昨天，上海二手房网上签约量达到1334套，不仅超过了今年6月的日成交量，也创下了今年上海二手房市场的新纪录。
整个10月，上海二手房成交量高达7949套，同比增长75%。
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这一系列数据似乎显示出上海二手房市场的蓬勃发展态势。
但市场真的火爆吗？
今天买家和卖家的实际表现如何？
接下来市场将如何发展？
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近年来，一系列救助措施轮番实施。
从9月底开始，中央率先表态，释放了一系列超预期的政策利好，首先给楼市、股市火上浇油。
比如LPR可能进一步下跌的消息，让购房者看到了贷款利率下降的希望。
又比如，现有房贷利率的下调，让现有房主可以节省一些每月还款额，有效减轻了房贷压力。
一切都是为了稳定房地产市场。
只有中央定调，地方政府才敢行动。
9月29日，上海出台“沪七”新政，为购房者送上大礼包。
一方面，调整限购政策，允许非上海居民缴纳一年社保有机会购买外环以外的房屋，增加楼市购房人数。
另一方面，也优化住房信贷政策，降低首付比例，缓解购房者资金压力。
还有增值税免税期限的调整，以减少房产交易的摩擦成本，提高购房者入市的积极性。
这一系列的政策，浓缩成一句话，就是：快来买房吧！
按理说，在这些利好政策的推动下，市场自然应该会更加火爆。
但事实上，市场并没有按照“剧本”发展。
10月13日的1334套确实创下了上海二手房交易的纪录，但我们要明白，这1334套并不仅仅是10月13日成交的房子。
因为这是在线签名数据，所以总会有一点滞后。
就像我们平时在网上买东西一样，下单和收货不是同一天。
在这1334套房源中，不乏国庆假期购房者挑选的好房源。两人一拍即合，但由于各种手续和流程，网上签约不得不推迟到节后。
不过，很多人节后就要立即上班，只能在13日放假期间办理网上签证。
此外，国庆假期后一周内，购房者利用增值税“5对2”政策，集中在13日网上签约。
于是，10月13日的网上签约意外刷新纪录，为上海二手房市场的火爆增添了一份火爆的“证据”。
但这真的是市场的真相吗？
团子知道很多自媒体都在鼓吹上海二手房市场火爆，但今天团子却想泼冷水。
回想起9月29日上海新政策公布，朋友圈几乎充斥着各种“楼市重振”、“买房好机会”的评论。仿佛一夜之间，上海二手房市场即将迎来春天。
朋友聚会，话题都离不开房价、政策以及即将到来的购房热潮。
团子的一位独立经纪人朋友也告诉我，“新政策发布后，咨询量非常大。”
当时她就觉得这一波应该能赚很多钱，团子也是这么想的。
现在新政策实施已经半个月了，团子问她卖了多少房子，正准备请她大吃一顿时，她却一脸颓然地告诉我：瓜蛋，我已经拜访了好几个组了。的客户，目前只有一组客户进入洽谈。我还不知道谈判能否结束。
为了更加严谨，团子还多询问了几个拥有代理公司的朋友。
其中，近半个月表现最好的一家已经完成了4套交易，让人眼红。稍逊的有的成交量在2到3套，有的甚至没有成交一套。
无论是售出4套还是0套，市场上这些中介的一致反馈是：虽然新政实施了，购房成本也下降了，但市场并没有想象中那么火爆，购房买家都很平静。如果房价没有达到购房水平，投资者就不愿意按照预期与房东议价。
显然，新政虽然降低了购房成本，但并没有完全消除购房者的顾虑。
部分购房者仍对房价未来走势以及政策可能带来的不确定性感到担忧。因此，他们在购房决策时更加谨慎，不愿意轻易下单。
另外，房东议价的空间也不再像以前那么大。这反映出市场上买家和卖家的议价能力相对平衡，市场并没有变得一边倒。
那么上海二手房市场什么时候才能真正火起来呢？
由于市场受多种因素影响，因此很难给出准确的时间点。
不过，从目前的政策环境、市场需求和经济状况来看，未来上海二手房市场预计将保持稳定。
至于热度，可能还需要政策的进一步优化和调整。
虽然今年上海多次调整楼市政策，其中包括威力颇大的929新政，但实际效果并没有想象中那么大，说明新政策并没有真正触及市场痛点，目前购房者观望情绪依然浓厚。
哪些政策调整将有助于加快购房者入市步伐？
第一步是取消房产增值税和契税。
以前买卖房子要缴纳大量的增值税，无形中增加了买房的成本。虽然现在已经是“五比二”了，但还是要缴纳房价的5%的增值税。
还有契税，这也是买房成本的很大一部分。如果这项税被取消，你可以花更少的钱买房子。
但如果取消的话，嘿嘿，对于购房者来说可省了不少钱啊。大家的钱包就会鼓起来，买房的热情自然就会高涨。
好在财政部在发布会上明确表示，今年增值税的优化调整将是时间问题。
公积金贷款利率也有所下调。团子此前分析了公积金贷款利率下调的必要性：
如果公积金利率降低，买房的成本就会降低，从而鼓励更多的人买房。
最后，还有一个不会轻易实施的核弹级政策——取消限购。
限购政策将很多人挡在门外。如果取消了，那就真的敞开大门，欢迎大家进来购买了。
这样，购买力就会大大提高，市场就会更加活跃。
当然，根据上海“挤牙膏”特点，这些政策不会立即出台。在929新政的刺激下，市场能否达到“止跌企稳”的状态还有待观察。
如果929新政策和527政策效果一样，而且只持续3个月，那么未来大概率还会有新政策出台。让我们拭目以待吧！
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