上海的天越来越热。
上海楼市的温度，也在暗暗升高。
根据我们亲身所见，近期客户到访次数众多，交易达成数量急剧增长，资金发放过程也相当高效。
而我们对接下来的上海楼市，也有两大预测：
1）三价取低会放松；
2）按揭利率会继续下降。
下阶段，上海楼市的号角，就要吹响了。
近期寻求二手房服务的客户数量激增，我们团队接待参观的频次很高，周末时段的员工已经全部安排完毕，甚至出现资源调配困难的情况。
成交量也迅速攀升，交易大厅满满的都是人。
最直观的是，现在按揭放款速度特别快。
依照亲身实践所得体会，近期抵押贷款的审批效率明显提升，这一变化可以轻易察觉。
通常能够两三天内完成放款，多数情况是第二天，最快的是上午提交材料，下午就能批下。
这意味着上海楼市的整个流通速度加快了。
刚需开心，很快就能收房；改善也开心，拿到钱后直接就能置换。
此外，此举让众多购房人节省了许多租赁开销，例如若明确即将成功获得信贷，或许在申请贷款的月份便不再续签与房东的租赁合同。
要是贷款发放周期特别长，甚至拖到一个月以后，就得再租一间屋子一个月，有些地方是整季签租约，那样就要多付一个季度的房租。
大城市例如上海的住房租赁费用通常高达数千元或万元级别，由于贷款偿还周期的缩短，购房者在无形中能够节省数万元的购房成本。
至关重要的，二手房市场的杀手锏，三价取低我们预测也会松动。
上海目前尚未发布有关三价取低政策调整的官方文件，根据分析，预计该政策将在7-8月期间出现较大范围的变化，届时价值1000万元左右的房产评估价值可能降至八成左右，这意味着首套房及首套房贷款的首付比例或许能够达到四成到五成之间。
同样来自我们在一线的反馈：
一些二手房小区的评估价开始有所提高，大致从原先价值的五成到六成，现在涨到了市场价格的八成上下。
必须承认，上海房产市场最近几年执行了最严格的调控措施，其中三价取低的规定尤其严厉，其约束力甚至超过了认房认贷的要求。
去年政策公布之初，评估价值大约介于市场价格的百分之四十至百分之六十五之间，可以列举三个情形：
这意味首房首贷的买家，大概需要6到7成首付；
如果是二套，买的是非普宅，需要8到8.5成首付。
面对这种情况，很多首付低的买房人直接躺平，不买了；
换房很不容易，主要原因在于手头的房产卖不出去，同时筹措换房的钱款也十分困难。
我反复跟大家说过，房价的本质，是货币。
任何一个资产的价格上涨，本质上都是资金推动的。
因此一旦降低三价比例，则整个上海房产市场的融资比率都将增加，特别是那些依靠贷款的首次置业者和二次置业者。
当然，如果你有实力，建议在政策出来之前出手。
缘由十分清晰，政策松动的程度如此显著，必然导致价格攀升，即便你能从金融机构获得更多资金，同样需要承担更高的购房费用。
譬如你需要更换住所，当相关条例放宽时你的房产升值了，然而你心仪的房产同样升值，并且由于你要购置的房产价格更贵，其数值增长幅度更大，结果你反而遭受损失。
三价税减低后，客户数量增加，购买意愿增强，房价承受能力下降，小幅上涨是必然结果。
我们的第二个预测：上海的房贷利率会进一步下降。
早些时候我曾告知各位，今年将是货币方针的关键年份，同时预判过今年房屋抵押贷款的利率极有可能下调，不出所料，这一预测在五月得以实现。
今年五月，上海的住房贷款利率依据LPR的降低进行了调整，首套的利率变成了四点八，二套的利率变成了五点五，而调整之前首套的利率是四点九五，二套的利率是五点六五。
这个力度不算很强，不过它给市场心理带来的影响，比实际上的优惠程度更值得重视。
这意味着风向改变，国家和银行开始鼓励买房，而不是继续打压。
根据历史经验，房贷利率的下行往往伴随着楼市的上行。
而且，上海4.8%的房贷利率，未来大概率会继续下降。
历史上，上海的房贷利率出现过打折。
无论过去还是现在，4.8%都不会是上海楼市的利率底。
目前上海的房贷利率是有加点的，LPR +35基点。
重新调整到LPR4.45%，这种情况非常有可能出现，极有可能在7到8月份期间，需要留意利率的变动情况。
而就整个大环境来说，中国也处于降息周期中。
国内经济的基本状况依然没有显著改善，这主要是因为疫情持续带来冲击，因此未来需要货币政策保持宽松态势，以此来推动经济增长。
当然，有贷款记录还是二套，认房认贷不会放松。
这种核弹级的调控政策如果松动影响太大。
好的政策应该是有保有压，防止房价的大起大落。
还需要大家关注的一个点是：
上海市的入籍条件再次下降，市场上立刻发放了十万张新居名额。
就在前两天，2022年的应届生落户，新增两项重大变化：
一、上海所有高校、研究所，硕士毕业即可落户，不用打分；
二、位于上海五个新城或南北地区重点发展区域的211大学毕业生，可直接办理落户手续，无需进行积分评定。
长三角老大哥下场抢人，一时间全国关注。
若我声称降低居住资格限制对上海房产市场毫无关联，那必定在撒谎。
可以预见到，今年市区的房产，由于海归和985高校毕业生的落户，再加上多代家庭的经济支持，购买能力将会有所提升。
而五个新城的房子，则会在大量供应下，供需两旺。
这一轮降低迁入门槛，不管是招徕新居民，还是与其他城市竞争，上海肯定会有所行动，不是吗？
整体来说，下半年的上海楼市会比较热。
10万张新房票让购买力增加；
房贷利率下降、三价取低放松，来自信贷端的支持也很大。
请留意七月份的二手房交易数据，择机在市场热度尚未攀升时买入，若等到行情全面启动，将错过良机。
尽量让自己跑在市场前面，跑在大多数人前面。
疫情最严峻期间，许多人对上海持悲观态度，声称居民与资金纷纷撤离这座城市，我始终不认同这种观点。
近期上海顶级房产价格再度飙升，众多业主纷纷提高要价，表明财富阶层依然在持续外流。
不要看大家说啥，要看真实的环境到底是啥。
若需在上海购置房产，或对购房有相关咨询，请私下联系我，回信写666，将获赠一份价值百万的《上海购房指南》。
