12月19日，“全国地王”安澜上海项目认筹首日，售楼处对分销人员百般严防，现场安保缜密严格。该项目首批过会均价为17.88万元每平方米，低于市场预期，其中最贵的一套房达到了1.46亿元。这仅仅是今年上海高端住宅市场的一个缩影。
不久之前，上海保利世博天悦成功售出了一套顶层复式住宅，其总价为1.2亿元 ，以下简称为“顶复”，直至此时，整个项目当中，6套售价超过7000万元的那个“顶复”，已然全部销售完毕 。
《每日经济新闻》的记者进行统计后发现，从今年开始，上海新建的总价在3000万元以上的高端住宅，其成交金额现在已经突破了1000亿元。把这个情况拿来做比较的话，北京、广州、深圳这三个地方同级别高端住宅的成交总额，跟上海基本上相当。
克而瑞给出的数据表明，在2025年上半年这个时间段，全国范围内30个重点城市里，针对3000万元以上新房成交总量而言，其中59.4%是由上海这一个城市所贡献的。
在当下房地产市场处于调整以及转型的这种背景情形之时，不同能级的城市，还有不同产品段均呈现出分化的态势，这已然成为行业中的普遍现象的了。以上海作为代表的一线城市，其核心资产受到了高度的关注，在其背后的是，改善型需求在品质以及资产属性方面多维度的予以释放的了。
上海高端住宅卖超千亿元
今年以来，国内一线城市高端住宅市场呈现出显著的结构性分化。
中指研究院进行统计给出显示，今年开始以来，一直到2025年的12月15日，上海那些总价4000万元以上的高端住宅成交了大约1300套，成交金额突破了800亿元；要是用3000万元作为统计的口径，成交的套数约有1900套，总的金额超过了1000亿元（由于各个城市的市场结构以及统计习惯并不相同，高端住宅的统计门槛存在着差异，所以数据对比主要能够反映出趋势与量级）。
这样的成交规模所代表的是，在上海进行的高端住宅销售，不管是从“量”的层面来看，还是从“价”的角度而言，皆是远远领先，市场份额呈现出高度集中的态势。就套均3000万元以及更高价位端住宅的成交资金数额来说，上海已经基本上和北京（套均1600万元以上大概是588亿元）、广州（套均1000万元以上大约为592亿元）、深圳（套均2000万元以上差不多是199亿元）这三个地方在同一时期的同类交易的总数额相等。
克而瑞数据显示，2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献。
一线城市高端住宅市场热度依旧保持着持续的态势。克而瑞所发布的报告表明了相关情况，今年3月的时候，上海“金陵华庭”一期的158套房源在3小时之内就售罄了，并且揽走了92.34亿元的资金；二期首批次房源在9月21日开盘的那一刻便售罄了，其销售额超过了98亿元，还打破了2025年上海单次推盘总金额的最高值纪录；该项目在11月又一次开盘，去化率竟然仍然高达95%。
拿成交均价来说，中指研究院统计了前11月的情况，在上海商品住宅销售金额TOP 10里，位于榜首的是“上海壹号院”，其套均价格达到了6223万元，处于榜二位置的是“金陵华庭”，套均价格为6887万元，还有“高福云境”项目，成交了79套，实现了64.6亿元的销售额，其套均价格达到8177万元。
《每日经济新闻》的记者知晓了，与之相较，别的一线城市高端住宅市场展现出不一样特征。
今年开始，一直到2025年12月15日，北京那些1600万元以上的新房，成交数量大概是2400套，成交金额为588亿元，呈现出稳健的态势；广州1000万元以上的高端住宅，成交数量超过了3000套，成交的总金额大约是592亿元，总的成交量比较突出；深圳2000万元以上的高端住宅，成交数量约为598套，成交金额是199亿元。
今年开始以来，深圳高端住宅成交变得更为集中起来了。在11月30日这一天，“深圳湾沄玺”进行开盘行动，首先推出348套大平层，其中500平方米的大平层、700平方米的大平层还有1149平方米的大平层率先卖完了，单价是每平方米25万至28万元，总价在1.3亿至3.3亿元之间，在开盘的那一日，项目整体的去化率差不多接近七成，最终单日的销售额大约是130亿元了。
在12月16日这一天，深圳的商住公寓“GCC联泰超总湾”开启了首批销售活动，此次推出了125套大平层，其建筑面积大约在303到1032平方米之间，就在当日达成了销售额约53亿元 。
在接受《每日经济新闻》记者书面采访时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉针对这一市场格局指出，和京沪相比较而言，广深高端住宅销售规模相对较小，广深市场套均1000万元以上的新住宅，今年销售占比处于2%以下，而京沪今年销售占比在3%至5%，这两地聚集的高净值人群数量较多 ，此外，京沪尤其是上海聚集的品牌开发商数量较多，产品打造能力较强 。
李宇嘉觉得，对于高端住宅市场呈现出的火热之势，从房屋自身审视，过去几十年楼市一直红红火火，然而在实施限制房价等举措的情形下，存在着（诸多客户）即便有钱却买不到优质房子的状况，而当下供地、规划、配套、设计、服务等方面均实现了全面的提升。广深地区的高端住宅，存在着源自香港等地的需求，不过其占比仅为2%至3%，主要的需求群体还是大湾区的高净值人群。
购买力究竟来自哪里？
支撑亿元级成交额的购买力，究竟来自哪里？
向《每日经济新闻》记者透露买入上海保利世博天悦项目1.2亿元“顶复”情况的相关负责人，介绍一位外地企业主买入该项目1.2亿元“顶复”的目的，是“想在上海买一套房子给孩子住。”。
这件事是上述上海保利世博天悦项目相关负责人向记者讲的，这事说的是，这位企业主满心喜欢江景房，还针对汤臣一品、滨江凯旋门这些热门项目做过比对，之后有一回参观了那个项目（保利世博天悦），就在当天做出决定了。他觉得这种产品相当稀缺，要买那就一定得买最好的 。
记者前往市场展开走访，从而发现，高端住宅的购买群体，正在发生变化，变得多元化起来，同时也变得年轻化了。就好比，上海招商的“静安里”风貌别墅项目，成功吸引了众多买家，其中涵盖了中年客群，还有企业家二代，以及海归等等各类人群。
面向《每日经济新闻》记者介绍时，上海招商中的“静安里”风貌别墅项目表明，其购买人群比较看重苏河湾风貌成片开发的定位，在区位上，它临近北外滩、苏河湾，项目自身带有9000平方米的商业街，并且，21万元/平方米的联动价，同样拥有一定的性价比。
上海存有着别样风貌的别墅，那便是华润置地的“士林润园”，它归属于黄浦区老西门街道的旧城改造项目，其户均总价是处在7000万元以上的，它所针对的客群乃是国内外具备资金实力的买家，并且有着“今年销售颇为红火”的状况。
还有，依据华润置地所阐释的内容声称，处在浦东后滩的叫作“沄启滨江”的项目，它的客群偏向于年轻，像是海归组成的家庭这般 。
在不同城市里，高端住宅的消费群体并非完全一样，比如说在成都这边，有一个新晋的高端住宅项目叫做“贝宸S1”，在它的购买者当中，新经济创富者是占据主流之力的，这些人追求的是那种极致体验以及长期主义，还有年轻的海归或者是“企业二代”，他们自身带有国际视野，会基于审美和独特性而进行消费，他们当中主要是本地客户，并且多半是选择一次性付款的方式。
针对此情况，有一位名为58安居客研究院院长的人叫做张波，他又进一步做出了这种分析，而后指出这样的观点，即“能够支撑高端住宅购买力产生的因素里，一种情形是存在居住升级这个方面的这种消费需求，除此以外，还有另外一种存在的情况就是有关资产避险的那种投资需求情况 。从当中可以看得出来在上海这里有些高端住宅所存在的进行有效认购这个行为里，非上海籍买家所占据的比例相对比较高，甚至已经达到了七成这种程度，在这类人群当中，一般情况下是存在资产避险的投资需求的状况，或者也持有那种避险和自住这两种需求兼而有之的需求情况” 。
经询问，李宇嘉还指出，针对于数量众多、净资产颇高的人群来讲，于经历经济转型升级的阶段期间，能够用于开展投资举措的范畴并不广泛，然而，坐落于关键城市、位居核心地理位置的品质优良的物业，具备着难以得到的特性以及抵抗资产价值下跌、实现资产价值稳定的作用 。
“好房子”评判标准升级
今年9月，保利世博天悦，有一位业主祁先生，化名，来自江苏泰州。当祁先生分享买房经历时，他透露，自己偏好的住宅类型是临水的大平层。摇号时，祁先生拿到了50号，当时考虑到该价位的房子，他觉得十拿九稳是自己的了。然而，到了看盘选房当天，实际摇到的却是5号。结果，中意的房源已经没有了，祁先生只能抱憾。
祁先生，满心不甘心，又投身于项目下一批次的摇号之中，如此这般，才算是“抢”得了令自己满意的房源，。
对于这种抢盘存在的热度，张波又进一步予以指出，“在一定的程度范围之内的情况，这意味着高端住宅当前的状态，正从原本单单属于本地顶级圈层所拥有的消费品，逐渐扩大转变成为面向全国高净值类型家庭的标准化性质的进行了相对保证避免遭受亏损风险机制所规划设计用来储存财富功能更加突出并且显著的资产”。
针对高端住宅的购买行径而言呈现出一种复合的特性来，它既是依据当下的利率以及产品力所做出的消费抉择，同时其实也是面向未来方向的资产布局之举。当居住方面的升级以及资产配置的动机二者叠加在一起的时候，便催生出了市场对于顶级稀缺资产的集中追逐行为。张波补充分析说 。
由这种叠加动机所引发的升级，能不能引领“好房子”的趋势呢？在部分行业人士眼中，高端住宅竞赛圈的状况，没办法与“好房子”的核心目标直接关联，甚至在某种程度上或许会出现偏离。
《每日经济新闻》记者了解到，除此之外，高端住宅买家对于“好房子”的评判标准，正在发生升级 。
华润置地相关负责人经对比发觉，以往消费者选购高端住宅，举例而言，像当时的黄浦华润外滩九里项目，客户着重审视项目的大理石占比、装修的奢华程度，如今则更注重项目公共区域的品质，诸如水系、会所之类。
《每日经济新闻》的记者知晓了，这样的一种转变，恰恰就是高端住宅消费理念，从对硬件进行堆砌朝着生活体验以及服务优先转变的一个微观方面的体现。与此同时，自今年四季度开始，北京、上海、深圳、成都等地的高端住宅市场呈现出转冷的迹象，并不是所有的项目都能够达成开盘就售罄的情况。那么，未来高端住宅的改善型需求又会朝向哪里发展呢？
于此情形，李宇嘉直言不讳地表达，“硬件的堆砌以及过度的投资，往昔曾是‘好房子’的1.0版本，然而当下的‘好房子’，理应朝着配套以及服务等倾向于人性化、居住服务的主题迈进。针对多种多样的人群、各式各样的产品，像是保障房、普通住房、旧改住房、租赁住房等等，但凡属于新增供给筹集的范畴，均应当具备‘好房子’标准，而此标准即为买得起、住得下、住得好”。
58安居客研究院所做调研的数据表明，“好房子”是个更为宽泛的概念，其标准经住建部《住宅项目规范》明确为包含“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心目标，其中居住舒适度需求所占比例达61.6%，远远高于其他三项，其次是安全保障需求。并且不同人群对于“好房子”的关注点存在差异，中年群体倾向于全生命周期的空间适配以及代际关怀设计，老年群体关注安全与尊严的适老化场景，青年群体则突出智能化需求。
实际上，市场当中的先行探索者已然开启了相关探寻，位居前列的房地产企业现下正着手尝试从单纯的建造房屋转变为营造生活 。
例如，存在一些项目，其把酒店式度假以及松弛感当作设计哲学，以此回应客户的情绪需求，有项目在交付之前，便将物业服务方案前瞻布置，促使服务与建筑一同成长，另外还有一些项目，借助打造高端社群平台、连接稀缺资源，把社区转变为业主的社交资本 。
“未来，打动顶级改善客群的关键，在于回归到居住体验以及服务，这两者难以切实、有效地进行量化，与此同时，还要兼顾安全、绿色这样的基本标准，满足不同人群的个性化需求，并不是一味地追求更极为极度的奢华。”张波最后向记者着重强调 。
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