过去一年，上海楼市在动荡中走过。
上海房价经历了一轮过山车变化。
很多朋友都想了解上海楼市的全貌。
他无法获取任何现房交易信息，因此只能通过零散的观察来体会市场是活跃还是沉寂。
最多也就是了解一下自己小区的情况。
为此，我们研究院特意整理了一份数据，全部基于成交价。
看看上海的二手房成交价到底跌了多少。
首先告知结果，根据我们的统计资料，去年下半年的成交价比年初降低了8.7%。
是不是大吃一惊。
和你感受到的动不动20%、30%的跌幅不一样。
本次统计涵盖绿网上一年发布并售出的全部房产，样本数量将近三万三千套。
从实际情况来说，上半年价格变化不明显，下半年有明显跌幅。
为了削弱时段因素与个体差别造成的作用，我们选取了价位最为稳固的1月至4月，以及价位大幅度下挫的8月至11月，将这两个阶段的交易平均价格进行对照分析。
成交价格完全透明，不受标价影响，无需讨价还价，没有任何附加条件。
从样本数据结果来看，确实是全市普跌的状态。
2000年以前的房子整体的跌幅是最高的9.6%。
那个阶段，老旧房屋和过渡性住房占多数，人们对居住条件有提升愿望，但换房过程却很不容易，所以急于卖掉现有房产。
与2000年到2015年期间相比，2015年以后新上市股票的整体下挫程度要稍微大一些。
2015年以后建造的房产，在前一个价格攀升阶段中增值幅度比较显著，所以在价格回调时，其可协商的降价幅度也相对可观。
为了更方便大家把握总体、同时感受到个体的温度差异。
在那些三万三千套样本里，我们筛选出了将近三千个具有可比性的居住单元，它们都属于同一个社区。
这些房源实例，在上半年和下半年都能寻获同个社区里，层数接近、面积相仿、构造相似的单位。
个体案例去年的涨跌幅度本围绕-10%呈正态分布。
样本最集中的跌幅在-5%到-15%。
其实基本上与总体的8.7%跌幅保持一致。
只不过跌的比较猛的个案单独拎出来看就是比较吓人的。
这个8.7%的下降幅度，在过往记录里处于什么位置呢，它与十七年和十四年的情况相同，但比二零零八年时的情况要好一些。
整体市场下滑幅度不大，因此不必过于消极看待，然而单个房产销售方面，必须高度关注。
因为下跌不是最可怕的，可怕的是你着急卖房子但是卖不掉。
下面，就正式带大家看看各个总价段的房子到底是跌了多少。
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跌幅第一名：2000万以上的高端产品
超过两千万的房产价格下滑了百分之十一点一，在所有价格区间里，这是下降幅度最大的。
高档住宅的市场价格起伏较为显著，先前价格上涨较为明显，近期则出现较大程度的下跌。
百万级别的下跌相比几千万的总价并不算扎眼。
去年豪宅受到外资出逃的影响相对较大，不少人着急套现买美债。
高端住宅的购买者通常对市场行情有更深入的了解，为了能够迅速脱手房产，他们心中对价格下调的接受程度相对更大。
遇到合适的客户，价格不算太离谱就出手了。
例如古北瑞仕花园，年初卖出的价格大多为14万上下，到了下半年，交易的平均价格就降到了12至13万之间，综合估算下来，价格下滑了大约十分之七。
经过观察发现，去年交易量超过两千万的房产多见于2000年至2015年间建造的房屋。
像陆家嘴、老西门、古北都是抢手的房子。
你只要出笋，就会被抄走。
高端客户和刚需客户在面对机会时，反应确实不一样。
跌幅第二名：500万以下的房子
低于五百万价值的房产价格降低了百分之八点一，上海市场中价位偏高的和偏低的商品价格变动程度都很剧烈。
这个价位段的产品有着鲜明的特点。
包括老破小、动迁房、楼梯商品房、郊区次新房。
从功能上讲，都是过渡性产品为主，如果有机会还是会继续置换。
从产品上讲，整体的价值认同度不高，市场踩的多。
价格因素对交易双方都至关重要，双方都非常在意价格，协商过程很不容易，因为哪怕只差几万元，都可能会影响到后续的购房安排。
从市场整体表现来看，价格不高是交易的主要构成部分，同时也是促使房产买卖升级的关键因素之一。
这一价格区间在上海房产市场中最为活跃，竞争最为激烈，价格对比最为突出。
还要叠加一个学区老破小的价格下跌影响。
当前购买者拿不定主意，因此难以提供足够优惠的价格，确实不容易促成交易。
以宝山共富二村为例，一月至四月平均售价约为四万三千八百元，八月至十一月平均价格大约在四万元，整体价格水平下滑了百分之八点六。
长宁新泾三村，一月至四月期间，售价稳定于六万九千元，八月至十一月期间，价格调整为六万二千元，整体价格水平下滑了百分之十点二。
值得注意的一点是，尽管跌幅巨大，但交易完成所需的时间却是最短的，仅用九十多天，在各价格区间中都是如此。
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跌幅第三名：1200-2000万的房子
1200万到2000万区间的房产，其价格整体下滑了6.8个百分点，在上海的房产市场中，这可以看作是表现相对稳健的类别。
这个价格范围属于“中产”级别，大部分卖出的房产集中在市中心区域，新建的房屋大多建于2000年之后，而在城市边缘地带，则以建造别墅为主。
我们过去一直说这个价位段的好房子是非常稀缺的。
他们既满足交通条件，又符合配套要求，同时拥有学区资源，还能实现增值保值，具备良好的居住感受，并且得到广泛的价值认可。
在这个范围内，1500万到2000万的房产，其市场均价几乎保持稳定，可以说是去年当中最为稳健的那类。
静安府去年一月至四月间，平均每平米售价为十三万七千元，八月至十一月期间，平均每平米售价为十三万四千元，两者相差两个百分点，这样的变动基本上不会造成显著影响。
万源城朗郡，前四个月平均售价达十一万三千元，后四个月降至十万七千元，降幅五点三成。
其他诸如徐汇公园道壹号、阳光城檀悦这类条件优越的楼盘，实际放盘数量有限，售价维持稳定。
跌幅第四名：500-1200万的房子
500-1200万的房子整体跌幅6%。
这个价格区间的最大回撤，源于2000至2015年间800至1200万比较新的房产。
宝华现代城两居室年初一月至四月平均售价为每平米十一万六，年末八月至十一月平均售价每平米十一万二，两者相差无几。
佳龙花园年初9.5万，年末9.4万左右，基本不变。
瑞虹新城二期年初12.1，年末11万左右，下跌9.1%。
证大家园年初8.5，年末8万左右，下跌5.9%。
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去年跌了一年的上海房价回到了哪一年的水平呢？
我们给到的数据结论就是，目前房价即将回到2020年末水平。
感性的认知大家看了太多，今天全部是理性的数据。
这一轮的楼市低迷尚未彻底终结，质量欠佳的房产仍然存在协商价格的可能性。
当人们不确定自家房产价值高低时，可以参考哪些类型的住宅降价幅度大，哪些类型的住宅保持稳定。
而不至于完全被中介或者市场情绪裹挟。
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