临近年底，上海楼市新房市场热度居高不下。
11月份的前半段，新楼盘总共卖出了3409套，和上个月相比又增加了百分之九，但是各个区域之间的销售差距变得越来越明显，有的房子卖得非常不好，而有的房子不仅需要购房人先交一部分资金作为担保，还要先存入一定数额的钱才能购买。
十一月二十二日，自上海上次有新建房产项目获得预售资格并开始认筹以来，已历时二十三天，近日终于有一个新建房产项目“首创禧瑞荟”获得了预售资格并开始认筹。
先前对我冷淡无视，如今让你难以企及——首创禧瑞荟去年第一期发售时遭遇销售不畅，如今第二期开始接受意向登记，计划购买此楼盘的客户却提前数日被告知，必须提供首套房产150万元、二套房产300万元的资金冻结证明。
浦东唐镇板块的浦发檀府新项目，最后一批房产预备在十一月末期启动认购活动，参与认购需满足特定条件，首套房买家需缴纳一百万的认筹资金，同时提供两百万银行资产冻结的文件；二套房购买者同样需要支付一百万认筹金，但要求出示四百万银行资产冻结的证明。
通常情况下，是否在认筹环节设置资金冻结门槛，可以反映项目的市场受欢迎程度。资金冻结表明开发商对意向客户有所筛选，冻结标准越高，越显示项目需求旺盛，甚至可能是在筛选掉部分不够急切的潜在购房者。
今年上海热销的项目很多，但是此前有冻资要求的寥寥无几。
例如8月28日首日发售的中海汇德里，登记成功率达到九成四六，当时只需提交二十万元认筹费用及配套的资金证明文件，同时认可银行活期账户余额或理财产品T加一的交易凭证。到了10月推出的瑞安蟠龙天地，参与认筹的买家总共达到三千七百一十五组，刷新了长达两年半的最多认筹人数记录，不过仅规定首次需要验资一百万，认筹金五十万即可。
与核实资金不同，冻结资金表示参与者一旦进入选房抽签环节，短期内就无权动用这笔款项。
首创禧瑞荟的营销团队一位工作人员透露，这笔款项预计要锁定到12月2日。
由于十月份初期很多房产项目纷纷推迟了认购和发售时间，预计到十月底以及十一月初会有大量楼盘集中推出，先前因资金冻结所形成的财务负担，基本上限制了买家在多个房产项目同时进行认购的举动。
从开创禧瑞荟的立场来看，这样有助于更精确地挑选客户，降低购房者在寻找合适房源时的盲目性，确保自身项目能够及时收回款项。
这种方式却引起后续认筹项目诸多不满。扰乱了市场秩序，以往大虹桥区域从未有楼盘采用此策略，如今我们被迫降低认筹门槛，将五十万调整至三十万，以此缓解购房者的经济负担。板块内另一项目销售向界面新闻记者透露了这一情况。
一位业内销售透露，首创禧瑞荟的冻结资金要求已经劝退部分客户，由于项目非常抢手，因此表现出一定程度的自傲。
是什么让这个楼盘如此有底气？
首创禧瑞荟一位工作人员透露，该楼盘现阶段售卖的是第二期产品，一共发布了268套装修好的房子，早期参与资金审核的购房家庭大概有三两千对。
售楼处直至认筹前一天，始终挤满了等候的人，现场的销售人员根本无法应对这么多的客户。购房者如果没有准备好首套150万、二套300万的资金证明，就根本无法参观样板间，只有当所有认筹资料都准备齐全，销售人员才会批准开放样板间。
如此火爆的场面，和首创禧瑞荟一期的销售情况形成鲜明的对比。
去年十二月六日，禧瑞荟首期开始销售，但是项目附近没有地铁，学区情况不明，房型设计也缺乏吸引人之处，因此最终销售情况很不理想。
那个时期单位面积售价是6.19万元，发售首日仅售出大概一半。“其后联系数个中介机构协助销售持续数月，未曾料到下一期会变成这样。”一位房产中介从业者透露。
禧瑞荟的第二期项目，在不到一年的时间内，其平均售价较首期增加了四千多元每平方米，与十月下旬开始销售的邻近楼盘虹庐湾的小高层相比，价格也高出大约三千五百元每平方米。
价格有所提高，客户数量却大幅增加，这主要是因为首创禧瑞荟所在区域今年宣布，一些尚未建成的学校将由华师大教育集团负责运营。另外，闵行华漕区域目前尚未开通地铁，不过有一条13号线延伸段正在规划中。
另外，今年十月期间，大虹桥区域的新建住宅备受关注，蟠龙天地、虹庐湾等热门楼盘创下认筹新纪录，并且在发售时迅速售完，导致该区域二手房价格持续上涨，许多购房者在市场波动中感到十分不安。早些时候，界面新闻报道过，大虹桥徐泾板块某个楼盘的二手房价格在一周之内增长了五十万元。
蟠龙天地每平米售价为六万一千五百元，虹庐湾高层每平米售价为六万二千五百元，首创禧瑞荟的价格介于六万六千到六万七千元之间，这个价格段相对不划算，但近期购房者的决策有些不太正常，这是相关中介行业从业者观察到的现象。
今年上海的“金九银十”表现突出，11月前半月又售出新房3409套，较上月增加9%，市场热度持续旺盛，促使众多买家参与所谓“红盘”的认购抽签活动。
纵观全局，凡是销量好的楼盘，在岁末之际都对购房者的资金门槛设置得十分严格。
年终资金周转困难，部分开发商有必须完成的销售回款任务，因此所有购房者在选房之后，须在三日内缴清首付款。宝山区靠近南陈路地铁站的大华朗香公园里售楼处的工作人员，向众多意向客户传达了这一要求，该楼盘即将启动认筹活动，此前已经吸引了大量潜在购房者，前来验资并参观样板房的客户，常常需要排起长龙。
但另一方面，上海楼市的马太效应愈发明显。
一些知名区域，比如前滩、大虹桥，开发商设置严格的条件阻止人们看样板房，有时连样板房都不建，但依然能吸引成千上万的人参与认购和抽签活动。
实际上，上海多数楼盘的认筹率远未达到50%，其中不少楼盘的认筹率仅有10%上下，非热门区域的楼市普遍表现低迷，即便是高端楼盘如高尚领域、中兴路壹号也遭遇销售困境。
房产中介代理机构相关人员指出，今年开盘状况显示，上海楼市温度差异或将依旧存在，区域区别会进一步扩大。
