近期，国内银行业出现一轮不动产处置的浪潮，阿里资产平台数据表明，在11月1日至11日这个时间段，标注“银行直供”的房产数量，与去年同期相比增长了24.7%，和上月相比则猛增77.8%，包括建设银行、农业银行、华夏银行等多家银行，还有众多区域性农商行，均纷纷借助电商平台直接挂牌售卖抵押房产。
此次拍卖，资产类型包含住宅、商铺、写字楼等多种不同业态，起拍价从最低的2.4万元到最高的4000余万元呈现出很明显的梯度。其中，华夏银行沈阳分行挂牌的住宅起始价仅仅22万元，广东云浮农商行更是出现了8.02万元起拍的住宅房源，展现出较强的价格吸引力。
某股份制银行法保部负责任人传递相关情况，表明四季度对资产展开集中处置，其目的在于，“在年底进行封账之前务必尽可能收回数量较多的款项”。然而，业内专家作出指出，表示这种由传统To B模式朝着To B跟To C两种模式并重的转变，体现出银行对于资产处置效率抱持的迫切需要。
1. 银行主动求变
我们确实是处于亲眼见证一个具有历史意义转变的情形里，中国有一些银行机构，它们是那些在我们脑海印象中原本的银行业务仅仅局限于办理存钱以及贷款业务的金融领域的大型企业，现在正呈现出集体进入房地产卖房子这个行动的状态 。
在传统的认知范畴之中，银行的最为关键的任务存在着资金融通这一情况，是充当那个连接储户以及借款人的意义对应于“超级中介”的角色。然而在当下的这个时刻，我们是必须要去使之进行革新从而形成新的认知形态了。
要是众多贷款人出现违约情况，经由司法程序，抵押房产被银行收回，那些原记载于账面上的“抵押物”，演变成银行实际持有的“不动产”。不知不觉地，中国的银行体系已然成了全国规模最大的“非专业房地产持有机构”。
原本应是轻松上阵、高效运转的资金通道，现在却无奈地背负起了数量众多的分布于全国各地的住宅、商铺以及写字楼，这般沉重的负担，通通施加在银行的资产负债表之上，进而迫使它们进行改变。
房产，被这般被动地揽入怀中，于银行来讲，是一种“甜蜜的负担”，并且确切地讲，甚至是一种“冻结的流动性”。
银行的关键业务在于资金的流转与融通，它所需求的乃是能够随时用于放款、进而获取利息的现金，并非是那一堆需要精心管护、且不易实现变现的钢筋水泥 。
特别是当下在面临着净息差持续收窄所带来的盈利压力之时，持有那些没办法产生利息的不动产，更是让情况变得更加糟糕了。
进而，我们目睹银行于“双十一”这般的时间节点，大规模且主动地于阿里等公开平台开展房产拍卖之举。此行为的战略意图为：务必使这份“冻结的流动性”得到解冻，把沉重的“账面资产”转变成实实在在、能够再度投放出去的“弹药”。
甚至，即便是无法获取利润，出于谋求生存的目的，鉴于要在严峻的市场环境之中维持自身的流动性以及使其保持稳健性，那么就必须得如此去施行 。
这里有个特别大的变化。
以往的时候，银行常常有着习惯，会把成批的那些不良的资产进行“打包”，并且给予折扣，然后转让给专业的资产管理公司，接着让后者去慢慢地进行处理。 在这场个过程当中，银行放弃了资产的最终定价的权力以及处置应得的收益，仅仅是为了能够快速地剥离掉包袱 。
现在呢？银行选择直面消费者，在平台上公开挂牌销售。
也就是说，银行正在亲手收回资产的“最终定价权”。
有那么一套住宅房，是广东云浮农商行挂出来的，其起拍价为8万元一套，还有沈阳的房产，华夏银行给它标价22万元出售，这些看起来犹如被称作“白菜价”的起拍价格，实际上是比较务实的，在真实情形里它也是最为正常的市场价格，并非那种被炒作起来的价格 。
这个甚至能够被我们称作“破净”定价，它的目的并非是去弥补最开始的贷款损失，而是要用足够具备吸引力的价格，在最短的时间段之内锁定买家，进而完成交易， 哪怕是主动去承担一部分账面损失，以此来换取风险的快速清除以及现金流的迅速回收 。
这步棋，下得果断，也下得无奈。
2. 区域性银行成主力
然而，于平台之上，当我们去查看卖家名单之时，会察觉到冲锋在前列的，多数都是诸如贵州镇远农商行、通化农商行、甘肃正宁县农信联社这般的区域性中小银行，甚而是那些涵盖广远、城乡皆及的农商行、农信社。
为什么是它们？
问题的核心，根植于一个可怕的“恶性循环”。
多年以来，地方性银行的信贷业务跟当地经济深度捆绑，特别是跟房地产以及土地的价值紧密相连，大量的贷款，是以企业或者个人的房产还有土地当作核心抵押物 。
在房地产市场迎来调整阶段之际，特别是三四线城市以及县域地区的房价承受压力之时 ，那些当作“压舱石”的抵押物 ，其市场价值正偷偷地缩减 。
这对银行意味着它们手中最根本的信用保障正在变薄、变脆。
假若抵押品价值被认定出现下跌情况，那么银行就得依照严苛的会计准则行事，于原本就已紧张的利润部分里提取更多的“拨备”，此“拨备”即风险准备金。一旦这笔钱被划转出去，便如同被冻结一样，无法再用于发放新的贷款了。
这样的一种结果呈现出来，那就是，银行一方面眼睁睁地看着那些依靠其来获取利息收益的资产质量出现下滑的状况，而另一方面，银行竟然是以一种被迫的态势存在，被限制住了能够继续向实体经济输送资金、创造新的利润实现途径的能力。信贷投放的能力遭到了压缩，如此一来，银行所拥有的生机也就随之被紧紧地扼住了咽喉。
正因为如此，我们所目睹的云浮、镇远等地中小银行对资产密集加以处置，其背后存在着这样的底层逻辑，那就是，它们相较于其他而言更为急切地渴望打破这个死亡螺旋，务必要赶在抵押品价值进一步衰减之前，把抵押品予以变现，实行一次全面彻底的价值重估以及风险出清。
它们是在与时间赛跑。
另一方面，监管层面的变化也十分迫切。
确信如同“年底封账前回款”这般的表述并非是独一无二的，存在着更多我们并不晓得的“内部谈话”，而且这些“内部谈话”或许正逐渐演变成重压当中的一个部分。
自2023年7月1日开始正式施行的《商业银行金融资产风险分类办法》，将不良资产的认定标准予以收紧，给银行的资产质量提出了更为严格的要求，提出了更为审慎的要求。
年报的那个窗口，宛如一回严苛的年度大型考试，每一家银行，都得朝着市场以及监管机构，展示自身的资产负债表。
于这个关键节点之中，那些留存于表上的不良状况以及关注类资产存在着，特别是这些难以实现流动的并非核心的不动产，进而成为了致使考分低下的“负资产”了。
因为要于年报里呈上一份更具健康特质、更契合合规要求的成绩清单，从而证实自己本身所具备的风险抵御方面的能力，所以中小银行不得不抓紧四季度接近尾声的这段时间，加快进行甩卖操作 。
这既是出于财务方面“美化”的缘故，也是一次针对监管升级所做出的强制性合规行为，。
如果不加快进行处置，那么就有可能会面临监管评级被下调，以及业务扩张受到限制等更为严峻的后果。
所以，存在一场中小银行开展的“卖房运动”，这是在内部忧患以及外部困境双重压力挤压状况下所产生的必然选择结果。
于内部而言，存在着由抵押品贬值所引发的，资本消耗与信贷萎缩相互循环的不良状况；在外部方面，则有着监管新规造成的，时间红线以及合规压力并存的问题。
它们集体涌向拍卖平台，主动出击，绝地求生。
3. 房地产流动分层加剧
当前，银行直接挂牌售房，看起来好像是普通的资产处置行为，然而其真正的威力在于，它在我们所熟悉的传统二手房市场之外，强硬地开辟出了第二条价格发现通道，并且以前所未有的强大力量，加剧了整个市场的“流动性分层”。
这一过程存在着核心，核心在于阿里，在于京东，在于这些线上拍卖平台，在于其所扮演的革命性角色 。
它们把银行手上分布在天南海北、种类繁多的房产进行一种整合，房产种类多样，有价值8万元的住宅，还有价值达到4000万元的厂房，整合之后这些房产变成了一个个被规范塑造的、可以在网络线上完成互通交换与买卖的交易对象 。
仅仅是销售渠道发生转变了吗，还是在金融层面存在更深层次的影响以及变化呢，我觉得是后者 。
海量的银行资产，是非标的，被如此这般集中，进行分类，接着标价展示，这时，这个平台在实质上已然构成了一个“类REITs”基础资产池的雏形，该资产池覆盖全国，资产类型多元。它采用一种近乎残酷的公开竞价方式，为那些原本难以给其定价的资产，找到了基于市场真实需求的、清晰的价格刻度。
这种被称作“碎片化处置”的模式，恰是在未来有着催生规模更为庞大的金融创新可能性的试验场地，它预告着不良资产处置正从一门具备艺术性特质的领域，转向一门包含可量化特性、可流通属性的科学性范畴。
而这一切，最终都会像一股强大的寒流，冲入传统二手房市场。
沈阳、云浮等地的例子，便是如此。
它们是被中国极为严谨、极度规避风险的金融机构，也就是银行，亲手挂出的。这个行为自身，乃是对其所处区域房价体系开展的一回公开的、具备公信力的“压力测试”。一旦持有成本最低、信息最为权威的“国家队”卖家开始以明显低于市场心理价位的标准挂牌，它便为整个区域的房产价值设定了一个不可被忽视的“价格锚”。
这个锚点，会如同具有强大磁性的磁铁一般去强力牵引周边个人房东的报价预期，进而迫使他们直面现实情况。其最终会有这样一种结果，即一种梯次向下的价值重估传导链将会被就此启动，从而加速那些缺乏基本面支撑的地区房源实际价格状况。向其真实居住价值以及现金流价值回归。
有些人讲，这可是致使市场加速崩溃的诱发因素，然而我却持有截然相反的看法，认为是市场在进行纠正偏差的行为，进而挤出其中存在的泡沫情形，不过这个过程必定会伴随有令人痛苦的状况出现。
基于此，我们可以预见几个变化趋势：
银行的资产处置会展现出“投行化”的趋向，在未来，或许会有银行系的不动产管理子公司闪现，专门来负责存量房产的运营工作，还有改造以及证券化事宜，进而形成全新的利润中心。
有这样一种情况，在农商行密集处置资产的地区呢，县域经济风险会呈现出显性化的态势，对于这种状况，要警惕它会对当地的信用体系产生冲击，而这种冲击又有可能引发针对区域性金融稳定的政策干预，出现这样的情况是需要留意的 。
对于个人投资者而言，存在着一个机会窗口，那就是银行直接售卖房产时所具有的折价空间，这种折价空间正在造就特殊的套利机会，然而，需要警觉资产背后隐藏着的隐性债务以及法律纠纷等诸如此类的“陷阱资产”。
故而，此番银行售房的潮流，其本质乃是中国金融体系针对房地产依赖程度的强制性削减，它不但暴露了存量风险化解所具备的紧迫性，而且还展现出金融机构主动进行风险管控的进化能力 。
对市场参与者来讲，更要紧的是留意银行资产组合里，到底还有多少“沉睡的不动产”快要苏醒，再者是这种大规模资产转移，会对整体物价体系造成怎样深远的影响。
本文作者 | 东叔
审校 | 童任
