从出现业主大会“难产”的情况，再到存有公共收益“糊涂账”，接下来是换物管时遭遇“受阻”，而后是对服务质量表达不满意，深圳物业管理纠纷涵盖了基层管理尺度方面，还有资金监管项目，以及自治机制范畴，甚至涉及行业生态等诸多不同层面的多重矛盾。那么究竟该如何去寻找到破局的办法呢？
着眼于这些问题，南都·奥一网设“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目，邀请人大代表，邀请政协委员，邀请行业专家，还邀请律师等，展开深入研讨，以此为推动深圳基层共治奉献智慧。
剖析
业主自治，街道办应指导还是应审批？
这一现实困境，不少业委会成员在和记者交谈之中多次提到，即部分街道办将“指导、监督”致使成了“前置审批”，从而妨碍了业主自治 。
深圳市人大代表杨勤表明，存在问题根源有两个方面，其一，是由于法律并不完善，存在着执行的盲区，对于业委会以及业主大会的权力约束并不充足，对于政府部门的权力边界也没有进行明确，致使街道办在实际的执行过程当中缺少清晰的依据，容易陷入一种“两难”的境地；其二，是部分街道办对于基层民主自治的认识存在不足，所以消极抵制业委会的成立，这不但导致业主的权益受到损害，还容易引发矛盾纠纷，从而形成恶性循环。
深圳市人大代表，深圳市物业管理学会会长名为曾滔，其表示所提建议为，市主管部门，区主管部门，当减少没必要的前置审批，还要减少没必要的干预，应把精力投放于基层治理的提前介入方面，借由如此这般，进而理顺物业服务活动的市场关系，充分尊重充斥于市场双方主体里的合法权益 。
深圳市政协委员，广东省律师协会副监事长黄德华，针对街道办和物业主管部门时常卷入具体纠纷，成为矛盾“汇集点”，承担“无限责任”的情况提议，要将其职责边界明确，定位为“安全底线守护者”以及“程序正义监督者”，而不是直接去干预合同履行或者利益分配；对于一般性物业管理纠纷，应强化司法解决渠道，借助诉讼、仲裁等途径来定分止争，使行政力量回归到兜底保障的本位。
剖析
公共收益易成糊涂账，业主共有资金应有监管
管理纠纷中不少的“导火索”，常常是公共收益不清楚透明，以及业主共有资金运用不规范 。
按照《物业服务收费管理办法》规定，物业收费的方式有包干制和酬金制两种，其前者是由业主给付固定费用且物业承担盈亏，后者是按约定比例给物业服务公司支付酬金且结余或不足由业主承担。曾滔讲道，酬金制虽然相较于包干制更为透明，然而需要业主实施专业监督。若业委会欠缺财会、法律知识等，那么就难以管理好资金。现今的业主共有资金管理当中存在“管设立不管使用”的情况，对于违规使用或者不合理使用缺乏业主共有资金兜底机制。
深圳市政协委员、广东省律师协会副监事长黄德华，针对业委会成员多是兼职、专业知识比较匮乏的问题给出建议，建议业委会要包含法律、物业管理专业人才，在有条件的小区试点“执行秘书”制度，要强化业委会透明度，建立任期轮换与退出监督机制，通过适当津贴、社区荣誉等方式提升成员积极性与尊严感。
南方民间智库社会矛盾第三方评议中心的首席评议专家、律师，称作臧建呢说到，提议去制定编印那“履职指引手册”，给业委会成员给予那种“定制化培训”，以此提升业委会成员的履职能力以及决策水平。并且呀，要在资金使用监管还有公示方面完善制度以及程序设计，构建那种含有强制公示、第三方审计、业主参与的“阳光财务”体系得以建立，鼓励去引入“第三方专业监督和审计” 。
设于深圳，业主共有资金进行公开透明管理的探索早就存有先例，奥一新闻知悉，福田区东海花园二期曾经由于物业费亏损以及设施老化等问题致使纠纷持续不断，2021年，该小区设立业主共有资金账户，搭建起“透明社区”数字平台，公开财务与物业服务方面的信息，施行“收支透明、审批分离”的机制，此举措不但让小区达成资金盈余，还调动起业主参与治理的积极性，已经被深圳、上海、广州、佛山等多个地方复制推广 。
剖析
更换物管纠纷多，建议修法变通、探索创新
身为东家的业主，作为管家的物管，则原来应当是那种干得好就留下、干不好就走人，然而如今却是想更换却没办法更换倒掉。有业内人士坦率地表示，更换物管存在困难，一方面是街道办在前置审批方面存在诸多干预，另一方面是业主大会机制存在缺陷。
在进行物管更换的进程当中呀，去召开业主大会来开展表决那可是无法回避掉的其中一个环节呢，然而业主投票时所出现的那种“沉默的大多数”这种状况呀，也同样对业主自治起到了限制约束的作用哟。黄德华明确指出了，好多小区呢，因为没办法达成“业主大会需要与会业主投票权数以及人数都超过三分之二”这样一项条件呀，所以很难去做出像更换物管之类的决策哟。有人建议引入“默认同意机制”呢，就是那些不参与表决的业主会自动被计入赞成票数量为多的那一方哟。
对于此，杨勤持有这样的观点，那就是首要的事情乃是“修法先行”，借助修订法规的方式来降低业主大会召开时的参与门槛，从而让其能够契合深圳的实际状况；再者要扩大条例的管理范围，把城中村、小产权房等涵盖进去，达成“全域纳管、应管尽管”的目标，因为现行条例仅仅覆盖了占深圳市房屋总面积大约50%的商品房，而其余房屋当下的物业问题在目前依旧是“无法可依”的状态。
与此同时，应当凭借深圳“先行示范”所具有的政策方面的优势，在物业管理法规进行修订之际，做到适度的变通，展开探索与创新之举，如此一来，既能够给全国提供可以用来借鉴的经验，又能够优先处理业委会成立率较低这一问题，借助完善法律的方式，调动群众参与其中的积极性，进而为后续构建业主、物业企业以及政府三方之间的良性关系筑牢根基。
剖析
物业服务不满意，标准谁说了算？
物业服务的关键矛盾存在于“付费标准”跟“服务质量”的匹配出现失衡状况，这失衡状况是源于评价标准模糊，以及源于权责划分不清晰，而这模糊与不清又进一步使得纠纷加剧。一方面，有部分物业服务企业借着“包干制”这个理由减低服务标准，对于电梯维护、公共区域进行修缮等这些基础责任采取拖延推诿的态度；另一方面，业主由于缺少明确的评价依据，所以难以精准地去主张自身权益，并且难以对物业企业形成有效的约束 。更为关键的一点在于，有不少新建的小区，至今都还没有成立业主委员会，业主们处于分散状态，从而难以凝聚形成一股合力，就算去向相关方面反馈问题，也极易遭遇被推诿、被拖延的情况，最终致使原本的小问题不断积累，进而演变成大的矛盾 。
曾滔提出建议，物业服务的这个行业应当去追求市场化、透明化，要尽力地提升服务的水平；业主需要尊重物业的权益、学习法律并且运用法律，监督物业履行约定同时给予整改方面的机会，凭借 “有理、有序、有效” 来维护自身合法权益。
黄德华说道，提及有这样的建议，即要对政策导向做出调整，评价的重点应当着重于“小区实际治理水平”，还要去鼓励物业服务合同将标准细化，把考核给量化，以此让业主切实能够感受到环境获得改善以及服务得到提升。
与城市对话
由个体组合而成的是城市，由细节组合而成的是治理，而由无数人和细节共同构成的则是城市的向心力。治理的关键在于对多元主体利益进行协调，多元治理的怎样能够将主体纳入到治理的政策制定以及执行当中呢？《走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话》这个栏目，是由南方都市报、奥一网、南方民间智库联合深圳大学全球特大型城市治理研究院所推出，它重点关注市民所关心的细节问题，收集民间智慧，从而为政府科学决策给予参考。
它不但为城市凝聚起共识，而且达成议题的共治链，也就是构建“议题发现—深度调研—方案共创—政策转化”全流程机制；达成多城协同体，就是针对跨区域治理难题，联动超大型城市实行“云端会诊”；达成双向赋能场，它既是解决问题的议事大厅，亦是治理创新的试验田。借由公众参与、专业建言跟政策反馈的深度互动，在街巷治理中精心雕琢温度，在数字治理时精准丈量精度，使城市进化与民生福祉同频共振。
监制：刘岸然 谢江涛
策划：任笑一
统筹：陈璐璐 刘晨
采写：奥一新闻记者 余悦 蒋清君 蔡诗妍 乔锐 李姗姗
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