判决摘要
与一般借名购房不同，亲属以他人名义购房一般不会签订正式的书面借名协议，因此在审判实践中，法官往往会对借名行为的出资额、产权、房屋用途以及执行过程是否符合借名惯例等进行充分考虑和综合分析。
案情摘要
崔某与李佳为夫妻关系，李佳与李毅为表兄妹关系。2005年9月12日，崔某与某公司签订《拆迁协议书》，通过拆迁取得1207号房等三处房产。李毅于同年10月31日前向崔某、李佳支付拆迁款26万余元，并于同年11月1日起与其家人装修后入住1207号房。2010年5月26日，1207号房过户到崔某名下，房产证载明建筑面积为75.79平方米。
李毅为取得房屋所有权，将崔某、李佳告上法庭，要求将1207号房屋过户到自己名下。
一审时，李毅提交了录音证明其从崔某、李佳手中购买了1207号房屋。李毅的同事、亲属在法庭上作证称，李毅买房时分别向他们借钱，李毅从弟弟李佳手中购买了该房屋。崔某、李佳称，上述26万余元是借款，双方并无以他人名义购买该房屋的约定。
一审判决
一审法院经审理，判决崔某、李嘉协助李毅将1207号房屋产权过户至李毅名下。
崔某、李佳不服，上诉至第二中级人民法院。
最终判决
二中院经审理，终审判决驳回崔某、李佳的上诉，维持原判。
评论
判断当事人之间是否存在借名买房关系，应当考虑双方是否存在借名买房的协议，借名人是否为实际投资人并进行了相应的投资，房屋是否由借名人实际控制和使用，房屋买卖过程是否符合借名买卖的习惯。但亲属或朋友之间借名买房，往往基于人际信任而未签订正式的借名买卖协议，其他上述要件在个案中并不完全具备，应当结合案件情况，充分考虑、综合分析上述要件，依据诚实信用原则作出公平公正的判断。
本案中，李毅与崔某、李佳三人虽然没有签订以他人名义购买房屋的书面协议，但双方系亲属关系，崔某通过拆迁取得购买涉案房屋等三套安置房的资格，因此，李毅与崔某、李佳三人达成以他人名义购买房屋的行为具有自然人合理的动机和条件。
经审查证据查明，崔某于2005年9月12日与拆迁单位签订了《拆迁协议书》，李毅于2005年10月31日前向崔某、李佳支付拆迁款26万余元，上述时间基本相符，且李毅自2005年11月1日起开始对该房屋进行装修使用。
诉讼期间，双方对于这26万元的性质究竟是房款还是李毅借给崔某、李佳的贷款，一直存在分歧。但考虑到李毅支付26万元时，其家庭为普通工薪家庭，且尚未拆迁，且上述款项是李毅通过多次借贷筹集到的。若其在未签订还款付息协议的情况下，立即将上述款项借给崔某、李佳，结合其自身需要向他人借贷的经济状况，则不符合常理。事实上，崔某、李佳自2005年11月1日起允许李毅对1207号房屋进行装修使用，且该笔贷款已逾十余年未曾偿还，也不符合双方当事人认为是借款的交易习惯。综上，涉案26万余元的性质应当认定为李毅向崔某、李佳支付的1207号房屋购房款，而非借款，且借款可能性较大。另外，李佳在电话录音证据中的陈述也可证明26万元是借款的说法与其主张相反。因此，法院认定李毅与崔某、李佳之间存在以借款人名义购买1207号房屋的合同关系，崔某为名义放款人，李毅为名义借款人。据此，李毅基于合同关系要求崔某、李佳完成房屋过户负担的行为，合法正当。
法律链接
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借款人实际享有该房屋权益，借款人按照合同约定要求登记人（贷款人）办理房屋所有权转移登记的，可以支持。但因登记人的债权人扣押或者其他原因导致房屋无法转移，或者涉及善意交易第三人利益的，不在此限。
一方当事人提供证据证明在购房过程中确实存在出资关系，但不足以证明双方存在将房屋登记在他人名下的协议，其主张确认房屋归自己所有或者要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。如果其向登记人单独主张出资请求，应当根据出资性质和相关法律规定处理。
更多上海房地产法律咨询请致电崔萍律师：13564123557
