现在的大虹桥、临港就像是一面破鼓大家敲，一面倒墙大家推，房价崩盘的消息在网上到处都是。
事实上，现在看淡大虹桥的人，和2021年看好大虹桥的人是同一批人。
2021年大虹桥房价过8万的时候，全网都充斥着大虹桥全国规划、长三角一体化中心、东有陆家嘴、西有大虹桥、每日清仓、抢房高分的新闻……
在重磅轰炸之下，大虹桥的售价一下子涨到了9.8万。
大虹桥现在麻烦了，原本跌到6.5万已经是触底了，现在“大虹桥跌得很惨”的消息充斥着屏幕，要是跌不破6万，那真是这些媒体的耻辱。
房价波动这么大，我们必须给予房地产经纪人和媒体很大的信任。
仅仅报告结果是没有意义的，因为村里的每个人都可以上网，都可以看到结果。
我们真正需要做的是，对大虹桥到底值多少钱，之前为何暴涨，如今为何暴跌，未来房价将如何发展等进行深入研究。
环线始终致力于深度分析和提前预警，环线也多次提示大虹桥、临港等项目的风险。
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本文简单给大家介绍一下大虹桥、临港大幅下滑背后的事实：规划正成为重大负面因素。
如果你没有意识到这一点，你将会继续一次又一次地被收割。
01
以前，规划是一项主要的好处。
30年来，人们已经习惯了按照规划买房子，哪里规划好，哪里房价就涨得快。
原因很简单，规划带来产业，带来配套，带来土地拍卖。
随着产业的涌入，会有更多的人在当地工作，也会有更多的人愿意接手房产，所以房价肯定会涨。
张江就是这样规划的，太多企业落户，推高了唐镇、玉桥一带的房价。
大虹桥曾经非常辉煌，短短几年就吸收了全国一半的开发商。
大虹桥那段时间很热，是有原因的。
规划带来配套，新的配套也能吸引客户，好的医院、好的学校、好的商场、好的地铁，谁不喜欢呢？
莘庄刚开发的时候，是外环房价比较高的地区。为什么？因为那时候没有多少地方有地铁，没有商场。
时至今日，莘庄中盛商场的规模仍位列上海前十，可以想象它在2007年开业时有多么的震撼。
就连土地拍卖也带来了好处，过去30年来，地价飞涨，土地拍卖越来越贵，甚至到了“面粉比面包还贵”的地步。
你那个小区单价5万，隔壁那块地的楼面价也5万多，你家房子的价格肯定是暴涨了。
所以过去大家都盼望社区附近能有能给自己带来真正利益的计划。
然而，游戏很快就变得无法玩了。
上海有200多个行业，分化非常复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
我们几乎对每个部分都有详细的评论文章
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02
这两年大家突然发现，规划几乎无法带来流量。
2018年年初，杭州未来科技城房价仅为3.5万元，而2020年则涨至6-7万元。
之前都说是阿里的程序员炒高了房价，但深入研究后发现，事实并非如此，而是那两年杭州周边的当地人疯狂炒房。
当地人看了这个规划，发现了一个重大的投资机会：买下未来科技城，然后高价卖给程序员赚钱。
随后的故事大家都看到了，程序员没有按照承诺到来，投资人却纷纷撤资，房价直接跌到4万多元。
突破发行价的也有不少。
现在的经济形势大家都有目共睹，新兴产业并不多，很难指望一张A4纸就能吸引到产业。
上海某项内外环规划非常宏伟，号称吸引了这么多企业，但实际上如果你把企业的数据翻倍，就会发现这些企业已经在附近设立了办事处。
对于当地来说，这并不算增加。
通过配套吸引住户变得越来越困难，地铁建设基本饱和，商场随处可见。
以前房子不好卖，就跟政府签了合同，好学校来了就立马清盘，比如前湾首创熙瑞汇一期根本就卖不出去，开盘第一个月网签量就1000多套。
后来前湾计划出台，打造华东师范大学附属重点学区，加上地铁优势，二期很快就销售一空。
用学区卖房子越来越难了，各种名校到处都是，打着羊肉旗号卖狗肉的也不少。
土地拍卖也不太可能推高房价，因为上一波高价土地已被套牢。
2016年5月，融创、格力拿下泗泾土地，楼面价高达3.8万元，而当时泗泾房价才4万出头。
一时间，泗井要涨价6万的消息传遍了网络，毕竟是地价推动的。
然而，他很快就被打脸了。
2019年12月，泗泾再次举行土地拍卖，中标者为招商局和华发，楼面地价分别为21500元/平方米、21000元/平方米。
我拍摄的越多，它就变得越低。
到今天泗泾的房价还没过5万，那些嚷嚷着泗泾卖6万的朋友，你们还好吗？
产业引入困难、配套带来不了客流、土地拍卖推不上房价，规划对周边房价的影响也越来越小。
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03
任何事物都有两面，而该计划的另一面则是一个重大的负面因素：大量的住房供应。
大虹桥、临港是上海最重要的规划区域，也是新增住宅供应量最多的地方。
2021年至2023年，临港地区销售新房2万套，徐泾地区销售新房1.4万套。
包括前湾、华新等，大虹桥实际供应量不低于2万套。
这些新房子将卖给谁？
房地产是不动产，任何一个楼盘或者小区，主要面对的都是本地客户，所以新房自然会分流大量本地买家。
你家附近本来供需平衡，房价也比较稳定，现在隔壁突然挂牌2000多套新房，你还指望房子能卖出去吗？
泗泾的房东们最近都有些着急，因为招商时代潮牌即将上线。
招商时代土地指标：
子地块14-01：三级住宅群用地，最低住宅单元数：1,229个；
子地块16-02：商业服务业用地84%，文化、公交车站用地16%；
子地块17-07：76%的用地为三类住宅组团，24%的用地为商业服务业，最低住宅单元数为527套。
招商时代潮牌的价格不贵，位置也很好，至少会消费1756组顾客。
泗泾一年能卖出多少二手房？一个小区能卖出30套房子就已经很惊人了。
规划和吸引新客户的能力大大减弱；
规划消耗老客户的能力，并在每场战斗中变得更加强大。
计划越大，对当地的影响就越大。
记得桃浦智慧城规划出炉时，万里居民欢呼雀跃：我们终于有产业中心了，要把它打造成下一个漕河泾，引领万里腾飞！
如今桃浦的建设正如火如荼地进行着，万里的房价却一跌再跌。
桃浦每次推出新房，都是在背后捅万里一刀，毕竟价格差不多，但桃浦新房的质量要高出好几个档次。
普陀的客户就那么多，你一个万里一个普通居民，怎么能卖得比顶级开发商的房子好呢？
当然，这并不意味着否定桃浦，桃浦智慧城已经有不少优质产业入驻，未来也将是引领普陀崛起的重要区域。
但短期内也需重视对楼市的负面影响。
此前欢儿预测的大虹桥、临港市场会暴跌，现在都已经成真，就是因为他提早认识到了这一变化。
2020年，临港房价才两万多，年中又出台自贸区方案，直指香港，投资者不想错过这个机会。
价格在当年被炒到4万以上。
欢儿悄悄打开土地供应计划，发现2021年的土地供应量将高达60-80公顷，显然，这个地方是完蛋了。
按照70公顷土地、2.0容积率计算，2021年临港土地可改造成1.4万套新住宅。
产业没动，土地动了，建这么多房子房价不降，那才不公平。
临港是国家重点项目，肩负重大使命，再造一个浦东并非不可能，欢儿对临港也有信心。
但并不代表临港适合炒房。
从2024年开始，我们需要重新审视我们的计划。
至少有一点需要明确：这个计划带来的是韭菜还是镰刀？
▼以上为正文
编辑 | Ring Line Consulting
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