两会建言
于2024年，北京金诚同达律师事务所高级合伙人方燕，成为第十四届全国人大代表，在2027年全国两会之时她曾重点关注过这些问题：于物业服务这一事项当中出现例如“货不对版”这种情况，收费明细竟然呈现出不透明这种让人困扰样式，有人挪用公共维修账目资金这违规问题同时进行物业更换时遭遇困难等，这些都是与物业服务紧密关联的且属于民生范畴的“痛点”。
关于上述物业服务所存在的那些问题，她发出呼吁，要强化监管的力度，需完善相关的法律法规，以此来规范行业的发展。
她给出建议，要为物业公司设立起信用档案，去探索把物业费标准跟物业公司的“信用分”连接起来，对于那些严重侵害业主利益、且信用极为糟糕的物业公司，要对其进入新小区加以限制，甚至还要强制进行清退。
全国人大代表、北京金诚同达律师事务所高级合伙人方燕。
物业矛盾纠纷频发，违法成本低业主维权难
在城镇化进程加速的情况下，物业服务变成了城市基层治理、居民生活保障方面的关键支撑，然而，行业发展存在不规范状况，监管存在不健全问题，且这些问题愈发明显，矛盾纠纷呈现出多发趋势，处于高发态势。最高人民法院于3月2日发布的数据表明，近五年凭借法律审结的一审物业服务合同纠纷数量已达439万余件。
近年，各地物业矛盾纠纷频繁出现，部分物业企业服务质量十分底下，安保出现缩水情况，保洁出现缩水情况，设施维保也出现缩水情况，收费管理混乱，出现多收费现象，出现乱收费现象，还有物业企业挪用公共资金，肆意侵占公共收益，甚至与业委会串通一气，进行暗箱操作，实施利益输送，严重损害业主利益。
物业矛盾频繁发生，然而业主却在维权方面遭遇困难，提出提升服务、实现收费透明，以及加强资金监管等要求，往往得不到回应；提出更换物业的诉求，却因街道、社区治理能力欠缺、更换流程僵化错乱、小区自治缺乏效力，部分物业形成行业垄断等诸多因素，致使劣质企业长时间难以被清退。并且从监管角度来看，住建、市场监管、街道、社区的权责划分不清晰、协同存在不足，对于物业公司的日常巡查、投诉处置、违法查处效率很低，对侵占收益、暴力催缴、拒不撤场等行为的打击力度极为欠缺。
先前南方都市报有过相关报道，2025年的时候，北京有一个高档小区，出现过“新旧物业企业竞相争取上岗”的这般情况，由于业主对物业公司提供的服务感到不满意，于是召开了大会进而决定更换物业，然而旧物业公司却凭借各种各样的理由拒绝退场，就这样双方陷入僵持状态，迟迟无法解决，此举一度造成这个小区管理失去秩序。
再进一步说，在上海，出现了物业公司，在厦门，同样出现了该物业公司。与此同时，在北京，也出现如此物业公司，自行挪用了可达百万之数乃至千万之数的公共维修资金，极大程度地侵占了业主的权益。
根据调研，方燕观察到，其一，当下物业服务标准处于模糊状态，收费以及使用资金的行为欠缺监督，住建、市场监管、街道、社区等多个机构进行多头监管致使权责不清晰分，进而造成企业违法成本极其低；其二，前期物业选聘大多由建设单位来指定，市场存在竞争不足的情况，从而形成了事实上的区域垄断，后期物业更换方面流程繁杂且阻力巨大，优胜劣汰机制难以发挥出应有的作用。
可是存在这样一个现实方面的困境，那就是在当下的城市社区里，业主委员会通常运行的状态不符合规范要求，具备的专业相关能力不够充足，业主能够参与其中的渠道并不顺畅，自我治理的能力比较薄弱，街道以及社区对于物业和业主委员会所进行的指导、监督一般都只是表面形式，基层的自我治理能力迫切需要得到提升。
在一些老旧小区，物管与业主的纠纷频发。 新华社资料图
修订《物业管理条例》强化刚性约束，建立评价机制实现劣者出局
如何对物业行业发展予以规范呢？方燕给出建议，要加快去完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款朝着优化升级的方向发展，进一步强化刚性约束。
她表明，需清晰物业企业、业主、业委会、街道社区、监管部门各自所谓限定的权责；细致化将物业服务质量标准、收费定价规则、公共收益管理、维修基金使用等一系列操作规范，予以统一服务清单以及考核指标；使社区、业委会、物业三方联动机制与相关工作流程得以健全，明确议事规则、表决程序、信息公开等方面的要求。
方燕还给出建议，去探索完善物业企业信用评价机制，把服务质量纳入核心评价内容，把收费规范算作核心评价内容，将投诉处理归为核心评价内容，把履约情况当成核心评价内容，建立信用与收费联动机制，把信用等级作为物业费浮动的重要参考，促使企业提升服务。另外，把信用评价结果与招投标直接关联，将信用评价结果与项目承接直接关联，把信用评价结果和资质管理直接挂钩，对严重失信的企业依法限制市场准入，对侵害业主利益的企业依法强制清退，对拒不整改的企业依法限制市场准入、强制清退，实现“劣者出局”。
对于公众上心的维修基金使用方面的问题，她持有这样的看法，要针对公共资金建立起公示制度，建立审批制度，建立审计制度，建立追踪制度，会同安监部门、质检部门、住建部门等开展对相关资金使用的全过程监督，切实严格防范挪用现象、浪费现象、虚报冒领现象等这类行为的发生，还要建立资金使用回访制度，最终目的是确保业主所拥有的钱能够真真切切用在实际需要的地方。
长期以来，业主反映了更换物业等难题，对此，她给出建议，要取消把成立业委会当作更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期限满了便自动终止，合同到期后，原来的前期物业得无条件退出，还要完成资料、资产、场所的全部交接工作。没有业委会的小区，能够由街道、社区指导业主直接进行表决，让解聘、选聘与交接流程变得畅通，强化行政责令、信用惩戒与强制执行机制，从根源上破解前期物业“到期不退、清退困难”的问题，保障业主共同管理权。
值得予以关注的是，社会各界已经关注留意到物业行业所呈现出的乱象，特别是一些地方、公民以及组织等等提出期望能够尽快对《物业管理条例》进行修订，以此完善法治体系。依据去年12月公布的全国人大常委会法工委备案审查工作报告所披露的内容可知：备案审查在近几年纠正了一些关于小区物业方面的地方性法规所存在的问题；在司法部移送研究处理的地方性法规当中，小区物业问题也是属于较为集中的那么一类。近些年来，党中央针对涵盖物业服务管理的基层治理工作给出了新要求，民法典针对物业服务合同以及相关问题给出了规定，有关的行政法规、地方性法规理应及时予以修订补充，贯彻自治、法治、德治相互结合的精神，把物业服务管理切实融入基层治理体系，切实解决物业纠纷，并提升居民生活品质，营造良好居住环境。经过沟通，有关方面当下正紧锣密鼓推进该条例的修订进程。
采写：南都N视频记者蒋小天 樊文扬 发自北京
