原创 刘晓博
今天下午，上海市财政局和税务局一同公布文件，内容涉及优化调整上海个人住房房产税试点政策，明确表示将对试点的房产税政策进行重大变更。
这次变更的关键在于，针对满足标准的非本地住户，给予税务方面的让利措施，包括减免和折扣。
了解房地产业的人清楚，上海和重庆自2011年起，在国内率先尝试征收个人住房财产税。
过去，非本地人士在上海购置的房产，首套及后续的住宅均须承担房产税，不过，若持有上海居住证明满三年或积分达120分，则可申请免除此税。
新出台的政策是：
拥有上海居住证明且在本市就业居住的，符合国家及本市相关政策的高层次人才、重点产业急需人才，以及持有上海市居住证达三年且在本市工作生活的购房人士：
购买上海市的新住宅，若该住宅是家庭的首套房产，则可以免交房产税。上海市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过六十平方米的，新购住房暂不征收房产税；人均超过六十平方米的，对新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。
购买上海市房产但居住证持有未达三年者，需依照过渡性措施执行房产税征收标准，等到居住证存续时间达到三年且在本市稳定就业居住，符合第一项免税条件的住房及对应面积，先前已征收的房产税可以申请退还。
这项政策从2025年1月1日开始实施。已经买了需要交税的房子的买主，如果符合前面说的免税条件，可以向交税的房子所在地的税务部门提出申请，并且重新办理房产税的相关信息登记手续，对于在2025年1月1日之后多交的税款，可以申请退还。
举例说明一下：
当一个非本地户籍的家庭在上海居住满三年，他们的首套房产可以不用缴纳房产税，即便房产证上登记的面积非常大。
购买两套或以上房产时，能够合并计算免税额度。以一个四口之家为例，免税面积标准为240平方米。该家庭若持有三套建筑面积均为80平方米的住宅，则全部可享受免税优惠。假设该家庭实际拥有两套房产，一套面积150平方米，另一套120平方米，那么只需就30平方米的房产缴纳相关税费。
具体怎样计税？
依据上海市现行规定，若新购房产每平方米价格不超过九万四千四百四十六元，则应缴税款为该价格的百分之零点四，若超过此标准，则税负提升至百分之零点六。
应缴税款等于房屋应税部分的大小乘以每平米单价，再乘以百分之七十，最后再乘以税率。
如果某个住户需要纳税的房产空间达到五十平米，当初购入的标价是每平米六十千元，那么每年需要支付八千四百元。
近些年，房地产领域开始经历一个调整阶段，上海和重庆相继对房产税政策进行了一些放宽，并推出了多项积极措施。
例如今年五月，重庆市发布相关法规，说明今后不再对非本地居民，也就是那些在重庆市既无户口又无公司也无职业的个人，购买普通商品房征收税费。
这表明，外地人士在重庆市买入多少套普通房产，都不必支付房产税。
购买非普通类型房产，例如独立别墅或高价值住宅时，一个家庭仅能对一栋应税房产扣除免税部分，该免税部分为180平方米。
房产税属于历史悠久的税种，早在1986年便已实施征收。在重庆和上海开展试点工作之前，该税种并不针对个人住宅进行征收。
近些年，国家多次着手推进房产税的立法工作，这实际上是对原有税种的进一步升级改造。不过，由于相关立法程序尚未彻底完成，因此这项政策暂时未能正式实施。
上海和重庆针对个人住房的房产税政策持续发布支持性措施，目的是为了更好地稳固市场状况，同时促进消费意愿。
此外，也释放出一个关键的政策信息：房地产税的制定、实施，再次失去了明确的时限安排。
从发展角度考虑，我国仍需调整房产相关税收政策，增设房产持有期间的税项。关键在于市场具备相应消化能力，民众能够适应，确保不加重个人税收负担，也不会造成消费需求减少、人口出生率下降。
往后房产税的调整，核心是税负的分布调整。买卖时的费用会减少，拥有房产的税负会略微上升，整体税收金额维持不变。
近期，房地产市场除了北京、上海、深圳陆续发布调控措施，上海还额外减轻了房产税的征收额度之外，另外还有两项值得关注的规定，分别是，
减少海外资本流入带来的外汇所得，及其在国内的支付范围，不再限制这些资金购买非自住房产。
翻译成白话就是：内地住宅，对外资完全不限购了！
境外人士只要符合房地产管理机构及各地购房条件，便可在获得管理机构出具的购房登记凭证之前，仅凭购房契约或协议，向银行申请提前办理购房价款的外汇兑换与支付，之后再提交房产登记材料。
引进外资购置中国内地房产时，在资金转移和相关流程方面提供便利措施，无需重复办理各项审批手续。
重庆市和上海市的房产税优惠幅度有所提升，国家对外商投资购房的约束有所放松，这些仅算是程度较轻的利好消息，所能引发的额外购房需求并不多。不过，这些举措所释放的政策信息却是积极的，值得我们留意。
今天上海房产税新政发布后，房地产个股有明显反弹。
下面将探讨，下周一日（9月22日）LPR是否会下调利率。倘若利率下调10至15个基点，则与市场预期相符。毕竟，美国近期已下调利率25个基点，中国也有必要调整利率。即便9月的LPR未作调整，10月也将会下调。
