房子对于中国人来说意义重大，有了房子就有了家，有了家就有了依靠。很多父母买房是希望将来给孩子留下一个温暖的港湾，却不知将来把房子过户给孩子是一笔开支。无论继承、出售还是赠与，房屋变更登记纳税是不可避免的。那么，哪种方式适合你的家庭呢？就让小编带你去了解一下吧！
假设：小明（成年人）没有房子，其父母在大连拥有一套90平米的普通住房，使用时间五年及以上。
接下来我们就结合此案例，来分析一下继承、出售、赠与三种方式所涉及的税费吧！
政策补充
个人所得税：根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿赠与住房个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，符合下列情形之一的，当事人不征收个人所得税：
（一）房产权人将房产权无偿赠与其配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹的；
（2）房屋产权人将房屋产权无偿赠与对其负有直接赡养、照顾义务的赡养人、照顾者。
契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定：契税税率为3-5%。契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况在前款规定的幅度内确定，并报财政部、国家税务总局备案。
根据《辽宁省契税暂行实施办法》第三条规定，契税税率为4%，个人购买普通住宅，税率暂减为3%。
增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），《营业税改征增值税试点过渡政策》附件3规定：“1.下列项目免征增值税：
......
（36）个人因家庭财产分割而自由转让房地产或者土地使用权的。
家庭财产的分割包括以下几种情况：离婚时分割财产；赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹的；赠与对其负有直接赡养义务的扶养人的；财产所有人死亡后，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得财产所有权的。
印花税：根据《印花税暂行条例》规定，赠与房屋，应当按照财产转移凭证税目缴纳印花税，税率为0.05%。
政策补充
个人所得税：
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿赠与住房个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，符合下列情形之一的，当事人不征收个人所得税：
......
（3）房屋产权人死亡的，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
契税：根据国家税务总局《关于继承土地、房屋所有权契税问题的批复》规定：
《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母）继承土地、房屋权利，免征印花税。
根据《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人按照遗嘱继承被继承人生前土地、房屋权利的，视为赠与，应当缴纳契税。
政策补充
契税：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号）第一条规定，关于契税政策：（一）个人为家庭购买唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女，下同），面积在 90 平方米及以下的，减按 1% 征收契税；面积在 90 平方米以上的，减按 1.5% 征收契税。（二）个人为家庭购买第二套改良住房，面积在 90 平方米及以下的，减按 1% 征收契税；面积在 90 平方米以上的，减按 2% 征收契税。 家庭第二套改善型住房是指一个家庭在已经拥有一套住房的情况下购买的第二套住房。
增值税：根据《营业税改征增值税试点过渡政策规定》，对个人住房转让实行差别化政策，在北京、上海、广州、深圳以外地区，个人出售购买2年以内的住房，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。
个人所得税：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格作为转让收入。纳税人申报的住房交易价格明显低于市场价格，又无正当理由的，税务机关有权根据有关资料依法核定转让收入，但各项税种的计税价格必须一致。
纳税人转让住房所得计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，准予从转让收入中扣除房屋原值、转让房屋过程中支付的税金以及相关的合理费用。
纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，向纳税人征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例确定应纳税的个人所得税。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售房屋的面积、地理位置、建造时间、房屋类型、平均房价水平等因素，在住房转让收入的1%-3%范围内确定。
个人转让自用5年以上且是家庭唯一居住住所的房屋取得的收入，免征个人所得税。
根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（（1994）财税字20号）规定：“二、对下列所得，暂免征收个人所得税：
......
（6）个人自用五年以上且是家庭生活唯一使用的住房转让所得。
根据《国家税务总局关于个人转让住房税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条规定，（一）上文件所称“自用5年以上”，是指个人从购买住房到转让该住房止，时间间隔超过5年。
1.个人购房日期的认定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以购房合同生效日期、房款收据开具日期或者房产证上注明的日期确定购买日期；个人购买的其他住房，以房产证上注明的日期或者契税完税证明上注明的日期确定购买日期。
2、个人转让住房日期以销售发票上注明的时间为准。
（2）“一个家庭唯一的住房”，是指纳税人（纳税人有配偶的，为夫妻双方）在同一省、自治区、直辖市内拥有仅有一栋住房。
