房地产是一个充满争议的市场，在唐镇，赞成的居民认为价格会超过10万元，反对的居民则认为7万元有点高，争议的本质是定价体系的不同。
大多数人都认同房价由地段决定，但对于好地段，却没有一个标准。配套好就是好地段吗？靠近人民广场就是好地段吗？靠近工业区就是好地段吗？
一些网民甚至坚持自己的看法，陷入怀疑论或虚无主义的陷阱：
包裹有什么重要的？我开车20分钟就能买到所有东西。
为什么要拿人民广场来比喻呢？我已经10年没去过那里了。
在这篇文章中，我将以唐镇为例，谈谈我对选址和定价体系的理解。
01
如果以配套设施为标准，唐镇绝对算不上黄金地段。
2号线唐镇站，有商业重心：阳光广场和恒生金莺广场，建筑面积分别为6.6万平米和5.6万平米。相比南翔印象城34万平米的气势，唐镇人确实有些底气不足。
恒盛万里是街区式的商业建筑，有一个很大的圆形广场，广场前面有一家肯德基，后面有一家电动车专卖店，靠近地铁口，周边还有不少空地等待开发，让人想起泗泾……
阳光世界购物中心以家庭、餐饮为主，业态比较单一。欢儿是个不爱看书只爱买书的伪文艺青年，在阳光世界看到“文脉书店”时，大吃一惊，赶紧进去看看，却发现书店里全是学生辅导资料，很无趣。
如果这里有一家西西弗斯书店就好了。
除了这两个商业集中区，其他地方都聊胜于无，尤其是人气旺的“唐镇三兄弟”周边，买菜极其困难。
唐镇很大，粗略估计有二十多平方公里，联洋的商业经常被人诟病不够，但2平方公里的土地上分布着三栋商业大厦，比起唐镇还是方便很多的。
虽然2号线穿过该区域，但考虑到唐镇面积广阔，地铁密度极低，多数社区都在辐射范围之外，“唐镇三兄弟”业主的日常操作就是开车或骑自行车前往地铁口。
好在龙东高架已经通车，直通内环路，目前不存在拥堵的情况，自驾出行相对方便。
这个水平的配套确实比不上七宝、莘庄等浦西外环以外的地方，甚至在浦东之内也不占优势。
而同纬度的周浦，万达广场已开业多年；外高桥则是一个工业区，散布着一些住宅楼，并不以配套取胜。
同时，唐镇距离陆家嘴15公里，地处偏僻角落，从地理位置上来说并不是一个好的位置：
外高桥虽然地处偏僻，但15公里不仅可以覆盖陆家嘴、世纪大道，还可以覆盖五角场、北外滩等浦西重镇；
周浦15公里可以覆盖陆家嘴、前滩、徐汇滨江、徐家汇，也有潜力覆盖浦东、浦西。
只有15公里外的唐镇才够到达浦东内环核心，位置比较偏僻，客群比较单一。
但这些不足之处依然阻挡不了大家对唐镇的热情，近期仁恒东郊花园甚至出现了单价十多万元的成交。
而且类似地段如新江湾城、森兰等配套并无优势，价格维持坚挺。
02
唐镇房价之所以能保持坚挺，最核心的原因在于张江提供了大量优质客户，而唐镇用自身的优质环境留住了他们。
产业对房价的带动作用毋庸置疑，但产业的辐射半径相当有限，并非惠及所有人。紫竹高科技园区引进了微软、英特尔等一大批优质企业，附近的莘庄工业区、闵行经济技术开发区也有不少世界500强企业。
知名企业入驻莘庄工业区
但房价涨幅仅限于马桥、吴泾，除部分学区房外，其他小区房价也不过四五万，与唐镇水平相差甚远。隔着黄浦江到奉贤，房价在3万左右，10公里左右的车墩也不足3万。
行业只是提供客户，能不能留下来，还要看自身的禀赋。
吴泾是传统工业区，开发过程中多以满足基本需求的项目为主，未形成高品质居住氛围，导致客源外流。工作在莘庄工业区，居住于七宝或莘庄是不少中高层管理人员的选择。
半径10公里内可供选择的小区很多，车墩、奉贤等小区竞争力不够。
而张江、金桥的就业群体就没那么幸运了，浦东的成熟小区基本都在内环，比如联洋、源深等小区，而这些区域的房价超出了大部分中产阶层的承受能力。
内环以外，只有大华、世博、金阳三个小区比较成熟，大华房价正逐步追赶联阳，而世博、金阳的二手房则极为稀缺。
除了这些区域以外，浦东大片土地的配套设施非常匮乏，整个浦东地区甚至只有7家医院。
张江汤臣售价高达12万元，其他配套除了学区之外并无太大优势，在浦东很难找到类似地段，适合浦西中产阶级居住的莘庄、七宝、古美、梅陇、金汇、长征等。
由于配套不足是常态，居住环境、社区品质就成了区分房价的核心因素，而这两点恰好也是唐镇的优势。
唐镇原本隶属于川沙县，俗话说灯下最黑的地方最黑，靠近县城，也就意味着这里不会是一个繁华的集镇，原本的开发强度自然没有周浦、川沙县城那么大，所以留下的老房子并不多，唐镇老街唯一剩下的，就是露德圣母教堂。
新的规划为唐镇地产开发豪宅提供了基础。2005年唐镇地产刚开始开发时，主打独栋别墅，开发项目有铂金府、棕榈泉花园、金爵别墅等。
2011年绿城玉兰园推出，300平米售价6万元，房价与市区相当。此后仁恒置地、大名城、浦发等均以改善型户型为主。
唐镇街景
大量优质商品房形成了浓厚的高端居住氛围，成为唐镇吸引客户的核心竞争力：张江，工业园区密集，并不适合居住；周浦，原住居民太多，老房子太多；金阳以安置房为主；川沙尚未大规模开发；孙桥，并入张江后，以人才公寓为主。
浦西虽好，但遥不可及。
03
唐镇的另一个优势是学区。
浦东开发时间不长，但商业越来越繁荣，地铁也越来越多，但有两种资源需要相当长的时间去开发：前面提到的医疗和教育。
浦东虽然学生多，但优质学区比较稀缺，除了传统名校明珠、阜外，张江地区的学区氛围比较浓厚。
唐镇已建成东方幼儿园、阜外唐城外国语小学，在当地有着极高的知名度，此外还有平和双语学校、齐能东方外国语学校等多所国际学校。
唯一的缺憾就是没有初中区，现有的唐镇中学和王岗中学都是知名的低中学校，最近又有传闻说名校要落户唐镇，唐镇又一次成为热议话题。
然而，集团化教育越来越盛行，名校的分校也随处可见，不少家长开始质疑这些学校的存在价值——光是换个名字能有多大帮助？
经济学里有句话叫“合成谬误”：微观上正确的东西，宏观上不一定正确。一开始明珠B、明珠C、阜外花园等分校比较成功，但随着分校、附属学校、托管学校增多，主校的师资力量可能跟不上，对学生的吸引力也在下降。
例如，2015年，塘桥中学加入建平教育集团，升格为建平南校，但教学成绩却没有提高，根本原因是生源没有太大变化。
一旦开办分校或注册分校的希望破灭，后续郊区分校将很难吸引家长，生源不变，教学质量更难提升，新办名校的轰动效应不复存在。
在这个过程中，学生扮演着关键角色，而学生恰恰是唐镇的核心优势之一。由于发展较晚，产品定位较高，唐镇吸引了大量高收入、高学历家庭落户，这些家庭对教育的重视程度相对较高，愿意投入更多资金。
所以，唐镇就算没有名校，学习成绩大概也不会太差。
04
欢儿曾多次提到区位固化的想法：上海人口流入速度减缓，区域进入新一轮固化过程。
建国后很长一段时间内上海人口增长以内生性为主，外地人口极难迁入，形成了一定的地理屏障：上角与下角分明。
其实当时所谓的黄金地段才形成不过几十年，上海开埠后，大量外地人、外国人涌入，原有的县城已无法容纳，城市建设范围便迅速扩大。
以租界、富人居住区等为主的商业中心形成了优质的居住氛围，而闸北、普陀等“外来务工人员”聚集地居住环境相对较差。这种差异在人口流入停止后固化：爷爷告诉爸爸，闸北脏乱不堪；爸爸告诉弟弟，闸北脏乱不堪。
但上世纪90年代上海户籍制度放宽后，大量外地人涌入，冲击了该地区的旧秩序，陆家嘴、古北、联洋、碧云等新的中心迅速崛起，一时间没有了好地段和坏地段之分。
但这个过程是停滞的，在人口流入放缓之后，许多孟牧通过三次迁徙找到了适合自己的家园，居民的特质开始影响着地域的特质。
在这个过程中，居住人口起着决定性的作用：上角与下角的分化，本质上是人口的分化。
唐镇已形成良好的中产阶级居住氛围，后续开发项目仍将以改善型住房为主，有望成为浦东最宜居的区域之一。
二十年前是联阳、碧云，二十年后是唐真、森兰。
但联阳、碧云的开发恰逢房地产的黄金十年，基本在五六年内就建成，因此社区环境比较统一。
仁恒置地2014年上市唐镇三套公寓，三个项目历时六年建成，开发完成至少需要十年；融创早已拿下唐镇镇南小区地块，却迟迟不上市，开发完成7000套公寓至少需要五年，开发完成至少还需要十年。
因此，唐镇值得期待，但周期较长，不建议投资者承担风险，自住客户仅限浦东——浦西有大量优质标的。
（新房价格以当时预售证为准，二手房价格以中国指数数据库为准）
由于唐镇是热点区域，房价一般都会领先市场，2014年我买下仁恒置地的时候，房价基本跟市场一致，但是2015年以后唐镇房价先涨，我买的时候正好是高点。
2017年下半年之后，市场进入平静期，唐镇的水分逐渐被挤出，但2020年，唐镇是最早起飞的区域之一，现在挂牌价已经突破10万，无疑是相当大的泡沫。
让子弹飞一会儿。
以上为正文
