大家好，我是凯哥！
最近几天，估计过完年了，大家又开始关注自己的房子了。 这个是正常的。 过年期间，大家都在观望房价的走势。 确实没有崩溃的迹象。
目前市场现状如下：
现在大量的库存已经去掉了，尤其是新证发放之后，未来房价肯定会上涨。 这是肯定的。 量价都在上涨，但目前只有量在上涨，价格还算稳定，价格很快就会上涨。 这是一个循环的过程，2011年、2016年、20年都发生过很多次。这样，每一项政策都有一定的延迟。 现在的环境不好，最重要的是增强大家买房的信心！
2024年，我们要警惕政策持续宽松带来的机遇。
前段时间，苏州全面放宽限购，上海调整单人购房政策，广州也放宽120平方米以上限购。
前天，北京通州正式放宽相关限购。 只要家庭在北京没有房子，且在通州区有工作关系，就可以在通州买房。
一线城市限购放宽已正式降到最低限度。
这些都是在年前完成的，目的是为年后政策进一步宽松创造条件。
上海的楼市政策肯定会进一步放松。
比如，离婚追溯3年之后大概率会被淘汰，比如合法拍卖不再有限购，比如5年社保改为3年等等。 ..
上海还有很多底牌。
只要上海楼市没有好转的迹象，上海的政策宽松就会一一到来。
上海二手房的下降比很多人想象的要严重。
2023年初涨幅最大的上海豪宅价格，在这波行情中率先崩盘。
我与几家豪华房产中介沟通，降价范围如下：
总价2000万至3000万，一般降价幅度200万至400万；
总价3000万-4000万，下调幅度400万-600万；
对于总价超过5000万的豪宅，有的折扣最高可达800万。
基本上上海每一个豪宅小区里，都有两三套房子大幅降价X万元，而且重点是诚意销售。
2024年，上海将正式告别倒挂。
前天，上海2024年第二批新房正式公布，共有24个项目将一起投放市场。
在市场下滑、楼市遇冷之际，第二批新房或将创下“0项目触发点”的历史记录。 自2021年积分政策推出以来，这种情况从未发生过； 和唐镇、绿城一样强大，以后很难再复制了。 高分神话。
以前房产圈子都在聊：哪个市场要多少钱，买了能赚多少钱，需要多少钱。
如今，地产界都在议论：感冒药去哪里买？ 哪个盘在维权。
这是由于年底新房供应激增以及维权激增所致。 近期，新房购买者数量已达到冰点。
虽然上海楼市尚未达到膨胀的地步，但买入点已经临近。
随着二手房降价潮的到来以及一手房的大量供应，买方市场已经到来。
此外，深圳、杭州也是上海楼市可以参考的标杆。
近期，深圳成交量明显回升，卖家还价的情况也增多。
12月以来，深圳二手市场呈现出两个特点：一是笋销售速度快速提升，二是交易量大幅增加。
因此，建议有意愿上海买房的买家做好2024年上半年看房的计划。
现在上海楼市怎么样？
这与2018年下半年和2019年上半年非常相似。
竹笋经常出现，用“青龙偃月刀”切竹笋可享10%折扣或20%折扣。
现阶段楼市的任务已经从抑制转向保护。
所以，如果情况还不好，上海肯定会出台更多的政策来放松卡。
今天的短期下跌无非就是供需矛盾。
供给和需求这双大手，会针对不同阶段的不同任务，随时改变事情。
从各种趋势来看，楼市的调控政策不再是涨价，而是放开困难。
政策底部已至，楼市负面影响已尽，市场底部可能即将到来。
稳定上海楼市其实并不容易。
随着北京通州的放开，上海的限购政策或将进一步放宽。
当然，目前上海楼市还是非常稳定的。 这样的稳定其实并不容易。
它们都是以价格换取数量的结果。
2024年1月，上海二手房成交量达到1.64万套，再次突破1.5万套。
回顾2023年全年，整体月均成交量在1.6万套左右，相当激烈。
当然，如果我们回去的话。
2021年是上海楼市调控最密集、贷款最难批、最难拿到三低的一年。
结果，上海二手房成交量依然没有超过1.2万套，位居全国第一。
这是一座常住人口2500万、二手房超过700万套的超级城市。
现有的和增量的购买力是无穷无尽的。
2023年下半年应该是上海最悲观的半年。
因此，这几个月的成交量依然徘徊在1.5万套左右。
所以，对于刚需的人来说，战略上可以短，但战术上一定要长。
以下是一些建议：
首先，现在买新房的时候，要摆正心态，买一套自己住。
如果你想买一套新房，你需要找到一间真正有倒置空间的房子。
如何找到它非常简单。 只要查一下周边的二手交易情况就一目了然了。
避免那些大肆宣传但“假装颠倒”的新房。
其次，不要想着短期内暴利，做好长期持有的准备。
如果只想着大赚大赚，就应该拿点小赚。
上半年开发商是否会打折，这两个节点是最值得参考的。
如今，置换客户正在出售他们的旧房子和小房子，以及旧房子和大房子。 换新房的机会也很多。
第三，买房时不要相信一些虚幻的炒作概念。
南大智慧城、桃浦智慧城、元江路TOD、横棉度假村都是大蛋糕，需要5到10年的时间消化。
很多饼可能会变现，但可能需要很长时间。
结尾
附上经纪人对上海1214新政的解读，我给我的经纪人。 欢迎您转载。
一、政策内容 （一）普通住房标准调整市住房城乡建设管理委员会、市住房管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整普通住房标准的通知》 《本市普通住房》规定，享受优惠政策的普通住房应当同时符合下列条件：一是五层以上（含五层）的多层住房，以及五层以下的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 二是单体住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。 （二）优化差别化住房信贷政策。 优化差别化住房信贷政策。 一、首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率（LPR）负10个基点，最低首付比例为调整为不低于30%。 二、第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）加30个基点，最低首付比例调整为不低于50 %。 同时，为支持推进“五新城”和南北转型重点地区高质量发展，促进产城融合、就业住房平衡，自贸试验区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山六市整个行政区域实行差别化政策。 第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。 银行业金融机构应根据上海市场利率定价自律机制确定的最低首付比例和利率下限，结合机构经营状况、客户情况，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。风险状况和其他因素。
二、核心变化（一）普通住房标准调整： 1、改变普通住房定义，包括五层以上（含五层）的多层住房，以及五层以下的老式公寓。五层、新建弄堂等，单套住房建筑面积小于144平方米（含144平方米）。 二、调整后的普通房屋和非一般房屋增值税确定办法如下： 2.1政策具体实施：《通知》确定，自2023年12月15日起，本市享受税收优惠政策的普通房屋，同时满足两个条件：（一）五层以上（含五层）多层住宅，以及五层以下老式公寓、新式里弄、旧式里弄， ETC。; （二）单体住房建筑面积小于144平方米（含144平方米）的。 新标准与旧标准相比有重大调整：一是单体房屋建筑面积上限提高（由140平方米调整为144平方米）； 二是放弃环线总价上限。 2.1调整后的普通房屋和非一般房屋增值税认定规定如下： 房龄超过5年的住宅：房龄超过5年、建筑面积≤144㎡、多层住宅5层以上的住宅，5层以下的老式公寓。 新型车道和旧式车道免征增值税及附加。 增值税差额对房龄5年以上但建筑面积>144平方米或5层以下的房屋征收（不含老式公寓、新式弄堂、旧式小巷等）。 房龄不满5年的住宅：征收全额增值税及附加费。 （二）优化差别化住房信贷政策。调整首套房、二套房商业性个人住房贷款利率。
首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）10个基点，最低首付比例调整为不低于30%。 第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应定期贷款报价利率（LPR）加30个基点，最低首付比例调整为不低于50%。 同时，在自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山6个行政区实行差别化政策。 第二套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应定期贷款市场。 报价利率（LPR）加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。 关注在途订单：为了保证在途订单的顺利进行，交易人员和维护人员需要主动联系客户和货主。 在客户端，我们需要密切关注客户购房的成本影响，并尽快对在途订单进行梳理和跟进。 在货主方面，要引导货主理性看待市场，确保途中订单安全。 请注意，该信息仅供内部流通，不得通过朋友圈等外部渠道传播。 三、政策影响预估 短期内，政策的“增杠杆”和“降成本”效应将显着提升市场活跃度。 根据观察和经验，政策调整后，相应类别的房屋交易将在1-2周内达到最高，交易规模的增幅可能达到35%-40%，这将显着提高市场水平活动。 同时，由于政策几乎涵盖了所有类型的住房，短期内对市场的提振可能会高于40%。
因此，建议短期内合理安排人员到场，抓住市场机会，应对交易高峰。 但考虑到目前待售房屋库存水平较高，客流量和商机快速增长向价格传导的过程较长，短期内实际成交价格涨幅不会很大。 考虑到春节和元旦庆祝活动，政策影响预计将持续到一季度末，有利于开年。 此外，年初市场启动较早，由于更换、轮换客户群增多，进而提振了全年市场运行。 从长远来看，杠杆率调整与购房成本优惠政策相结合，将帮助有购房需求的群体坚定入市决心并加快入市速度，同时降低购房成本将有利于购房者的“消费升级”，让购房者在相同的月供条件下购买到更高价格的房屋，可以推动整个市场交易结构的上行。 因此，我们需要保持冷静的头脑，对全年市场前景保持谨慎乐观，做好应对准备。 我们的立场始终坚持中性的市场观点，致力于促进稳定、健康、可持续的房地产市场环境。
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