《民法典》第九百六十五条规定了相关情形：委托人若享受了中介人的服务，并且借助中介人提供的交易信息或促成服务，绕过中介人自行与交易对象达成协议，则需向中介人支付相应报酬。在房产买卖领域，常见一种“一手购房合同直接变更当事人”的操作，具体表现为购房方无视中介机构，直接同开发商签署新的商品房买卖契约。对于这种做法是否属于“跳单”现象，业界还没有达成共识。我认为，尽管这种行为与房屋买卖双方暗中勾结避开中介达成交易的情况不同，但委托人一旦明确表示认可中介提供的信息和帮助，再利用这些资源和便利去促成交易，那么“一手购房合同更名”本质上还是规避了中介的角色，可以被界定为“跳单”。委托人不能因此不必承担支付中介人报酬的责任。另外，当委托人已经和中介人商定好报酬支付方式时，如果委托人出现“跳单”行为，应该支付的报酬需要根据合同条款、责任大小以及交易完成状况等条件全面评估。因此，笔者打算通过一个典型案例，剖析其中涉及的法律事项，以便为类似案件的审判提供有价值的借鉴。
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案件审理分析
二零一九年一月五日，上海一房地产单位同王某、辛某璐签署了《上海市商品房预售契约》，商定后者向前者购置特定房产。二零一九年六月十二日，上海市自然资源确权登记机关颁布了不动产登记凭证，里面注明该房产的持有人（申请者）是王某、辛某璐，而责任方为上海那家房地产单位。后来，一家房产中介机构应许某海和顾某红的委托去寻找房产，多次陪他们实地考察，最终找到了前面提到的那个房产。
二零二零年六月二十日，一家房产中介企业与许某海、顾某红以及王某、辛某璐签署了《中介服务合同》和《不动产购置契约》。顾某红当天向王某支付了二十万元作为订金，同时与该房产中介企业签署了《中介费核定书》，明确了中介服务费为十点四万元。
二零二零年十月，许某海和顾某红离开了那家房地产中介机构，他们私下里与王某、辛某璐以及上海的一家房地产企业进行了交易，并且已经办理了网络签约和过户手续。那家房地产中介机构认为，许某海和顾某红的行为属于“跳单”，因此向法院提起诉讼，要求判令许某海和顾某红两人合计支付给该中介公司十万四千元作为佣金。
一审法院审理后确认，这份《居间协议》确实是各方真实意愿的体现，协议中的房屋买卖部分以及中介服务内容都符合法律规定，有效成立，各方都必须严格遵守并执行。许某海和顾某红委托了某地产经纪公司充当中间人，他们和这家公司签订了《居间协议》《房地产买卖合同》《佣金确认单》，这充分说明双方就中介服务达成了共识。许某海和顾某红借助中间人提供的渠道，获得了相关资料，最终成功买下了目标房产。需要指出的是，在此案里，许某海、顾某红直接同上海某房地产公司签署《上海市商品房预售合同》并完成过户手续，这属于“一手购房合同变更姓名”。这种行为逃过了本应缴纳的国家税收，或许存在违法乱纪的情况。然而，委托人避开中介直接与开发商签订购房协议，并不能推卸委托人支付中介服务费的职责。所以，委托人需要付给中介人相应的费用。由于中介方未完成后续服务，法庭审酌后对某房产中介的部分诉求予以支持，裁定两被告需向原告支付中介服务费7万元，许某海与顾某红对此不服而提起上诉，经二审法院审理后作出裁决，决定维持原判，该判决现已发生法律效力
那么，关于房屋交易协议里，购买方借助更名手法同售卖方再度签署房产交易协议并办理产权变更手续这件事，算不算《民法典》第九百六十五条所讲的“无需中介方直接商议签约”的情况呢？本人打算对此进行探讨。
02
基本模式及风险
房屋买卖存在一种特殊交易形式，即合同转让。这种形式下，原先签约的购房人与开发商协商终止协议，随后新买家与开发商重新签订预售合同，并办理房产过户手续。采取这种方式，是为了减少购房者在交易环节中的税务负担，或者是为了绕开购房资格限制，避免参与公开摇号。二手房交易当中，若有中介机构介入，其“一手购房合同置换”的操作方式通常有两种情形。
第一种方式是由中介单位负责与开发商进行原有购房协议终止及新购房协议签署的沟通协调事务。买卖双方只需依照中介协议规定的条款配合办理产权变更手续。这种做法存在的主要问题在于，当前对于“一手购房协议办理更名”这一行为的法律效力尚未形成统一意见，当中介单位未能实现协议约定的更名任务时，其是否需要承担违约后果尚无明确定论。
第二种情况是双方协商方式，也就是说中介公司只处理普通的代理事务，房屋更名事宜由购房者和售房者直接与房产开发单位商议解决。这种做法存在显著隐患，因为“原始购房协议转让”的合法性并不改变参与者应履行的责任，然而，居间单位未必清楚交易双方进行变更的事实，所以，居间单位或许会迫使买卖者承担“单方面违约”的后果，又或者，买卖者可能以居间单位未促成交易为由，主张终止协议。
这个案例中，许某海和顾某红与开发商又签订了新的商品房预售契约。这种情形属于双方商定的“一手购房契约名称变更”。所以，接下来要探讨的是这种行为算不算“跳单”，以及它涉及的法律责任等事宜。
03
法律问题分析
（一）“跳单”的构成要件
委托人的作为符合《民法典》第九百六十五条所述的“跳单”情形，必须同时具备两个条件：首先，委托人单方面撤销了与中介人的合同；其次，委托人直接与交易相对人达成了交易协议。
委托人是否采纳中介方给予的协助，即委托人是否借助中介方提供的信息渠道或者牵线搭桥的职能达成了协议，这个是判定是否形成“跳单”违背承诺的重要依据。具体来说，中介机构提供的服务若要被视为“信息渠道”或“牵线搭桥”，必须符合两个标准：第一，必须确保房源的唯一性，即委托人最终达成房产交易完全是因为采纳了中介机构提供的房源资讯，而不是经由其他方式掌握。实际操作中，为了提升房产交易成功率或抬高售价，卖方常常会在多家中介公司同时发布同一套房产的售卖信息。当房源并非独家代理时，评估委托方是否借助了中介方提供的资讯服务，不能单凭服务供给的先后顺序来判定，必须全面审视服务项目的具体状况。比如，需要考察中介方与委托方之间的交流资料里，是否记录了双方就相关房产价格反复、连续磋商的情节，同时也要确认中介方是否及时向委托方通报了签订合同的适宜节点等细节。此外，务必保证中介方有促成交易达成的主动性，比如安排参观房产，依照委托方指示尽到诚实披露的责任，于协商阶段给予专业的策略性建议，合同签订后负责办理产权转移手续等。假如中介方仅安排看房或仅透露房源、价钱、构造等交易细节来吸引客户签约，但并未足够主动地推动交易达成，那么即便客户最终与另一中介方或第三方成交同一房产，也不算“跳单”。要证明中介方有促进交易的主动性，一般看是否签署了佣金确认书。
第二种情况涉及委托人是否避开中介方直接签署协议,具体表现为三种情形:委托人借助中介方提供的信息渠道或沟通平台,绕过中介方直接与交易对手方达成协议;委托人借助中介方提供的信息渠道或沟通平台,经由其他中介方与交易对手方达成协议;委托人向与其存在关联的其他机构泄露信息,以该机构的名义与交易对手方达成协议。
（二）将“一手购房合同更名”认定为“跳单”的难点分析
在判断委托人是否接受了中介服务时，“一手购房合同更名”这种做法和一般的“跳单”情况差别不大，不过，“一手购房合同更名”并不是中介人和卖方直接签署房屋买卖协议，而是买家直接和开发商签订新的房屋预售协议，所以这种做法算不算“避开中介人”，实际操作中各方看法不一。
支持这种看法的人指出，委托人绕过中介机构直接同开发商签署商品房预售契约，客观上降低了中介服务成本。“跳单”的一个主要意图在于避免支付中介服务费用。所以，委托人在享受了中介服务并获得了签订房产购买契约的资格之后，为了免除或降低本应支付的中介服务费用而采取的措施，均属于“跳单”的范畴之内。若硬性依照“绕过”一词的字面意思来框定“跳单”的具体行为，那么中介人的实际利益就会受到损害。
反对者主张，在房产买卖环节里，交易参与者双方必须依照法律准则来约束费用支出，确保交易合法合规。所以，司法机构在审理相关案件时，需精确审查“跳单”行为的成立要素，不能单凭中介人未获中介费这一单一标准来判定。依照现行法规，委托人避开中介方自行与开发商签订商品房预售协议，并非法律所列举的绕过中介的典型行为模式。另外，在某些情况下，中介机构为了自身收益和客户来源，可能会主动建议买卖双方采用“一手购房合同过户”的方式完成交易，这种做法因此不能简单地因为委托人实际支付的中介费减少，就将其解释为“规避中介服务”。
04
构成“跳单”的要件分析
根据前述看法，本人同意这一看法。尽管“直接变更购房协议”的做法在表面要求上与惯常的“绕过中介”有所区别，但若从字面含义、实际作用及核心追求这三个层面来分析，这种做法确实契合了“绕过中介”这一行为中“直接签署合同”的基本要素。
《民法典》第九百六十五条条款里的“绕过”表述，说明委托人心里明白不找中介，直接签合同。这种明白，可能是委托人想找借口不给中介费，也可能是想躲新房限购、少交税。不管怎样，违反法律要求做事，都算存心不良。在这个案例中，许某海和顾某红的具体动机是什么并不重要，他们所做的事情表明了“没有通过中介人与王某、辛某璐以及开发商签署协议”。这种行为完全符合“避开”这个词的字面意思，也满足《民法典》第九百六十五条的要求。
其次，从行为作用来看，当委托人已经接受了中介人为促成交易而提供的信息和撮合服务之后，“一手购房合同更名”这种做法实际上逃避了委托人应该支付的中介服务费用。《民法典》第九百六十五条对这类逃避行为持否定态度。所以，不论签署合同的对象是开发商还是其他相关方，都不应该获得法律层面的认可，否则会在某种程度上助长委托人的投机心态，进而加大中介机构守信履行的法律责任和道德负担，扰乱限制购房条件下房产交易的市场环境。具体到这个案件，许某海和顾某红的行为导致了某地产经纪公司中介服务收入损失。该地产经纪公司没有履行合同规定的过户责任，这主要是因为许某海、顾某红造成的，但这并不是他们可以不付中介费的理由。许某海、顾某红进行的“一手购房合同更名”已经满足了《民法典》第九百六十五条规定的实质条件。
最终，《民法典》第九百六十五条所述的“跳单”情形，多见于中介合同成立后的执行环节，彼时中介方已付出部分努力。委托方采纳了中介方所付出的工作，却绕过中介方直接完成交易，本质上违背了契约诚信的遵循。就《民法典》第九百六十五条的内在依据而言，其核心应当是诚信精神。诚实守信是民事活动参与者应有的基本准则，必须以真诚友善的心态行事，并且要恪守约定。然而，“直接变更购房协议”的做法，是交易双方不经中间人干预便直接进行房产买卖和产权转移，这种行为让中介机构通过中介服务获取合理收益的正当预期无法实现，这在某种程度上与诚信的基本要求相悖。许某海、顾某红实施了某种作为，导致某地产经纪公司无法获得其先前付出的中介服务所应有的合理回报，许某海、顾某红的行为不符合诚实守信的基本要求。所以说，从意义层面上讲，他们进行的“一手购房合同更名”操作，应当属于《民法典》第九百六十五条所规定的范畴。
05
相关责任辨析
对于怎样认识《民法典》第九百六十五条所提“报酬”的涵盖范畴，当前存在两种不同的看法。第一种看法主张，“报酬”是委托人需要负责的违背约定情形下的补偿；第二种看法则视其为中介合同中的交易条件。我个人认为，第一种看法更为普遍。
首先，从实际应用角度分析，判定条件达成与否的法律准则，主要适用于附条件的行为情形，也就是法律行为成立时，其是否生效无法立刻确定，必须等到再次满足生效条件后，才能产生法律效力。因此，“跳单”行为大多出现在合同生效之后、交易完全完成之前的时期。当前中介协议依照法规确立并发挥作用，给予中介费及其相关情形仅是中介协议里双方承担的职责与权益，并不是中介协议能否发生效力的必要环节。
其次，从法律制度层面分析，附带实现条件的民事法律行为与合同内权利责任的实施次序由不同的法规进行管理，并且两者适用的补救措施也不一样。具体来说，当合同一方为了自身好处，错误地阻碍条件达成时，就等于条件已经实现。倘若当事人没有履行相关责任，另一方当事人有权要求对方完成相应责任。当事人能够主张同时履行抗辩或者先履行抗辩。按照前述第二种见解的说法，只要双务合同里规定了义务的履行次序，就都能看作是附有生效条件的民事法律行为。这样做的话，同时履行抗辩和先履行抗辩的制度安排就会被虚化。
另外，根据责任内容分析，中介方要求委托方给予报酬的理由，并不仅仅在于为相关方传递资讯以及引导参观房产等动作，一般还涵盖了商讨价格、给予参考意见、帮助处理信贷事宜以及完成过户注册等多项事务。而所谓的“跳单”情形，多出现在中介方仅履行了部分职责的阶段。在此情形下，若按照第二种看法，中介方有权向委托方索要整体服务费用，这种做法有悖于权利与责任相匹配的基本准则。
最终，从实际角度分析，若把“酬劳”当作委托方需要承担的违背约定情形，那么假如合同中有其他安排并且这个安排是合法的，居间人不仅能向委托方索取相应的酬劳，还能要求委托方补偿其他相匹配的开销，比如但不限于法律人士的报酬、资产保护开支、额外的赔偿金等，这种方式更有助于维护居间人的正当权益。
本期封面及目录
《中国审判》杂志2025年第6期
中国审判新闻半月刊·总第364期
