今年第一季度市场短暂回暖，但二季度房价却出现反常下跌，引发广泛关注。社会各界对是否应当介入房地产市场存在不同看法，观点分歧明显，这些讨论都源于当前房地产行业面临的严峻局面。作为国民经济中关联度最高、波及范围最广的领域，整个行业再次面临重大抉择。
是追究先前那种负债累累、杠杆极高的增长方式，还是城市人口比例已经达到极限？在采访了孟晓苏、管清友、贾康之后，本期凤凰网《问渠人物》特别邀请到知名经济学家陆铭教授，他是上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授，同时担任中国发展研究院执行院长，围绕城市布局和人口迁徙的角度，针对当前中国城市建设的浪潮、地方政府的债务问题以及房地产市场的调控政策等核心议题，提出了富有见地的看法。
核心观点提示：
人口外流的城市开始兴建新区，房产滞销，公共事业与生产设备闲置过多，因而引发地方财政困境。
土地用途安排时，应赋予省级政府更多自主权，中央不宜主导。
债务的制约方式，需要消除国家层面的隐性支持，也就是不可动摇的偿付信念，实际上是责任归属原则。
4、我们的住房政策要更多做供给侧的改革，而不是需求侧。
为了抑制房价过快上涨，当前一些调控需求的政策措施，实际上是在给予富裕阶层经济上的优惠。
6、目前全国的城镇化率是65%，城镇化发展远远没到“底”。
7、在人口持续流入的地方，既要造商品房，也要造公租房。
8、可以给企业发补贴，来给年轻人提供就业岗位。
地方债VS造城运动
「“远、大”新城留下巨额债务」
凤凰网：日前拜读了您的一篇探讨新城开发与城投债问题的文章，目前国内各大城市纷纷建设新城或新区，那么地方政府债务是否与这些新城的兴建存在关联？
陆铭：其实是2017年的一篇老文章，放在今天还适用。
地方当局借由建设新区，将土地当作资源交给城投机构，经由融资渠道获取资金，获得资金后继续推进开发项目。期待能吸引投资商入驻，随后带动职员迁入，等到居民聚集后再出售房产，这样整个流程就相当圆满。
可惜的是，中国的许多新建城区大多设立在人口外迁的区域。这些城市新区落成后，房产滞销，公共设施、产业配套出现闲置，最终引发了地方财政困境。
新建城区有些地方，我们开玩笑叫作“远大的新城”。其实并非远大，而是距离远、规模大。具体有多远呢？与老城区相距甚远，平均距离相当可观。根据我们的调查数据，这些新城普遍能容纳四十万以上居民，然而却难以与中心城市的产业形成有效联系和互动。
过去很长一段时间，各地纷纷计划兴建新城区，仅我们搜集到的五百余个新城区案例中，就包含二百七十多个城市，既有地级市也有直辖市，数量惊人，全国地级市总数不过三百个左右，某些地方甚至打算每个县都打造一个新城区，如此一来后果不堪设想。
凤凰网：是因为不讲经济吗？
陆铭认为，如果不涉及经济议题，地方政府不会表示赞同，他强调自己确实在讨论经济问题，因为基础设施的建设同样能够产生价值，他们现在关注的是经济层面的考量，即是否获得了恰当且合理的收益，在借款时是否清楚这笔债务需要偿还，或者是否是以基础设施带来的收益作为偿还依据。
凤凰网：您对中国式的新城建设有哪些建议？
陆铭：要多管齐下。
第一，建设用地指标的配置，要考虑跟人口流动方向一致。
土地用途安排时，需赋予省级单位更大自主权，中央不宜过多干预，各省份应有权依据自身条件进行资源调配。
第二，充分发挥市场竞争。
中国的土地制度具有独特性，导致建设用地指标由中央统一分配在短期内难以调整，然而市场调节机制仍能发挥一定效用。例如，某个地区建设用地指标不足，而另一个地区则有多余指标，这种情况多年前我们就提倡建立跨区域建设用地指标的交易机制，需要迅速推进建设用地指标与补充耕地指标全国统一市场的构建。
第三，债务的约束机制。
倘若地方当局的债务没有管控措施，当地官员任期不过三五年便离任，他动用借款之时，创造成果归属于当前任期内，而偿还债务之际他却已离岗。
所以，债务的约束机制就强调：
（1）谁借的一定要追责，哪怕已经离开了。
金融市场的运作需要考察投资收益，如果收益偏低，借贷成本会相应增加。
必须消除中央财政的隐性支持，也就是那种不容置疑的偿付预期，任何问题都由相关责任方自行解决。
第四就是人口流动。
人口迁徙对地方当局是一种有效的制约手段，当辖区人口持续外流时，必须增强财政资金的管理效能。倘若该地区背负沉重债务，最终无法偿还，民众就不会乐意承担后果，他们选择离开，用行动表达不满。
凤凰网：回溯过往，如何评价城投公司在地方经济发展中的作用？
陆铭认为，鉴于中国幅员辽阔，必须从地域角度和类别维度进行分析，评估城投公司时不能一概而论其影响是好是坏。
经济起步阶段，公共设施建设滞后，必须推进工程，在此期间，地方当局的资金融通发挥了显著效用。
岁月流逝，若投资过甚，诸多基建项目便应运而生，特别是在那些人口外迁的区域新建城镇，这些地方本就地处偏僻，而且建设规模尤为宏大，情形便截然不同。
房地产调控VS不达预期
「房地产管需求、控房价，是给富人补贴」
凤凰网表示，近些年，房地产行业经历了由迅猛扩张到突然停顿的转变，从城市人口增长的角度来看，您觉得这种调整过程已经彻底结束了吗？
陆铭认为，假如中国真能逐步摆脱发展中国家身份，成为高收入经济体，并最终发展为中等发达国家，那么必然会有大量人口选择迁移至城市定居，从而导致城市化水平呈现持续上升的态势。
凤凰网：城镇化的速率大概是多少？
陆铭：截止目前，基本上一年一个百分点的速度，非常稳定。
每年有超过千万农民进入城镇，各城市情况不尽相同。部分人口由小城镇流向大城市，同时也有部分人从乡村和郊外迁往城市核心区域。
在人口高度聚集的区域，住宅供应不足的情况会比较明显，不仅普通商品房难以满足需求，经济适用房和公共租赁房也同样面临分配难题。而在人口持续减少的区域，房地产市场则呈现出供过于求的状态，房产销售陷入困境。
就全国整体情况而言，往后房地产领域将明显呈现两大类区域差异加大的趋势，即人口迁入区与人口迁出区。
凤凰网：从城市发展角度，我国城镇住宅供求关系达到平衡了吗？
陆铭：没有，远远没有。
供需失衡时常发生，需求旺盛处供给匮乏，供给充足处需求疲软。人口从乡村涌向都市，从中小城市迁往大城市，并非因为迁入地人口密度过高，而是人口分布与建设空间（尤其是住宅）布局存在不匹配现象。
必须遵循区域经济成长的法则，要使大都市和都市圈变成区域经济进步核心的地理依托，要使有利的区域得到更宽广的进步机遇，从而提升它在经济进程中的容纳民众的能力。
凤凰网报道，吴晓波近期发表的一篇文章引发社会热议，他在文中提出观点，认为要提振房地产市场，才能刺激消费需求，对此您有何看法？
陆铭：评价起来有些犹豫，不过从实际情况来看，房地产领域对于促进消费和经济发展确实具有相当大的作用。
尽管今日房地产行业面临诸多困境，但有几个方面不容忽视：它的规模极为庞大，并且对投资领域、与之关联的众多行业，乃至就业状况，均产生举足轻重的作用。
当前应当调整布局，不能重蹈覆辙，而是要开创一种需求引导供给、供给促进需求的新型产业进步格局。
凤凰网：房地产反复调控，但是为什么行业感觉收效甚微？
陆铭：我个人看法是，住房政策应该着重调整供应环节，而非需求方面。
某些看法指出，房价过高源于购买方的因素，其中包含投机行为，因此，针对购买方的对策就是加以限制。
倘若实际状况确实如此，那么管控要求会引发两个问题：首先，可能会错误影响基本住房需求；其次，即便压制了新建商品房价格，也无法控制二手房价格；如果二手房价格也被限制，市场将失去生机，人们便会减少投资行为。
或许会限制二手房交易，从而催生诸多隐秘交易场所。例如将室内装修开销并入房产总价值，把家中收藏的艺术品也计入房产价格，甚至可能有人伪造婚姻状况，此类现象将接连不断出现。
凤凰网：您说的案例确实在这两年屡见不鲜。
陆铭：若是为了抑制财富分配失衡，那么依据家庭购房产数量实施管控，确实有其合理性，不过这并非为了调控房价。
为了抑制房价，当前诸多调控需求的政策，实际上是在扶持富裕阶层。限制新建商品房的售价，导致新房与二手房价格背离，购入即可获利。而收入较低的人群，始终在房价面前感到无力。
大城市住房供应不足，价格受到控制，市场购买力上升，因此房产出售者开始核查买家经济能力，甚至索要额外门槛，可能提升首付款比例，有时还坚持一次性付清，这些措施更有利于高收入群体获取购房资格，再通过二手房交易实现资金周转，最终造成财富向富裕阶层倾斜。
如果无视商品房价，富人若要购房，可允许他们购买，不过同时要控制每户的购买额度，购完之后再征收相关税费，这笔钱可作为政府收入，最终用于公租房和廉租房的建设，形成有益的循环。
凤凰网提出疑问：当前引发广泛讨论的不动产统一登记以及房产税的全面推行，是否预示着“调控需求”的政策思路即将发生转变？
陆铭表示，征收房产税务必以彻底的产权登记为基础，不过，全面铺开不动产登记工作是否就意味着房产税马上就要实施，他对此持保留态度，认为不能草率下结论。
当市场行情暂时不景气，身为负责人，我会审慎考虑，不会急于行动。
凤凰网：如果开始征收房地产税，您认为应该怎么征收？
陆铭提出，从立法角度考量，为防止未来修法时产生麻烦，极有可能制定一个极为严苛的房产税征缴方案，以此规避潜在问题。
倘若需将影响约束在适度界限以内，就不可骤然进行收缩处理。
脱离了明确的征收方案来探讨房产税，这样的讨论实无意义。
凤凰网：房地产还有机会吗？
陆铭：绝对有。
人口持续迁入的区域，房屋供应严重不足，需要同时建设普通住宅和保障性住房，这种结构性失衡状况必须加以纠正。
其次，地理位置核心处。服务业持续增长时，不论考虑工作机会，还是满足消费需求，居民都会向中心区域聚集，从边缘地带再次迁往市区内部。
居住条件亟待提升，众多老旧房屋需进行翻新，同时建设适合老年人生活的社区，也要为年轻人准备专门的住所。
新型构造体系蕴含着广阔的发展前景，居住环境水准与邻近的公共服务设施、日常便利设施之间的关联性日益增强，其中孕育着众多的发展机遇。
