上海，看上海买房指南。
大家好，我叫阿卢。我致力于用脚丈量整个上海，为购房者带来最真实可靠的微观楼市信息。
近期，上海楼市有所好转，新房频频上市。 4月份二手房销量增加，达到24,600套。这是否预示着新一轮楼市周期即将开启？
虽然历来有“量先于价”的规律，但我认为现在下这个结论还为时过早。上海楼市的定价逻辑正在发生微妙的变化。
在接下来的内容中，我将与大家分享我在上海房地产市场第一线的经历和见解。
01.新房卡住二手房喉咙
事实上，上海房价自2017年初见顶以来一直横盘整理，学区以外地区也持续出现或多或少的下跌。
经过多年的房价横盘，开发商对于普遍上涨的一致预期已经完全消散，拿地趋于谨慎。近两年，上海核心区住宅用地基本已底价出让。
当房价横盘时，如果房产一直卖不出去，开发贷款的成本每年将达到5%，而私营房地产公司的融资成本高达8-10%。
因此，对于开发商来说，加快周转速度是目前最好的选择。就连融资成本低至3%的中海、保利等大型国企，在拿下土地后也毫不手软，在两年内完成建设并开盘。
为了加快成交速度，需要记下单位类型和总价区间，以达到开盘后立即卖出、资金快速回笼的效果。
比如最近开业的中海汇得利，入门户型83平米，3房2厅2卫：
总价低至800万，对周边二手房来说瞬间爆红。 2002年的绿地世纪城一期和1999年的白玉园大厦最低三居室的总价也超过850万，加上税费超过900万。
而且，总价800万的三居室，在整个内环乃至中环的新房中都没有对手。
果然，认购率高达316%，当天就被抢购一空。
这种做法在上海很多地区都非常有效。很多老旧小区的两居室面积在110-120平方米，三居室面积在150平方米以上。比如徐家汇名仕园，一套东西向127平米的两居室，挂牌价超过1200万。
按照现在的房子设计，120平米改成4间卧室是完全可以的。仁恒静安世纪已建成一套115平米的四居室公寓：
像名仕园这样的住宅小区上海还有很多。开发商只要建小户型，控制好总价区间，就不用担心销量不佳。
因此，当前新房热潮是结构性市场，新房很难带动二手房整体上涨。
比如A栋，是该区的老小区，户型较大，三房150平米，挂牌价900万。新B楼三房100平米，售价700万。在B的三居室涨到900万之前，A很难再提价。
过去，新房的总价和单价肯定高于周边二手房。天空是极限。新房对二手房价格的推高起到了一定的作用。但现在，新房开盘价直接低于二手房总价，这对整个地区的房价产生了负面影响。新房单价上涨，实际上是虚假繁荣。
这种结构性趋势预计将持续较长时间。那些户型大、品质一般的小区，如果附近有总价较低的新房在售，可能还会继续横盘数年。
02.区位论彻底崩溃
在电视剧《上海》中，丁力和许文强有过这样的对话：
对“上角”的向往和对“下角”的不屑，自古就铭刻在上海的基因里。
直到2010年左右，住在淮海中路（原霞飞路）和南京路仍然是最高荣誉。凯德茂名公馆位于淮海路和南京路之间，2011年开业时售价11万/平方米。
图：茂名大厦
当时上海均价才2万多元，而在顾村公园这样的“农村”地方，新房售价不到1万元。
天地之差，相差十倍。
近年来，情况发生了一些微妙的变化。与十年前相比，顶级地段的新房价格并没有上涨太多。例如建国西路嘉御庭售价为12.8万/㎡。上海新房均价跃升至5万/平方米。连谷村新建住宅已达5万套/㎡。
其背后的原因包括城市边界的扩张、周边地区轨道交通和商业的发展以及工业园区的兴起。各界房产专家都分析过了，这里不再赘述。
最令我惊讶的是购房者心态的变化。
我的好朋友火箭哥是静安人。他日常活动的区域基本都是南京西路沿线。他前阵子在找婚房，想必就在浦西的核心区域。
最近他告诉我：他在前滩买了房子。
这有点令人惊讶。并不是前滩不好，只是他一年大概只去浦东两三次，而且还在去PVG的路上。
他叹了口气，解释了原因：老静安实在是没有选择。丽都国际城和仲恺的建筑已有近20年的历史。家天汇超出了预算。它价格实惠并且拥有最新的房产。源中华也是2007年建成的老小区，房型一般。正好前滩的新房限价，买来投资也很划算，就去抽奖了。
一位从未走出过旧法租界、对地段有着强烈执念的微博某地产网红，在给孩子选婚房时，终于走出了梧桐区。
看核心区房子的人确实面临这样的困境——看去都是老小区，户型一般，历史悠久。
像这样的房子，1999年建的，朝西，总价3000+，需要对地段有很深的感情才可以买！
至于传统好地段新发售的楼盘，要么是买不到的高端楼盘，要么是新出售的老楼。比如徐家汇即将开业的永新城，户型是这样的：
没有一个海湾朝南。单价不贵，11万，和漕河泾万科侨高差不多。
在过去，这是难以想象的。徐家汇的房价和漕河泾的房价一样，大概率会比漕河泾的房价更差。
时代真的变了。如果开发商不放下“占上风”的傲慢心态，好好设计公寓，外圈房价比内圈贵的奇怪现象还会继续发生。
03.学区成为决定性因素
在全民共招、民办学校摇号的政策下，民办学校的录取不再靠实力，而是靠运气，不确定性很大。大量原本打算去顶尖私立学校的孩子会转而选择公立学校。进入优质公立学校的唯一途径就是购买学区房。
本来就坚挺的学区房价格更是变得更加火爆。山西东校最好的九年一贯制学校浦东碧云东方公寓近期连续涨价，短短两天涨价40万。
协和双语+尚师西校的对口万源城商君，三年来在静城里逆势上涨10%。
学区是否学区也是新房销售的决定性因素。预计前滩花儿对应的东方惠利认购率将超过500%，并于当日清算。
此前因业主保护而滞销的金徽海上佳作，在将与复旦大学附属闵行实验学校匹配的消息传出后，全部售空。外环外莘庄已有二手房挂牌，单价8.5万：
那些附近没有优质公立学校的新房，尤其是那些价格较高的社区的新房，过得并不轻松。
虹口、闸北的百慕大四王虽然都在内环线，但并不对应优质学区，认购率有些惨淡。
在所有市民都在同一所学校就读的上海，家长失去了民办学校的最后一根救命稻草。只要不是底层急需的，他们肯定会考虑学区房。无论是新房还是二手房，如果不是优质学区，真的很难卖！
04. 购房建议
经过上述讨论，我们可以得出一个结论：目前影响上海主要力量有两个——新建房和学区房。
户型好的新房、总价较低，降低了周边二手房上涨的可能性。学区房已经从独立市场中脱颖而出。
那么现在应该买哪些房子呢？
如果您是有孩子的家长，您首先考虑的一定是学区的房间。目前，上海大部分学区房，只要不是有户籍的一居室家庭，溢价都比较低。甚至还有一些顶级双学区，比如大宁、仁光。即使排除学区房，目前的售价也不会更高。便宜多少。所以学区房还是值得买的，不要犹豫，买一套。
总预算较低、刚性需求较多的购房者，可以考虑通勤便利的城市边缘地区以及对应的二线学区，比如《平衡学区和生活设施，性价比最高》中介绍的大面积区域。半小时内有钱到市中心。”这些地区的学区溢价几乎可以忽略不计。买房后，省去了孩子入学时匆忙寻找替代学区房的时间。
近期，更多新楼盘在各区推出。预算充足的自住业主可以考虑更多新房。很多新房相比周边二手房性价比非常高，而且新房的居住体验肯定比二手房更好。例如，“北环卖9万元，但我其实觉得有点便宜？” ！ 《》中提到的融创和仁恒静安项目就是一个很好的例子。
对于在上海投资买房的人来说，新房并不是一个好的选择。毕竟新房的交付周期是一到两年，没有办法产生租金，没有讨价还价的空间，信贷方式也不够灵活。
学区房投资也存在不确定性。一是未来学区房的价值涨幅是否会超过房价的涨幅，二是学区房政策本身是否会出现重大变化。除去那些被新房总价过低勒死的“又老又破”的人，投资者已经没有太多选择了。
我觉得投资者可以考虑一些周边没有土地供应、二手房布局设计比较紧凑的区域，比如《低密度住宅、40万平方米商业、魅力涉外》中提到的金汇。板块”这个板块，总价700万就可以买到两南一北的平面房。
闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去了。如果买错了房子，很有可能几年内价格不涨甚至贬值。后续的超额收益只有专业理性的房地产投资者才能获得。
跟随对的人很重要。关注上海买房指南，尽快买到心仪的房子！
以上来自阿楼。
