在经历了2022年四季度楼市的“低谷”之后，
2023年伊始，上海楼市终于传递出“一丝温暖”。
这种温暖有以下三个表现：
表现一：新房积分突破100！
春节后第一个工作日，浦东前滩海德一号正式公布入围积分：100.85分！ （0.19 点/月）
这意味着你必须获得60个基本分+215个月的社保（社保上限为239个月）才能入围！
截图来源小程序-新房清单
要知道，去年四季度，上海不少被寄予厚望的房地产项目都有“不理想”的地方。
“联络线路比例”、“平均认购率”、“平均裸点”都在走下坡路。
数据统计截至12月15日
海德一号作为一个尚未“完全完善”的新项目，已成为1-8批次难度最高的TOP3项目之一。
着实让低迷的上海楼市“松了口气”。
不过，它的火爆并不意味着楼市的拐点已经到来。
详细解释可以点击链接查看“”
表现二：二手房议价空间收窄，房东信心回升。
成交价与挂牌价之间的差价就是“议价空间”。
我们统计了链家网近一年来的2.68万笔真实二手房交易，并用它们来计算每个月二手房议价空间的变化。 结果如下：
从10月开始，二手房议价空间大幅增加，12月达到今年峰值4.1%。
1月份，这个数值终于修正，跌至3.97%。
这反映出业主对楼市开放后复苏的信心逐渐增强。
表现三：3000指数止跌，部分价位小幅上涨。
我们对2000年以后建成的3136个小区的价格进行了跟踪，通过只保留中层住房，引入年龄系数和价位段权重，消除住房结构的干扰，计算出上海月度房价走势。
我们称之为3000指数趋势。 （更多详情请点击链接查看“”）
代表2023年1月房价变化的3000指数在经历了半年的下跌后终于企稳：
分环线看，各环线价格基本保持稳定，内环线出现一定涨幅。
细化到单价细分，我们可以更清晰地看到：
大致可以分为3个部分：
1、房龄系数恢复后，价值17W以上的高端住宅率先涨价，尤其是价值20W以上的豪宅。
2、4-17W之间刚性需求、刚性变化、改善的主基调仍然是横盘。
3.
我们来详细分析一下这三个数据：
1、房龄恢复后17W以上高端市场
此价位的楼盘主要集中于中环。 从价格表现来看，整体稳定、局部上涨是主基调。
房地产价格上涨主要集中在黄浦新天地、浦东陆家嘴、连阳、长宁古北等地。
而高端楼盘的价格回升不仅仅体现在房源上，还有真实成交的支撑。
举几个例子：
1.静安中粮天悦1号
1月初，一套中层住宅售价22.37W。 目前，该小区同区域部分高档房源挂牌价在20W左右。 这个22.37W已经算是很高的价格了。
2.浦东仁恒滨江城二期
1月17日，仁恒滨江城二期一套止赎房屋以近15万元的单价售出。
明显高于该小区12月同面积房屋成交均价。
您应该知道，丧失抵押品赎回权的房产通常比普通房源价格低 10%-20%。 此次房源的成交，恢复了社区业主的信心。
2、房龄恢复后，市场刚需，新装修，改善在4-17W之间。
1）12-17W（恢复房龄后）高端改善市场
该价位的楼盘主要集中在中心区，少量位于外环。
从价格变化来看，50%的房产价格保持不变。 因此，稳定是这个价格区间的主基调。
2）8-11W（恢复房龄后）改善行情
该价位的楼盘主要集中在外环区域。 相比12-17W，降价楼盘比例明显增加。
该价格区间以横盘下跌为主。 但部分板块率先企稳，如浦东唐镇、闵行七宝、普陀万里、宝山松南高井等。
3）4-7W（恢复房龄后）刚需及首次装修市场
该价格区间的房产主要位于远郊区以及部分郊区以外的地区。
上涨、下跌、持平属性的比例基本相同。 因此，稳定是主要趋势。
其中一些行业已经显示出上升势头。 从分布特征来看，主要是地铁沿线板块，如浦东航头、松江新城、青浦新城、嘉定安亭等。
3、房龄恢复后的市场
这个价位的楼盘基本分布在郊区。 从价格变化来看，价格下跌的楼盘比例明显下降。
大量持平+少量上涨是主基调。
其中，房地产价格上涨主要集中在奉贤湾、金山新城、崇明新城。
以上就是上海楼市的三大温暖。
不过，现在说这种温暖能否持续还为时过早。
“三价低”、“消费降级”、“信心不足”等原因导致置换链难以滚动，是上海一二手房低迷的重要原因市场。
上海楼市能否突破上述“桎梏”，取决于后续政策刺激的力度。
我们将持续追踪楼市动态，及时为您带来楼市最新解读。 敬请期待。
