上海楼市又一则消息引发热议。
国家税务总局上海市税务局官方网站发布文件《关于本市实施对部分个人住宅征收房产税试点若干事项的说明》，同时表明该措施定于2021年1月28日实施。备受关注的房产税重磅政策终于要落地？
别急。
先认真研究文件材料，里面清楚指出：新修订的《通知》仅更改了其中涉及税务部门及地方政府的文字表述，文件标题、文件核心内容，均与旧版《通知》保持不变，没有任何改动。
没有任何变化，为何要制定一个新的文件呢？由于原有文件已经临近期满，再加上机构重组，其中部分措辞必须进行修正，仅此原因而已。
上海从2011年开始试点房产税，但政策并不严厉。
一是免征面积较高，人均60平方米，超过这个面积才需要征收；
二是税率不高，在千分之四至千分之六之间；
第三项措施涉及较多免税情形，例如，上海当地住户的成年后代，在因结婚等原因首次购置房产，并且该房产是该成年后代家庭中唯一住房的，可以暂时不用缴纳房产税之类的费用。
尽管社会各界对于上海增设房产税的举措议论纷纷，似乎有些反应过度，然而，一个值得关注的现象是，当前全国房价涨幅最为显著的几个大城市，正经历一段时期内密集出台的楼市调控政策。
最近一个星期内，上海、深圳等超级都市的房产市场呈现了极为罕见的状况，相关政策持续收紧并不断出台。自上周四上海突然实施新的调控政策之后，深圳、广州、北京也相继推出了调控的补充方案，或者发表了强化监管的声明。
上海于1月21日晚上公布了一项名为“沪十条”的调控新规，其中规定了夫妻在离异后的三年内不得购买房产等政策。仅仅四天之后，上海又推出了补充性措施，将法院拍卖的房产也包含在限购范围之内。
深圳：深圳一周内三次出台楼市收紧政策：
杜绝以伪装的婚姻关系骗取房产购买资格：家庭购置住宅时，产权只能归属于有购房资格的家庭成员，其他人员不得挂名。
对参与违规认购“网红新盘”华润城润玺首期的12个人实施处罚；这种行为将受到相应的惩处；具体措施已经确定；针对这12名相关人员；将展开正式的惩戒程序；
应用“房产购买意愿记录平台”，强化普通住宅购买者身份验证与事务处理。
北京市住建委主任王飞透露，今年治理房地产市场乱象，首要任务是遏制不正常的市场炒作行为，以及防止违规资金流向房产领域，相关部门近期将启动专项治理行动。
广州：广州日报披露，当地主要银行对住房按揭贷款实施规模与占比双重控制措施，新增个人住房贷款占比上限为12.6%，月度新增个人住房贷款额度上限则设定为2020年10月至12月三个月平均放款额。另有消息指出，广州四大银行房贷利率全面上调。
按揭贷款吃紧，大招来了？
根据先前研判，上海、深圳等城市近期密集出台调控措施，但政策强度并不突出，也未能切中房地产市场症结所在，详情可参考《紧急加码楼市调控，上海此举却……》，这样的做法很难促成市场出现实质性的逆转。
值得留意的是，当前楼市显现出新动向。不同于以往逐步调整政策的方式，房贷利率与首付金额一直是影响市场的重要因素。近期新闻透露，广州、深圳等城市房贷申请变得困难，不少人正排队等候审批。此外，有消息称从今日起，广州的四大银行上调了房贷利率，调整后首套房的利率确定为5.2%，二套房的利率则为5.4%。
调控大招来了？为何广州从房贷“开刀”？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在回答中新社国是直通车的提问时谈到，关键在于前年广州住房贷款发放数量过多，房地产市场过于火爆。前年广州新房与二手房总交易量达22万套，成交体量位列历史第二，成交总额创下历史峰值。二手房价格大多达到每平米3万元以上，价格上升幅度在全国70座大中城市中位列第九，个别月份的增幅更是位居首位。
去年岁末及今年元月期间，广州房地产市场呈现反弹态势，市场活跃度维持在较高水平。李宇嘉指出，当前实施房贷调控措施，主要是通过调整信贷规模和利率水平等手段，旨在使本地房地产市场热度得到缓解。
全国房地产市场，尤其是热度较高的区域，或许正面临一个转折点。去年我国社会融资总量显著增加，住房信贷也达到了历史峰值。大量资金，以实体产业贷款或中小微企业贷款的名义，实际流向了房地产市场。这种行为显然不符合监管部门的意愿，因此近期多个地区出现了信贷额度紧缩的情况。
放款时间延长，还能正常买房交易吗？
中原地产首席分析师张大伟在接受中新社国是直通车采访时谈到，购房者在申请银行按揭贷款时，通常要经历两个关键步骤，分别是获得批准和资金发放。近期，广州、深圳等城市中，部分金融机构的信贷额度出现收缩，导致放款进度有所放缓。这种情况对涉及多次交易的置换行为造成了一定冲击，举例来说：过去建议客户为放款准备一个月的周期，现在则需预留两到三个月的时间。
张大伟强调，现阶段多数金融机构在住房抵押贷款业务上未作调整，满足借贷条件的购房行为依然能够顺利获得资金支持，只是资金到账所需时间有所增加。
房贷额度为何会突然变得吃紧？他分析，关键在于自2019年起，多数地区对按揭贷款的发放实行了按月度核定，加之部分热门城市在2020年交易量旺盛，少数业务被推迟至2021年初才完成放款，进而打乱了1月份的房贷审批进度。
李宇嘉表示，自去年起，国家着重强化房地产金融的审慎监管，当前主要包含两个层面，其一为房地产企业融资的“三道红线”规定，其二是对个人住房贷款比例的调控。部分银行担忧下半年房贷资金可能受限，因此在年初便提升了房贷发放量，这也促使监管机构临时采取了控制贷款总额的措施。
大招来了 本轮行情要见顶？
贷款额度受限、利率上涨会直接推高购房费用，房地产市场会遇冷吗？
李宇嘉指出，购房开销变大，贷款周期变长，会给房产交易带来显著变化。目前很多城市房产价格已经达到历史峰值，大部分购房活动需要借助信贷，资金供给受限会直接波及市场，当然，这也取决于未来政策的强度。以广州来说，银行利率上调的幅度，对房地产市场的震动并不会非常明显。假如购房人觉得房价增值能够补偿利率支出，那么冲击就不会很显著。
李宇嘉表示，重点在于观察后续贷款的发放限额，若限额持续受限，贷款审批时间会变长，这会使得交易进程减慢，房产交易量也会减少。这与股市中换手率降低，资产热度随之减弱的情况类似。
这难道不预示着当前房地产市场将进入下行阶段吗？同样，这也取决于信贷方面的调控是否会持续加码，事实上，已有信号显现，近期出台房地产调控措施的大中都市数量持续上升，贷款供应吃紧的地方也明显增多。
调控扩围 不只是一线城市
今日，杭州市公布了新的房地产市场调控措施，对限购政策进行了强化升级。具体内容包括，在杭州落户未达五年的居民，在本市限购区域内只能购置一套房产；若将限购区域内的房产赠与他人，赠予方需等待三年后才能再次购买该区域内的房产，受赠方家庭则必须符合杭州市的住房购买限制条件，此规定不包括遗赠行为，以此彻底消除调控中的所有漏洞。
二十二日，合肥公布文件，坚决处理虚高房价之类的违规操作。南京最近也宣告调整吸引人才的购房措施，加大了购房的准入难度。
就房屋抵押贷款而言，李宇嘉指出，除了广州市之外，无锡市、郑州市、东莞市以及佛山市等城市，目前也着手压缩银行发放贷款的限额。倘若这种政策走向得以延续，那么本次房地产市场周期极有可能达到顶峰并随之转跌。
