在九月快要结束的时候, 那个微信群里面, 大家曾经每天都刷屏的那几个关于“贷款中介群”的信息, 突然变得异常安静了。
那些以前总是喊着说“黑户也能贷款”, 还说“马上就可以审核通过并且立刻放款”, 以及声称“利息可能低到百分之二点几”之类的助贷圈子, 现在大家好像是一起都不说话了, 集体选择了保持沉默。
在变化的背后, 是监管的那把刀砍在了获客的入口之上, 从2026年9月30日这一天开始, 《金融产品网络营销管理办法》正式实施, 该办法的要求是相当硬核的, 金融机构以外的其他组织, 或者个人, 还有第三方互联网平台以外的那些人, 都是不得开展金融产品的网络营销的, 或者是变相地开展金融产品的网络营销的。
也就是说, 贷款中介机构能够充当一种渠道的角色, 然而它绝对不能够充当喇叭一样的角色, 它能够起到帮助银行去寻找潜在客户的作用, 但是, 它却不能再使用以自身的名义这样一种方式, 去在全国各地大声地呼喊出“我可以为你提供放贷资金”这样的话语。
对于咱们这些打算买普通房子的人来说, 有一条以前藏得挺深的路子, 就是靠杠杆借钱买房的那条路, 现在从源头上就被切断掉了。这具体是怎么个情况?
大概就是你去找那些助贷公司, 去办上几笔什么信用贷款、消费贷款或者是经营贷款, 然后过一个桥, 把这些钱凑起来当作首付, 最后再用按揭贷款来盘活你的现金流。反正就是指望首付不够的时候, 让中介来帮你出头的这种玩法, 如今是越来越行不通了, 真的是一点办法都没有了。
助贷公司——“首付凑钱”的灰色链路
在早几年的时刻, 那个地方的房地产市场是呈现着一种非常炎热的状态的, 所以首付贷、过桥贷、装修贷、经营贷买房, 并不是新鲜事。
有个购房者首付差了两十万, 他说没事, 他会给这个人匹配一家银行的信用贷；如果差的是五十万呢, 那就在做一笔消费贷, 就是走个流水的形式；还有一种情况, 要是这个人名下已经有一家公司了, 还能包装成那个经营贷, 意思就是先用过桥的资金把房子拿下来, 等按揭贷款批下来了, 再把前面借的那些钱还给还掉。
在一条这样的链路上边, 房产中介、贷款中介、助贷平台、小贷公司以及担保公司都在里头各占了一个环节的位置。
那些专门做助贷的公司, 它们最最拿手的本事, 其实并不是去控制风险, 而是想办法把买房要用的钱, 伪装成是用来日常消费的、用来做生意经营的、或者是用来资金周转的需求；再把那些本来利息很高的成本费用, 拆开变成名目所谓的“服务费”、“会员费”、“担保费”；对于那些银行明令禁止的贷款用途, 它们在准备申请材料的时候, 能够做得看起来完全像是真的一样合法合规；等到购房者终于拿到了房子, 银行顺利发放了按揭贷款, 中介也稳稳当当地拿到了佣金, 可所有的潜在风险却被悄悄隐藏进了老百姓的家庭资产负债表里面去了。
这种模式之所以能够一直存活下去, 依靠的是三样东西: 那就是朋友圈里能发得出内容, 话术里能编得出故事, 还有成本那里能藏得住费用。可是, 放在现在, 这三样东西全都已经被相关的监管机构给紧盯上了。
事实上呢, 从去年的10月份, 那个“助贷新规”就正式落实之后了, 监管那边就已经是直接地在管束商业银行的这种行为。
互联网助贷这个事, 现在是要搞名单制的管理方式了, 核心的风险控制能力是不能够外包出去的, 平台方也不能乱收借款人的利息和费用, 增信费、担保费还有服务费, 这些都是要计算到综合融资成本里面的, 银行不敢再随便把获取客户的事情外包给那些来路不明的中介了, 助贷平台想要“倒卖流量”, 那得先越过银行的白名单这一道关卡。
随后, 在2026年8月1日开始执行的是《个人贷款业务明示综合融资成本规定》这一文件, 该规定进一步做出了明确说明。在办理个人贷款的时候, 借款人必须去查看名为“综合融资成本明示表”的表格内容。
这里面所提到的利息、分期费、担保费、增信费以及逾期罚息等各项费用, 都需要被折算到同一个年度百分比的标准中去。并且所有的相关情况都必须在事前得到确认。
这也意味着, 对于过去助贷中介所讲的那种月息仅几厘并且没有任何其他费用的说法, 现在是行不通的了, 所有此前被隐藏起来的成本都必须要彻底暴露在阳光之下。对于那些在购房前端去凑集首付而办理的信用贷款, 其综合年化利率其实并不低, 再与后续按揭贷款的月供叠加计算在一起时, 所要付出的总代价是非常高昂的。
此次发布了那个《金融产品网络营销管理办法》, 这就使得在个人发布贷款广告这方面, 直接被认定为一种违规行为, 具体来说呢, 非金融机构的从业人员是不允许通过朋友圈、短视频平台、直播形式或者是公众号等各种方式来变相地营销贷款业务, 同时也不得使用像秒到账、低门槛、低利率还有无成本这样的说法来进行诱导, 至于什么多层转委托这种操作, 还有所谓的套娃式导流以及API隐形导流等方式, 现在都已经被明确叫停了, 再有就是要跳转链接的话, 必须跳转到金融机构自己的官方自营平台上去才行。
现在的这三道政策, 当它们叠加在一个地方的时候, 那个逻辑的意思, 大家是可以看得非常清楚了的, 它就是说在银行那边合作的口子是不能随便乱开的, 在成本这边包装的手段是不能随便乱用的, 而在流量那一端吆喝喊叫的方式也是绝对不可以胡乱来的。
高杠杆买房彻底被阻断
为什么要监管顺着助贷往下打? 这是因为有一条叫作“贷款中介连上助贷平台, 再用助贷平台去凑首付, 最后按揭买房”的链条存在。这条链本质是在房地产上加隐形杠杆。
这套房子总价500万, 首付金额是150万。购房者自己账上只有80万现金,剩下的70万元缺口, 是通过申请信用贷款、经营贷款, 以及使用过桥资金来凑齐的。从表面上来看, 购房者的首付比例似乎达到了30%的合规要求, 但实际算下来, 其投入的真金白银占比仅有16%。
在后续的资金流转中, 这个人不仅要按时偿还银行的按揭贷款, 还得继续支付前端借来的高息融资的利息, 同时, 还要独自承担中介服务费、担保费用以及过桥资金的昂贵利息成本。
当房地产市场处于上升期时这样的操作似乎看起来没有太多问题, 甚至说得过去；一旦房价停止上涨, 或者个人收入发生波动, 又或者贷款利率开始上调, 那么之前看似精巧的资金链断裂风险就会瞬间爆发, 断供危机便会引发一连串的连锁反应。
更加复杂的一个情况, 就是对于资金实际使用内容的欺骗行为产生了。消费贷款不能用到房产购买方面, 经营贷款不允许被用于购房行为, 还有那些无抵押的信用贷款也被规定不能流入到房地产市场中, 这样的规矩已经是政策方面的绝对底线了。
但是, 在过去的时候, 只要中介人员说一句简单的话, 提醒客户在申请贷款的表格里不要把买房这个用途写进去, 这样的一种操作方式, 就可以成功地避开相关的监督管理环节。
现在这个情况就是, 银行在贷后去核查的时候, 所花费的成本是很高的。虽然那些材料做得非常漂亮, 但是资金还是悄悄地流进了开发商的账户。风险其实并不在中介身子上面, 也不是在助贷公司身子上面, 而是实实在在地出现在了购房者的资产负债表里头, 银行的不良率上面, 以及整个地方的金融系统里面了。
因此, 当下的监管措施绝非单纯针对“贷款广告”这一项内容进行打击, 其实际行为是将房地产杠杆体系中存在的灰色产业链环节也一并加以封堵和治理, 从而形成了多维度的管理态势。
以前中介打电话来问: “首付差额是多少? 我可以帮你联系三家银行, 每月的利息是千分之三, 只要你进行适当的包装就能办理成功。”这句话听起来像是能够解决紧急困难的良方, 但实际上却是把未来三至五年的现金流动能力都投入了进去。
现在中介不再主动联系了, 他们的朋友圈也没有任何相关的内容了, 买房的人反而有了一定的机会去冷静地思考并计算清楚这样的一个问题: 第一, 首付款的部分是不是来自于家庭的自有资金；第二, 每月需要偿还的银行贷款本金和利息, 以及可能涉及的信用贷款每月还款额, 这两项加起来的总额, 会不会超过了家庭实际收入总量的一半以上；第三, 当房屋的价格并没有发生上涨的情况之下, 通过这种方式增加杠杆是否依然具有一定的合理性或者说经济效益呢。
那些确实用于自己居住, 而且首付资金来源清楚、每月工资收入非常稳定的购房者, 他们所面对的市场环境会变得更加干净整齐；相反, 那些一心想靠着凑上七八笔不同的贷款才能拿出首付款出来买房的人, 或者是打算用未来的月供去覆盖当前的月供、甚至借用专门给企业经营用的贷款资金来投机炒房的行为, 这类人想要继续走这条捷径的通道, 基本上已经彻底被阻断消失了。
