昨日下午，上海再次救市：非上海市户籍居民，无需结婚，仅需满足5年社保/纳税即可在外环外购买房产。
当晚我们接到大量VIP客户电话，探讨新政策出台后的市场变化，今天我想跟大家分享其中的一些内容：
政策力度有多大？
未来是否还会有更力度的救市行动？
哪些地区将从这项新政策中受益/受损？
01
大家都低估了政策的力度
根据当天客户反馈，大家普遍认为该政策力度有限。
有团友反馈：我以为对于120平米以上的房子，会像广州一样完全放宽，没想到只是外环线局部调整。
如果我们理性的看待这些数据，我们的判断是正确的，但是我们忽略了很多因素，低估了影响。
目前尚不清楚上海多少人享受社保五年以上却仍未结婚，但总体来看这可能不是主流。
预计符合购房条件、接受外环的人就更少了，能否提升10%的购买力都值得怀疑。
2023年二手房月均成交量为15080套，但12月只有15289套，涨幅10%也只达到16817套，距离2万套的荣枯线还相差甚远。
但这种理性的分析通常会导致错误：房地产实际上是一个情感市场。
能够影响市场热度的，绝对不是新增的那些缴纳社保五年且未婚的客户，而是那群在旁边观望的人群。
上海有大量居民有资金、有资质、有购房意愿，但目前不敢预订房子。
这个群体的人数，远远超过已经缴纳社保5年但还未结婚的人数。
他们愿意入市，交易量超过两三万台不成问题。
因此，新政策的效果主要看他们的信心恢复到什么程度，有多少新的购买力只是他们考量的一个方面。
这群人一直在等，等着有房没贷，等着首付降，等着奉贤、青浦，等着外环路打通，总有一天，他们会觉得，新政策走到尽头了。
根据目前环线客户/同行的反馈，该政策的影响比大家想象的要大。
不少环线客户都决定在新年之前支付定金。
我们已经等了一年，大家都累了。2024年大跌的可能性不大，但如果上涨，就什么都完了。
这是第一次低估。
02
短期激进政策可能不会出台
第二个低估是，该政策原本不是针对二手房市场，而是针对新房市场。
对于新房市场来说，政策力度是恰到好处的。
民众对楼市的态度显然比官方悲观很多，民众的观点是：我的房子卖不出去，想买的二手房跌了，新房的积分也跌了。
官方观点是：2023年售出80502套新房，还不错；2023年有两块土地未能出售，没有达到预期但也不算太糟糕；新房销售周期不到10个月，有点压力。
所以官方的判断是：市场是下行的，但总体是健康的。
广州为何如此激进？广州楼市销售周期长达20个月以上，部分楼盘甚至超过50个月。
2023年上海土地拍卖的减少，其实也是计划的一部分。
“十四五”期间，上海共规划建设商品住房40万套，目前三年已销售新房264524套。
2024-2025年配额仅有135,476个单位，平均每年67,738个单位。
楼市是否需要过度刺激？
刺激力度太大，激活购买力太多，新房供给萎缩，这不是等二手房市场涨起来吗？
当然，上海进一步救市在所难免，但步伐可能总是比大家希望的要慢一些，而且官方的视角和信息获取方式与民间也有些不同。
即使在开发商层面，他们对市场的认知也比政府更悲观，数据收集方也总是落后。
直到2023年，我们才正式承认“房地产市场的供求关系发生了重大变化”。
比我们一线工作人员至少落后两三年。
所以民间的冷淡，迟早会传导到上级，迟早会出台政策。
其次，广州若放松限购，也将倒逼其他一线城市放松限购。
大家都知道大城市的房地产市场依赖外来者，人口涌入城市确实比较强劲，即便潮水退去，整体涨幅也会更高。
能在一线城市买房的人可能只是一小部分，现在不是每个农民都敢在广州、上海买房。
广州已经解禁限购，购买力正在向广州涌去，那些说不着急的城市都是装的。
没有哪个城市敢说自己不需要土地拍卖收入、能够接受土地拍卖收入的大幅下滑。
而且zy的牌已经亮了，每个城市都有策略，由他来决定。说白了，谁不放手，谁就是傻子。
当然，在实施过程中，还有很多问题需要考虑。如果放松政策，是不是就等于承认自己不够好？如果放松太多，房价失控了怎么办？
综合来看，我们认为上海进一步放松政策是必然的，而且放松的步伐总是会慢于大家的预期。
何时开始取决于您选择的目标。
03
新政加剧了分歧
而大家更关心的当然是第三个问题：新政策出台后，是否该入市？
环线的判断还是要看地区的，有的地区有，有的地区还没有。
这一新政策，进一步加剧了新房的分化。
环线是第一个提出上海房地产市场差异化模型的机构，2020年4月9日，环线就告诉大家，一定要把握这个差异化。
当时欢儿的判断是，上海贵的地方太便宜，便宜的地方太贵。
下一个变化是昂贵的地方会变得更贵，便宜的地方会变得更便宜。
欢儿原文截图
现在已经快4年了，我们来看看上海房价的变化，看看是不是这个趋势。
外环以内的二手房价格（更贵）与2020年相比仍然上涨了30％。
大多数老旧、破旧和小房子（价格较便宜）的价格与 2020 年相比可能根本不会上涨。
郊区的新房和二手房（极其便宜）价格普遍回落至2017年的水平。
如果你有1000万的预算，在2020年买了一套房子，大概率还能赚钱；如果你有300万的预算，在2020年买了一套房子，有90%的可能性会亏钱。
这就是差异化的力量。
这项新政策出台后，这种分裂进一步加剧。
七宝、莘庄、春申、浦金等外环线周边强势板块有望止跌反弹。
一方面是本地购买力提前释放，另一方面是部分城区的客源涌来。
比如，一位原本在等待购买旭辉资格的客户，就提前购买了七宝。
当然外环周边不一定都会涨价，要具体研究该区域的住房结构，有兴趣的可以加微信私聊。
城里那些破旧的房子这次可不好过了，客户都被外环外的房子抢走了，本来就没人买，现在更是没人买了。
郊区新房和二手房的潜在客户群有所增加，但存量房源过多，这项新政策不太可能扭转局面。
所以循环线的判断是，二手房成交量有一定的增长，但是这种增长肯定不会均匀地分布在各个板块。
这种极度反差的市场局面还将继续延续。
由于篇幅有限，我们就讲到这里，如果需要更详细的分析，可以加微信预约，我们可以深入交流。
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以上为正文
编辑 | Ring Line Consulting
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