周期特点是，调控政策的目标跟方式出现了改变，周期波动从短期转变为中长期，自2005年延续至今，我国的房地产周期大体能够划分成四轮呐，依次是05至08年、09至11年、12至14年、15年直至现在，当下依旧处在第四轮周期的底部位置上。基于周期时长来瞧，前三轮周期里的销量与价格周期持续的时间平均分开来是39个月与37个月，也就是展现出大概3年的短周期起伏动荡状况咯。在09到11年以及12至14年这两轮周期里面，上行时期大约是1年，下行时期大概是2年。在05年至08年的时候，鉴于经济正处于高速增长的阶段，其上行的时期更为长久，这和前面两轮的周期恰好是相反的情况。2015年所开启的第四轮周期直至如今已经持续了将近9年，在这期间，15年到16年市场的量与价一同上升，销售面积同比增速的上行时段持续了14个月，新房价格环比增速的上行时期长达2年。自2016年以来量与价进入了下行的周期，库存开始不断攀升，尽管量价增速在2021年出现了短暂的反弹，然而伴随着行业政策的收紧又继续下行。对于房地产行业，调控政策具备显著的逆周期特性，其分别针对需求端以及供应端来开展调控。就调控的方式而言，在2015年以前该项政策主要是针对需求端实施调控，并且中央政策跟地方政策较为同步，有着明显的“一刀切”特性，故而周期波动较为显著。可是，自2016年以来政策基调朝着“因城施策”以及“房住不炒”的方向转变，中央与地方之间、各城市相互之间的政策同步性均显著减弱，致使短期波动被抚平，进而拉长了房地产周期。除此之外，供应端调控也正在逐步强化，像是近些年来所推出的土地出让“两集中”，还有“三道红线”以及房地产贷款集中度管理制度等，这些供应端政策给行业带来了深切影响。周期复盘：需求端的限购以及限贷政策是过去周期里常用的调控手段，（1）05至08年：量价上行期延续2年，下行期持续约1年，销量超前价格2个月到顶。调控以需求端政策为主，涵盖提高首付比例以及交易税费，货币政策跟行政调控一同收紧。（2）在09年至11年期间，量价上行的时期能够持续1年，然而下行的时期大概有2年，销量领先于价格1个月到达顶峰。政策放松的时期大体连贯保持1年，并且和量价上行的时期处于同一时段同步。调控的方式涵盖提升二套房首付的比例，同时收紧货币政策，并且首次施行限购举措，持续扩大限购的领域范围，市场分类调控的特性由此得以展现。（3）在12年至14年的时候，量价持续上行的时期依然维持大约1年，不一样之处在于销量同比呈现向下走势持续2年，不过价格向下的走势仅仅持续17个月。限购、限贷依旧是主要的调控手段，只是货币政策没有同步收紧。（4）14年到16年的这个宽松周期，货币政策，这里面涵盖信贷政策、首付比例以及贷款利率，它是核心的调控方式，再加上多数城市取消了限购，还降低了购房成本，这直接就提升了居民的购房意愿以及能力。 （5）从17年开始一直到现在的这个紧缩周期，在17年到18年上半年的时候，热点城市限贷、限购、限售、限价等调控政策持续不断地加码，而三四线城市在棚改货币化的推动之下进行去库存，这样就致使城市之间的市场热度出现了分化，进而也就弱化了周期波动。在20年下半年楼市以及土地市场呈现过热状况的大背景之下，实行了供需两端调控力度加大，对于房企杠杆率以及融资给予了严格的限制，致使市场进入了深度调整的时期。在政策展望方面，政策基调出现了全面的转向，调控政策依旧存在放松的空间。就限贷政策而言，一线城市二套房贷款首付的比例始终处于较高的水平。当前在一线城市里，只有广州对贷款首付的比例以及房贷利率下限进行了下调。在北京、上海，二套房普宅商贷首付的比例分别是60%、50%，非普宅的首付比例高至80%、70%。当下，鉴于普宅认定标准偏向严苛而且没能及时得以调整。所以，当前实际达成交易的多数住宅会被界定为非普宅。这致使二套房的首付比例较高。深圳的情况也是如此。还有，北京、上海的二套房贷款利率在四个一线城市里是最高的。并且后续依旧存在下降的空间。限购政策范畴内，自从 9 月初起始一直到如今（截止到 9 月 26 日），已然有 12 个省会城市（其中包括天津、沈阳、南京、兰州、济南、福州、郑州、合肥、武汉、广州、成都、西安）以及 5 个省内核心城市（分别是大连、青岛、苏州、无锡、厦门），不是优化了就是取消了限购政策。针对一线城市来讲，仅仅广州在 9 月 20 日的时候，把限购区域给缩小了，从原本的 9 个区减少成了 6 个区。我们持有这样的看法，那便是其他一线城市的限购政策存在着能够优化的空间，参照大部分城市限购取消的历程，一般是先对外围区域予以放松，接着再放松核心区域，并且还会借助缩短缴纳社保的期限、准许补缴社保、放宽二孩家庭购房等办法来实施优化调整。投资方面给出建议，多个重点二线城市要加快放松限购政策，我们预估还会有更多城市进行跟随调整。一线城市里的广州率先对其限购区域展开优化调整，与此同时还降低了首付的比例以及首套房的利率，不过北上深的限购限贷政策依然相当严格，还是具备调整余地的。其一，我们持有这样的观点，其二是，随着跟需求端相关的政策以更快速度落实到位，其三是，一方面有着希望能对销售慢慢地回暖起到支撑作用，其四是，另一方面还会促使板块估值持续地进行修复。其五是，在当前这个阶段建议对于那些拿地能力很强，其土储布局特别优异的头部优质房企予以关注，其六是，表示维持行业“增持”评级。其七是，风险提示有这些，其一需求端支持政策执行情况没有达到预期；其二各个城市政策放松的程度没有达到预期；其三经济复苏的情况没达到预期从而致使居民收入以及信心恢复得比较缓慢；其四市场销售复苏的程度低于预期；其五房企信用风险暴露有增加。
