当然，也有父母想得很远，打算写遗嘱，把财产留给孩子。
(2) 对于房龄不满五年的财产，继承和转让是最经济的选择。
根据国家政策，父母向子女捐赠房产，免征营业税和个人所得税。他们只需要缴纳房屋总价2%的公证费和3%-5%的契税。不过，出售、转让虽然没有公证费，但除了缴纳契税外，还需要缴纳其他税费。例如，房屋购买时间不满5年，面积超过140平方米，则在房屋购买转让时征收营业税。
(3)对于五年以上的房产，买卖和转让房产是最经济的。
根据国家政策，购买房产超过5年的，免征营业税和个人所得税，只需要缴纳契税，比赠与转让少一笔公证费。
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