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近期，上海对房地产市场相关政策进行了调整优化，业内称之为“1214政策”，概括起来就是提高普通住房标准、降低首付比例、降低房贷利率，目的是激活市场流动性。
如果你对上海房地产市场了解比较久，不知道你是否还记得2008年、2014年两次调整的一些内容，与“1214政策”十分相似。
2008年，首付比例降至20%，房贷利率按基准的0.7倍执行，并出台普通住房标准。
2014年9月，“认贷不认房”、“最低30%优惠利率”政策实施；11月，调整普通住房标准；2015年3月，营业税由5%改为2%，二套房首付比例降至40%。
2023年9月政府又认房不认贷，12月又调整普通住房标准，并下调首付比例和利率。
前两次调整后的几个月，市场出现上行迹象，成交量大幅增加，房价也随之上涨。
先量后价，关键就在于成交量这个重要数据，成交量的不断增加必然会带动价格的上涨，这是必然的客观规律。
那么此次“1214政策”会给市场带来多大的流通激活作用呢?交易量是最大的亮点。
成交量是每一位业主和买家共同努力的结果，那么我们现在是不是也应该尽一份力呢？
12月14日三大利好政策来袭，想买房就联系小房猫，小房猫置业顾问全上海选房服务，限时提供价值1999的一小时免费咨询。
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房价趋势
逼近极限+稳定心态
如果说现在阻碍人们入市意愿的最核心因素是什么，那一定是预期和信心。这些东西是虚幻的，但至关重要，而且都是基于当前的事实。
很多人不知道上海房价的预期是怎样的，走势如何。
现在买，房价太高怎么办？现在不买，将来房价涨了后悔怎么办？很多人都在纠结这个问题。
目前23年是整个周期的调整期，空头占上风，我觉得我既不是看空也不是看多，客观的谈谈我对目前上海楼市的看法。
首先关键的肯定是房价，上海房价是不是已经触底了？还有下跌空间吗？
要分析目前上海房价的走势，我们先来回顾一下近十年来上海房价的成交走势。
每一轮房地产市场繁荣之后，都会有一段不明确的回调期，从图中可以看出，回调期的跌幅小于涨幅，基本不超过10%，即便是2015年房价翻倍之后的几年回调期，也只是将跌幅缩减到9%左右。
那么23年全年的修正幅度到底是多少呢？根据我们的统计，整体跌幅在9%左右，不同类型、不同房龄的房屋差别很大。
整体9%的跌幅已经逼近前期回调区间的极限。房价上涨有不同的诱因和各种调控货币政策的支持，而且房价回调与房价上涨完全是两码事，基本是房东和买家的单独博弈，干扰因素较少。因此，前期回调区间具有非常强的参考价值。
10%的回调是全体业主房屋价格下跌的底线，优质房较低的价格跌幅抵消了普通房较高的价格跌幅，历来如此，今年的市场也不例外。
说到10%的降幅限制，不得不说一下我观察到的此时房东的心理变化。
“1214政策”出台后，不出意外，短时间内房源数量再次快速增长。极少数房东选择把省下来的税费加到房价上，但绝大多数房东还是维持价格不变，不降也不涨，因为经过这半年的市场教育，他们挂牌的价格基本就是他们的底线。
聪明的房东都知道，在目前的环境下，政策和举措是为了让大家快点卖房，而不是为了抬高房价。房东现在很理性，不会受市场政策和波动的影响。大家都是想卖房，但别拿砍刀砍我。
上海房地产市场近20年历史给出的10%的回调上限，“1214政策”下的理性不作为，都在宣告房东心态已趋于稳定，要保持自身的价格预期，不太可能轻易受到政策、市场行情、中介、购房者等因素的影响。
可以买
但需要分类
在上一章我们讲到，目前的跌幅已经到达了历次回调的极限，房东的心态已经趋于稳定。
因此基本可以判断，房价整体不会再出现明显下跌，但房地产市场的分化，导致各类房屋、各类房龄的跌幅差别很大，市场行情千差万别。
建议大家购买下跌趋势已经稳定，甚至因“1214政策”而有掉头向上潜力的房子。
第一类一定是区域标杆性的二级住宅小区，总价要高。
12 月数据（上）| 7 月数据（下）
与年初价格相比，多个标杆二手小区降幅控制在5%左右，与年中统计相比降幅基本没有扩大，高价位标杆二手小区的下行趋势在今年下半年得到了较好的遏制。
总价较高的标杆二手小区，始终引领市场，抗跌，如果现在找到合适自己喜欢的房子，还是值得买的。
另一个更合适的选择是1000-1500万元价格区间的中档改善型社区，根据跟踪数据，下半年该价格区间多数社区成交跌幅在10%以内，房东与买家的议价能力已达到均衡状态。
随着新一轮宽松政策的到来，房东不会涨价，也很难降价，省下来的税费也算是对房价的让步。
目前不确定的是800万以下住宅的价格，年中跌幅堪比高端住宅，但下半年市场急转直下，出现大幅下跌，部分业主急于卖房，导致多处跌幅达20%+。
预期不明朗，源于两个原因，一是政策虽然有所放松，但这个价格区间的竞争依然最为激烈，难以预测部分房东是否会继续急于抛售，从而延续下半年的下跌趋势。
第二，“1214政策”力度有多大，有多大的正面带动作用，特别是对于成交价在800万以下的主力住宅区，过去已经成功过两次，几个月后又逆势而上。
所以如果这个政策有效，也会有几个月的准备期，这几个月是你入市看房的机会，你也不用马上买房，可以一边看房一边观察政策效果，打一场有准备的仗。
此外，纵观全国23年来的房地产政策，除了四大一线城市，其他城市都已经抛出了全部松绑政策，只为挽救低迷的房地产市场。那么上海呢？会不会效仿其他城市，继续一轮又一轮的政策加码？只能说，可能性还是有的。
总结
不管你承认与否，降幅10%基本上是所有房东都能接受的底线。
今年房价回调幅度相当大，不到一年时间就逼近历史10%的回调底线。
正因如此，跌幅出现了分化，高价位、优质房在半年内就能够修复自身的跌幅，而低价位、普通房则依然在市场底部徘徊，至今没有明显放缓的迹象。
但这并不意味着低价房现在买不到，它们也出现了分化，城区危旧房价格的跌幅远小于郊区新房和危旧房，政策生效后，这类房源在市场上会先涨。
这是买房的一个分化阶段，有的房子可以买，有的房子买的时候要看，有的房子就是炮灰。
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