大家好，今天我们来聊聊房产税这个话题。
前段时间，关于重庆房产税有新消息：
一是家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。
二是房产税税率不再分级，统一调整为0.5%。
过去有0.5%、1%、1.2%三个档位。
三是应税住房个人住房房产税计税依据由“房产交易价款”调整为“房产交易价款的70％”。
也就是说，房产税减少30%。
扩大免税范围、取消层级、房产税折扣等都是实实在在的减税政策。
一边是减税的消息，一边是各地松动楼市，于是出现了一个声音：
房产税试点已近14年，始终没有进一步推广。
未来房产税会取消吗？
对于这种猜测，我只想说，不要冒险。
过去我们只在财富获得阶段征税，所得税很高，但是没有对财富增值和财富传承两个环节征税。
这是很不合理的。
在财富获取阶段征税会让很多人认为这是一种非常廉价的资产持有方式。
比如我买了核心区的房子，我就一直拿着，不涨就不涨，反正我也没成本，钱也不少，没地方放。
如果一个人持有一套或两套，这不是什么大问题。
但是现在的情况是，有些人手里拿着10套、20套债券，不拿出来。
如果他不发布出去，就不会有交易量。
现在要控制房价，就必须有足够的抛售。
怎样才能逼迫他卖掉呢？
让他缴税。
当我要收税的时候，我就把交易阶段的征税，改为持有阶段的征税。
在这种情况下，他的财务模型就不会起作用。
例如，我的第三套房的标准税率为每年0.6％，最高可达1.2％。
拥有20套房子的人有两个选择：
第一，选择承受，纳税。
但那样的话，他囤积房屋就没有任何意义了。
目前的租售比大概是1%，如果加上一半的税，最终的金额可能只有千分之几，比银行活期存款还低。
有人会说，房东不傻，你给他增加税收，他就会反过来给租客提高房租，你该怎么应对呢？
涨价是有可能的。
但人也是有生命的，如果你提高房租，租客可能就不愿意住了。
工资就这么高，如果超出我的心理预期，我就换工作了。
如果我在其他地方找不到，我就会去另一个城市寻找。
如果一切办法都行，我还能回家乡吗？
因此，涨价必须有一个合理范围，比如参考租售比、当地实际平均工资等。
第二种方式就是选择出售。
只要房子卖出去，市场有成交量，房价就会回归到公平价格。
当楼市回归公平价格时，住房的金融属性就会被弱化。
房产税的最终目的是保证人们住在自己的房子里，而不是进行投机。
关于房产税，还有一件事是大家关心的：
如果开征房产税，买房成本是否会增加？
事实上，从一开始，房产税就与普通百姓无关。
有人曾统计过，上海大约只有20%的房产需要缴纳房产税。
以本市户籍为例，如果要缴纳房产税，人均居住面积必须达到60平方米。
但目前上海人均住房面积仅为30至40平方米。
远低于税率。
然而，拥有多套住房的人，尤其是在一个城市的人，无法逃避房产税。
还有资本利得税，您从股权和股票中获得的利润也需要纳税。
另外，在财富传承阶段征收遗产税，这是未来分配制度改革的一个趋势。
那么房产税什么时候开征呢？
“十四五”规划和2035年远景目标其实已经给出了答案。
这件事情的布局，要么在“十四五”末期，要么在2035年之前，必须完成。
因为它叫通过税改走向共同富裕。
那么谁应该承担更大的纳税责任？
有钱人。
但现实情况是，他不上班，给自己发5000元工资。
5000元还不用缴税。
相反，一些工薪阶层辛苦挣钱，却依然要缴纳很高的收入税。
因此过去一段时间，国家一直在对这群人减税。
那么应该从哪里减少这些人的税收呢?肯定是从财产税、资本利得税、遗产税等方面来减少。
所以如果你判断这种趋势，或者你认为这种情况会发生，你现在应该做出一些决定来做好准备。
比如，你可以预先以一定的折扣把房子卖掉，转换成资产形式。
房子卖掉后，新的问题又出现了。
卖房子的钱该如何处理？
有很多方法可以解决这个问题。
市面上放置资金的工具有很多，但是能够像房子一样提供稳定收益的产品并不多。
常见的有三种：政府债券、银行存款和保险。
我们简单说一下它们的优点和缺点。
第一个是政府债券。
政府债券是这里最安全的产品，其回报率也相应较低。
现在十年期国债收益率可以达到2.34%。
这个收入肯定比目前的租售比要高。
但每次发行的国债数量极其有限，抢购十分困难。
第二种是银行定期存款。
您可选择三年期存款（每三年展期一次），或五年期存款（每五年展期一次），共计15年。
这样既安全，又能带来相对较高的回报。
但目前银行的存款收益率比较难评估。
五年期利率甚至低于三年期利率，并且已经出现倒挂现象。
前一阵子5年期LPR下调，估计用不了多久银行的长期存款也会跟着下调。
三是金融保险。
随着经济的不断发展，未来国债、银行存款、保险等工具的收益率都会呈现下降趋势。
但保险的好处是可以提前锁定利润。
比如第10年，其单利可达3%；第25年，其单利可超过4%。
保险的不便之处在于投资周期较长。
适合退休、教育等长期规划。
对于短期计划，比如今年存钱，明年取钱去旅行，直接存入银行就可以了。
保险除了能创造稳定的现金流之外，还有另外一个被很多人忽视的好处——免税。
保险四大原则之一，是损失赔偿原则。
就是说没有人能从风险中获利，你也不从风险中获利，所以它不像股票基金等那样有资本收益。
基本上每个国家都把保险索赔所获得的钱视为免税资产。
在开征遗产税的国家和地区，一些富人或者富裕阶层会选择用保险的方式给子女留下一笔不会缩水的财富。
最后我们来做个总结吧。
由交易阶段征税，转变为留存阶段征税，这是未来税收的趋势。
另外，我们对社会财富目标有长远规划，拥有十几套房产的人不能逃避房产税。（海外检查更严格。）
现在的关键就是如何在过渡阶段尽早把房子折算成现金，然后用现金去配置一些相对免税的资产。
对于税收问题，我们需要转换逻辑，不再用增量逻辑看未来，而是回归存量逻辑，如何保住资产的正常增值，才是未来更应该关注的。
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