就要到2026年半年的末尾了, 江门的楼市给出了一份这样的成绩报告, 新房呈现出温和复苏的态势, 二手房则实现了强势反超, 库存也在持续地被去除。从1月到5月, 全市新建的商品房成交面积大概是168万平方米。在5月的时候, 新建商品住房成交面积是27万平方米, 这是年内单月的第二高数值, 和上一个月相比增长了22.3%。在端午假期期间, 全市主要的房地产项目总共认购了住宅304套, 所认购的金额达到了3.12亿元。
可是, 相比总量回暖这件更值得予以关注的事情而言, 存在着两个关键的结构性信号: 在1月到5月这个时间段之内, 二手住房累计成交的套数为10876套, 相较于同期的一手住宅而言, 多出了712套；全市范围内, 待售的新建商品住房数量是44630套, 与同比情况相比较, 减少了14.1%。“二手房反超新房”这种情况与“库存持续下降”这种情况同时出现了——江门的楼市正在从“增量博弈”的状态朝着“存量博弈”的状态转变, 从“有房住”的状况迈向“住得好”的状况。
一、总量温和复苏：从“筑底”到“平稳向好”的半年路径
上半年江门楼市最显著的特征，是成交量的逐月修复与理性回归。
一季度呈现出这样一种曲线, 即先是经历了探底的过程, 接着出现企稳的态势, 随后迎来了反弹。1月的时候, 一手住宅成交的数量为1885套这个数值, 2月由于受到春节因素产生的影响, 成交数量回落至1401套这样的规模；3月的时候则迎来了爆发的情况, 新建商品住房的成交面积抵达27万平方米的数值, 此面积为去年6月以来单月的最高峰值, 并且环比增长幅度达到了72.9%。
随着步入二季度, 热度得以延续, 然而却更趋向于理性。在4月时，全市一手住宅成交了2043套, 与去年同期情况比增长了1.9%, 达成了“淡季不淡”的状况。5月的时候, 新建商品房成交面积大约是37万平方米, 跟环比数据相比增长了15.6%；新建商品住房成交面积达到27万平方米, 此为年内单月的第二高数据。端午假期的那三天共认购了304套, 虽说比“五一”假期要低, 可是高于前两个月日均不足50套的那个较低水平, 市场正在逐渐回归到理性常态化的运行状态。
从得到的数据累计情况来看, 在1月到5月这个时间段之内, 全市新建的商品房成交面积大概是168万平方米, 新建的作为商品的住房成交面积大概是114万平方米；全市房屋包括新房以及存量房的成交面积约是315万平方米。成交量能呈现出温和修复的态势, 然而绝对不是V形反转, 这是一场属于“弱复苏”的情况, 而并非“强反弹”的状况。
二、价格双轨：新房8059元与二手4525元的“护城河”
江门上半年时分的房价，其中最为显著突出的特性表征, 是新房领域跟二手房范畴之间, 存在着极为巨大的价格差距落差形成的鸿沟。
新建商品住房的市场情况为, 稳稳之中呈现一定程度的上升态势, 而且区域之间出现分化态势。在1月至3月期间, 全市新建商品住房成交的平均价格是每平方米7831元；到了4月成交价回落至每平方米7450元；再到5月价格又回升至每平方米8059元, 相较于上月环比上涨了8.2%之处, 与过去同期相比上涨了3.2%。在端午假期时, 认购的平均价格又进一步上升到每平方米9025元, 也正好同比上涨了3.2%。蓬江区在端午假期成交的平均价格竟然高达每平方米11441元。
区域分别产生的差距非常之大。蓬江区是以每㎡11477元有着这样一个引领领先跑步的态势, 江海区大概是每㎡9871元, 新会区紧紧跟在后面；然而恩平市仅仅只有每㎡5675元。蓬江区和恩平市之间存在着高出了一倍还要多的价格差异, 这恰恰就是江门楼市区域呈现出分割差别化的缩影代表形象。
二手房市场呈现出这样的态势, 先是以价换量, 而后持续走强, 1月前两周的时候, 二手房挂牌均价是6396元每平方米, 一季度期间, 蓬江、江海、新会三区二手住房成交均价为4525元每平方米, 5月的挂牌均价7228元每平方米, 到了6月又进一步降至6793元每平方米。
新房价格八千零五十九元与二手房价格四千五百二十五元两者之间超出三千五百元的价差, 这是江门楼市最为核心的价格逻辑。正如业内分析所指出的那样, 二手房“售卖价格稍微有所下调, 能够拎着包就入住, 性价比方面比较高” , 对于那些预算有限的刚需购房者来讲, 相同的总价在二手市场能够买到面积更大的房源。
三、存量房时代：二手“反超”一手的深层逻辑
1至5月, 二手住房累计成交了10876套, 和同期相比, 一手住宅数量比起来少10876套, 二手住房比一手住宅多出712套。4月, 二手住房成交2655套, 和一手住宅相比, 一手住宅成交数量比起来少2655套, 二手住房比一手住宅超600套。今年以来, 这是二手住房第三次在月度成交套数上, 比一手住宅领先。
“二手反超一手”并非江门独有，但背后的驱动力值得深究：
其一, “卖一买一”的置换链条, 正处于顺畅运转的状态。数量众多、房龄处于适中阶段、配套成熟的二手电梯洋房, 挂牌进入市场, 其售价出现略微下调, 性价比凸显。
其二, 法拍市场变成存量房热度的“温度计”, 滨江新区保利大都会中宇花园有一栋别墅, 有24位竞买人, 经过81轮竞价, 溢价率高达132%, 从约214万元起拍, 最终以约496万元成交, 法拍别墅起拍价一般在评估价七折左右, 即“只要性价比足够突出, 即便总价数百万元的物业也能迅速成交”。
第三, 江门已切实进入“存量房主导时代”, 1至5月, 存量住房在全部住房成交里所占比例为51.0%, 相较于去年同期, 增长了3.4个百分点, 1至4月, 这一比例更是高达52.4%, 存量房成交已然稳定超越新房, 终成市场交易的主力。
四、库存去化：44630套与同比降14.1%的“减法”
库存是理解江门楼市“平稳向好”的关键变量。
截至2026年5月底的时候, 全市存在着待售的新建商品住房，数量是44630套, 以此为环比数据, 相较于之前减少了0.5%, 再看同比数据, 则相较于同时间段减少了14.1%。4月底的待售新建商品住房数量是44875套, 同比减少了15.2%。1月库存同比大幅减少, 减少比例为17.6%。库存连续多月以来同比呈现下降态势, 去库存所取得的成效十分显著。
有两个方面构成了库存下降的动力来源, 其一为供给端, 其中土地市场一直处于较低水平运行状态, 新增加的供应数量有限, 其二是需求端, 这里有着成交量适度地走向复苏, 随之将存量房源予以了消化。
尽管如此, 44630套这般的绝对库存, 其数量依旧不算少。在端午假期过后, 江门市房地产中介行业协会会长表明, “当前全市库存去化周期已然从年初时的高位出现回落”——强调的是“从高位回落”, 并非“进入健康区间”, 这也就意味着, 去库存仍旧是下半年的核心任务。
五、土地市场：静水流深，“底价成交”成常态
土地市场是上半年江门楼市最安静的章节。
和新房市场那种较为温和的显现出复苏态势的情况形成了极其显著的反差, 土地市场差不多是处于一种近乎完全冻结的状态。凭借公开进行出让所呈现出来并被人们得知的信息来观察, 在上半年的时候, 用于住宅建设的土地进行出让这项活动的状况是少之又少, 并且所有的出让交易活动都是以最低的价格顺利完成成交的。在蓬江区的篁庄大道北侧有一宗面积为4.35公顷的地块成功达成了交易；在棠下镇有一宗面积是2.70公顷的地块是通过签署协议这种方式来完成出让的；在开平市有一宗面积高达1那么多公顷且用于住宅建设的土地, 其挂牌开始时候所标注的价格是7100万元。
“静默”于市场中的土地情况表明着两件事情, 其一, 开发商在库存高度处于尚未降低态势时的拿地意愿是极低的；其二, 地方政府也在主动地对用于住宅的土地供应的节奏进行把控着, 目的是要配合“去库存”这个大方向的有章合规推进。
土地市场呈现出的冷态, 表明在未来的1至2年当中, 江门新房的供应将会进入到“缩量阶段”, 这种情况对于存量去化而言属于利好, 然而同时这也意味着核心区域优质地块的稀缺状况将会进一步加重。
六、政策引擎：“人才房票”门槛放宽与4.0住宅崛起
江门上半年的市场走势，深度嵌入在政策端的精准发力之中。
有着最大政策变量之称的是, “人才房票”。6月时, 江门对作为政策变量的“人才房票”政策予以进一步优化, 具体表现成下面如此这般: 取消了申请人必须在江门市就业这个原有限制条件, 同时取消了家庭名下在江门市区没有城镇住房这一原有限制条件, 并且把学历条件放宽到全日制大专。截至6月17日, 存在这样一种情况, 房源库里面有74个项目。房源库里面另外还有7705套房源。同时, 已经发放数目为300张的“人才房票”, 已经出现购房行为接近数量80宗。符合条件的人才进行购房时, 最高能够享用额度为6万元的补贴, 公积金贷款额度最高则提升到20万元。
“好房子”战略有了初步显露出的成效, 4.0住宅持续呈现出走俏的态势, 观江海·龙溪书院成交均价突破了每平方米1.1万元, 远比其他上榜楼盘要高。端午假期期间成交均价是9025元/㎡, 以显著高差位于5月全市均价8059元/㎡之上, 被描述成“成交偏向中心城区高品质项目”。江海区, 1到5月商品房网签面积为15.39万平方米, 还网签了2367套, 同比分别出现23.25%和21.95%的增长了。
配套成熟, 本地改善置换需求旺盛, 多个品牌楼盘加推新货, 这本就是蓬江区领跑全市的清晰逻辑, 端午假期, 蓬江新建商品住房有91套完成成交, 较去年同期相比增长了26.4%, 成交均价达到了11441元/㎡。
七、下半年展望：存量博弈深化，“好房子”是唯一确定性
展望2026年下半年，几个判断值得关注：
首先, 成交量有希望保持“平稳向好”的态势, 然而很难出现令人惊喜的情况。端午假期期间, 认购量为304套, 这表明市场热度在经历“五一”期间冲高之后，已经向着理性的方向回归了。政策所产生的效应依旧在持续释放，不过边际递减属于必然会出现的趋势。
首先, “二手房反超一手”的这种格局会持续下去。在1到5月期间, 二手住房的数量超过了一手住房712套, 具有一个情况就是, “卖一买一”的置换流程, 一旦运行起来便呈现出惯性。另外, 刚需以及刚改客群对于二手房性价比的认同, 会进一步稳固存量房的主导位置。
其三, 价格方面, 核心区域保持坚挺, 而外围区域承受压力, 这种分化将会进一步加剧。蓬江每平米一万一千四百四十一元与恩平每平米五千六百七十五元的价格差值, 有可能会进一步扩大。高附加值产品如四点零类型住宅的占比有所提升, 这会促使整体均价发生结构性的上升, 然而远郊区以降低价格来换取销量的情况, 依旧是主要趋势。
第四, “好房子”有着唯一的确定性 , 观江海·龙溪书院每平方米一万一千元的热销情况 , 蓬江每平方米一万一千四百四十一元的端午均价 , 数据表明 , 在江门此类三线城市中, 处于核心地段的好房子依旧并非难以售出。改善型需求现下正逐渐取代刚需进而成为市场的主导力量。
结语
2026年上半年期间的江门楼市, 呈现出一种态势, 即存在一场属于“存量博弈、品质为王、温和复苏”特性的结构性行情, 新房成交面积为168万平方米此项情况属实, 二手住房在数量上反超一手712套这个状况属实, 库存同比减少了14.1%此数据属实；然而蓬江跟恩平之间具备一倍的价差这一情形属实, 土地市场处于“静默”状态这一情况属实, 44630套的绝对库存也是属实的。江门楼市正在经历一场由此前的“增量扩张”转变至当下“存量竞争”的深刻转型——当过去那种“普涨”时代宣告落幕的时候, 当下“好房子”时代才刚刚开始。对于那些选择自主购房的人来说, 在核心区域具备着优质条件可称为好的房子, 是理应值得精心细致地挑选一番的, 而二手房所拥有的性价比方面的优势, 那也是非常值得去认真严谨思考衡量的, 对于开发商来讲, 这无疑是一场围绕产品力究竟如何的淘汰赛, 然而对于江门这一座城市来讲, 在楼市即将步入的下半场之中, 最终肯定是要依靠“好房子”以及“好政策”来共同携手书写篇章的。
