近期上海那些大型小区二手房价已经“撑不住了”！
据链家数据，上海最大社区上海康城二手房最新成交价跌破4万元/平方米，至3.91万元/平方米。
这一价格已经回归到2020年的平均成交价格。
上海戛纳目前仍有119套房产在售，其中约一半已上市4个月以上，如果想出售，实际价格很可能还会再降！
笔者统计了一下发现，今年上海戛纳共计成交65套房子，成交均价为44165元/平米，为三年来最低水平。
同样的情况也发生在普陀中远两湾城、松江奥林匹克花园。
中远两湾城今年成交均价为88108元/㎡，也是近三年来最低水平，相比2022年下跌了10%，相比2021年下跌了5%。
奥林匹克花园今年成交均价为49884元/㎡，较2022年下降5%。
大型社区为什么今年坚持不住呢？
而这一切的根源，都在于“大”的本质。
这原本是一个“中性”的特性，但是由于一系列的巧合，导致了现在的情况。
大社区+老房子
居住体验不太好。
以上海戛纳为例，社区占地面积100万平方米，一期建设于1999年开始，四期于2006年竣工。
小区共有288栋楼，约1.2万户，小区面积很大，需要建几个公共卫生间，菜市场、生鲜超市、银行网点、理发店等也都进驻了小区。
虽然设施齐全，但是居住体验却不够好。
整个小区最年轻的房子有17年历史，最年长的房子有24年历史，一些建筑的外立面看上去十分古老，充满了岁月的痕迹。
人车不分，早晚高峰进出小区堵车，快递散落在楼道里无人看管等等，老旧小区存在的问题他也全部都有。
而且因为小区比较老旧，户型设计也跟不上时代，比如90-115平米的户型大多只有两居室，如果想买三居室就只能看130平米以上的户型了。
位于市区的中远两湾城亦是如此。
虽然经过万科物业的入驻和集团的改造，这里的居住条件有了很大的改善，但是小区又老又大，很多硬件的改善都很困难。
最典型的表现就是停车位问题，中远两湾城于2000年建成，目前小区停车位只有7000个，但住户却有11916户。
为了缓解小区停车难的问题，社区和市政部门协商，在北边的远景路设置了停车位，但只开放周一到周五，早上8点到9点之间禁止停车，否则罚款200，所以小区居民只能一大早就起来挪车。
从内部看，它完全就是一条街道，电动车、自行车、汽车等占据了道路，日常出行十分不便。而且人来人往，外人可以随意进出，隐私和安全得不到保障。
大型社区+买方市场
时不时出现“踩踏”发货现象
此外，整体经济不景气也是一个原因。
现在整体市场是买方市场，卖家都急着出货，所以对于同一个大型社区来说，市场上的货源非常充足。
据链家数据显示，目前上海康城已有118套房源，中远两湾城已有125套房源，奥林匹克花园已有136套房源。
看到这么多的货源，买家手中的屠龙剑，自然就派上用场了！
在这些大型住宅社区中，第一类竞品往往是相邻楼盘的另一处房产。
类似的户型、类似的楼层、类似的社区管理、类似的配套设施，当面对装修或者楼盘位置的些许差异时，唯一能够打动购房者的可能就只有价格了。
有些房东为了尽快卖掉房子，就疯狂降价，毕竟只要价格低，房子就能快点卖出去。
因此整个小区时不时就会出现一套低价的房子，这就导致整个小区的挂牌价格体系不稳定。
就算你真心追求小区的性价比，你还要考虑小区的情况吗？
无论是上海康城、中远两湾城还是奥林匹克花园，区域内都有大量的住宅社区。
就像九亭的奥林匹克花园一样，九亭还有很多大大小小的小区，比如智雅汇、绿亭尚城、北尚湾等等。
相较之下，奥林匹克花园并没有太多特色，也不算稀缺，如果想短期内快速卖出，只能在价格上更激进一些。
基准+稀缺性
这是未来的关键
如今的二手房就像新房的镜子。
今年大家对新房最大的感受就是，房子没有前两年那么好卖了！触发积分制的概率越来越小，积分要求越来越低，当天不卖出去的房子越来越多。
不过，标杆性的、稀缺性的项目还是比较容易卖的。
例如，刚性需求改善领域依赖于产品所用的材料。
位于闵行的绿城秦澜花园一个月内被认购两次，并两次触发积分。
小区设有室外游泳池，装修标准让购房者可以5分钟近距离观察，优质扎实的用料让该项目在这个价位上拥有独一无二的品质。
最佳位置都与稀缺资源有关
比如太平桥、徐汇滨江、前滩等等，这些区域都有几千万的产品，大家的材质都是一个档次的。
在这些社区里，房产的质量当然重要，但更重要的是资源的稀缺性。
比如，河畔位置的核心价值是河景。
柏景花园三期推出时，七层以上就有江景，越往上看视野越好。如果买家有足够的筹码和选择，会优先考虑高地段，至少15层以上的位置特别受欢迎。
虽然近期开盘的保利滨江天骏与汇源熙均位于徐汇滨江，但汇源熙位置更靠近徐汇滨江繁华的北部，且更靠近江边，其此次的入场得分也更高。
一般我们买房子的时候要知道基准和稀缺性是未来是否容易卖出的重要标准。
如果竞品很多，又是一个很大的社区，房子又不稀缺，在住房市场上，想要在短时间内将这些房子卖出去，就必须打价格战。
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