“官办中介”是本轮房地产调控领域的新兴现象。自2021年8月18日起，杭州市二手房交易监管服务平台推出了房东“个人自主挂牌房源”的新功能，迅速赢得了广泛关注。短短两天后，该平台房源数量便增加了约279套，这一数字超过了过去五年的总和；在半个月的时间里，房源数量更是激增了十余倍。
官方设立的中介机构备受关注，与此同时，不少地区纷纷倡导“零中介费”和“消除中介”的理念。观察者网不完全统计显示，2020年，杭州、宁波、上海、徐州、深圳、九江等城市纷纷推出了“房东直接销售”的平台。
中原地产的首席分析师张大伟指出，“官办中介”的诞生标志着中介领域的一次重大转折，它有望终结中介行业长期以来的诸多弊端，如垄断房源、利益输送、乱收费以及房价炒作等，从而为行业带来积极且持久的正面效应。
完善二手房交易渠道
继杭州首发“官办中介”后，各城市迅速跟进。
10月9日，宁波地区二手房市场迎来了“个人房源自主挂牌”服务的新上线。这一服务依托于“浙里办”应用程序，屋主只需通过扫描“房源挂牌码上办”的特定二维码，便能够轻松进入房源发布平台，实现个人自主挂牌出售房源、出租房源，以及委托中介机构挂牌出售房源、出租房源等一系列操作流程。
10月26日，上海房地产交易中心为深化政务服务“一网通办”的进程，正式推出了二手房自助交易“网上签订合同”服务，即“手拉手交易网签”。该服务允许买卖双方在此平台直接完成交易，无需依赖中介机构。
值得指出的是，上海早已设有“手拉手交易”服务，此次的调整仅仅是将申请的场所从房地产交易中心的窗口转移到了网络平台。此外，鉴于房屋交易通常涉及较大金额，过去的“手拉手交易”参与者往往主要是亲朋好友。
正因为如此，业界起初对“房东直接销售”这一模式持怀疑态度。这主要是因为尽管房东直接销售能够实现利益的最大化，然而它也带来了一系列交易上的难题，比如房屋贷款问题、抵押信息不透明、租赁合同状态不明、资金安全难以保障、签约及过户手续繁琐、贷款发放及交付环节复杂等。
为了解决这些交易中的难题，杭州市的二手房交易监管平台对有关政策进行了完善。在同年10月，该平台吸纳了公证机构参与二手房的独立交易，既承担了“信用中介”的角色，保障了交易双方的资金安全；同时，还能同步实现银行资源的接入，为购房人提供按揭贷款服务。
对于政府搭建的平台来说，其运营与维护构成了另一重挑战。以江西九江推出的房地产一体化二级市场网络交易平台为例，该平台旨在规范不动产二级市场，保证二手房房源信息的真实性，以及确保交易的安全性。然而，由于审核流程不够迅速，该平台在短短半个月的时间里，仅发布了15条出售房源信息和15条求购信息。
中介领域隶属于服务行业，在平台运作过程中，对人力资源的需求颇高。上海中原地产的首席分析师卢文曦指出，那些已上线“房东直售”系统的城市，普遍具备相关经验。而对于其他有意跟进此政策的城市，在实施过程中，务必确保基础服务的匹配。若服务未能及时跟进，其效果很可能未能达到市场所设的预期目标。
深圳在11月19日推出的新版二手房交易网签系统与杭州、上海等城市有所不同，该系统不仅新增了业主直接销售的“房东直售”模式，还首次在国内引入了“单边代理”机制。在这种模式下，买卖双方各自独立委托，与中介机构建立单边委托联系，中介机构代表各自委托人的利益，仅对各自的委托人负责。
具体分析，该平台涵盖了购房、售房以及自助售房三大功能模块，分别对应“寻求中介购房”、“寻求中介售房”以及“选择自助售房”的服务选项。
在“我要找中介买房”这一环节，买方需填写购房需求，挑选合适的中介，并启动委托流程。而卖方则需在“我要找中介卖房”部分，完成房屋产权的验证、房屋状况的描述，并挑选中介以促成交易。
依据规定，在深圳市房地产信息系统中，经纪人仅能代表单方进行操作。这情形宛如诉讼过程中，双方各自聘请律师进行代理。同策研究院的研究总监宋红卫指出，由于双方代理各自持有不同立场，因此能够为客户争取到最大的权益。从这以后，中介的角色转变为维护代理人利益的代表，而非通过剥削买卖双方来获利。
中介行业或将变革
如果“官办中介”为购房者带来了“零中介费”和“去中介化”的憧憬，那么，四个月后的首个实现自主交易、房东直接销售二手房的案例，无疑为众人注入了一剂“强心针”。
上海证券报消息，11月6日，杭州市国立公证处迎来了首对进行自主交易的买卖双方，他们前来咨询自主交易的具体流程。仅仅三天后，该公证处便与合作的浦发银行杭州分行取得联系，促使银行提前介入对买家的贷款预审工作，并对首付比例及贷款额度进行了确认。确认无误后，买卖双方顺利签订了《购房意向合同》。
11月24日，双方在杭州市国立公证处进行了网签的正式操作，并提交了提存公证的申请；紧接着，11月29日，买方的贷款申请得到了正式批准；12月1日，双方又在杭州市国立公证处的不动产登记便民服务点完成了产权的过户以及款项的交割手续。
数据显示，这套房子的总价达到了208万元，若按照2%的中介费率来计算，买卖双方总共需要支付4.16万元的中介费用。然而，在交易的全过程中，买方只需支付一笔提存公证费用，该费用按照交易价格的千分之一来收取，具体金额为2080元。
换句话说，通过自主交易，购房者省下了近4万元。
众所周知，中介费用高昂是“房东直售”现象火爆的重要因素之一。这一现象的出现，很大程度上是因为平台对房源的垄断。在这样的背景下，中介只需向购房者提供房源信息、引导看房、统一交易合同，便能在交易成功后，按照房价的成交比例收取中介费，通常为房屋总价的2%。
以上海300万总价的核心二手房为例，买家需支付6万元的中介费，而中介个人最终能拿到其中的半数。换句话说，只需促成一笔交易，中介就能赚取3万元的收入。
特别值得关注的是，这仅仅是中介通过出售一栋房产所获得的实际收益，卖出的房屋越多，所获得的收入也就越丰厚。业内人士透露，中介的盈利不仅限于二手房交易，还包括分销、租赁等业务。在业内，中介通过一夜之间迅速致富的故事屡见不鲜。
正因为这样，二手房的中介行业常常被看作是低门槛、高收入的象征。在众多购房者的心目中，中介费理应依据提供的服务来定，而不应与房屋价格直接相关，因为过高的中介费用正逐渐成为阻碍他们实现安居乐业的重要因素之一。
宋红卫坦言，房东直售的初衷并非是要取代中介的角色，而是旨在通过优化二手房交易流程、保障信息公开透明，使中介的作用得到更好的发挥。当前，二手房交易流程复杂，成交周期较长，且涉及众多专业环节，因此中介的存在依然有其必要性。
宋红卫认为，自主挂牌的交易效率相对较低，这会导致时间和机会成本显著增加。尽管一些城市会相继效仿，但从整体规模来看，它们并不会成为市场的主导力量。
张波，安居客房产研究院分院院长，指出多城市推出的“房东”直售平台，旨在促进二手房信息透明度。尽管现阶段对中介领域的冲击尚不显著，但长远来看，中介行业对提高效率的需求强烈，未来中介的价值将主要在于其专业能力和专业服务。
