作 者丨唐韶葵 吴抒颖
编 辑丨张伟贤
9月29日夜晚，随着存量房贷利率调整政策的正式公布，一线城市迅速作出响应！
深夜重磅“沪七条”
9月29日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、中国人民银行上海分行以及上海市金融监督管理局等六个政府部门共同发布了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。这一新政策被誉为“沪七条”，涵盖了调整住房限购措施、改善住房信贷规定、以及调整住房税收政策三大方面，并推出了包括以下七项具体措施：
对于非本市户籍的居民家庭和单身者购置位于外环以外的住宅，他们需缴纳的社会保险或个人所得税，其缴纳期限已调整为在购房前连续缴纳至少一年或者更长时间。
首次购买住房的商业贷款，其最低首付款比例已上调，不得低于15%。
对增值税征收年限进行修订，将个人对外销售住房的增值税免税期限由原本的五年缩短至两年，以及一系列近期备受行业关注的政策细节。
在9月26日中央政治局会议之后，该城市成为继首个发布房地产调控措施的一线城市之后，第二个推出此类政策的重点城市。
广州官宣：全域取消限购
继上海之后，广州这座一线城市也推出了新的房地产政策，并且其调整的幅度相当显著。
2024年9月29日，广州市人民政府办公厅正式发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》。该通知旨在全面执行党中央、国务院的决策安排，并针对民众的关切作出回应。为此，经广州市人民政府的批准，决定在本市取消针对居民家庭购房的所有限购措施，以推动房地产市场的平稳与健康持续发展。
此前，广州市南沙区已经宣布，全面取消限购政策。
广州市的限购措施主要针对越秀、海珠、荔湾、天河、白云等区域的部分地带，这些区域被划定为限购区。在限购区内，购买建筑面积超过120平方米（不含120平方米）的住宅则不受限购规定的影响。而对于非广州户籍的居民家庭以及单身人士，他们若想在限购区内购买住房，必须提供购房前连续6个月缴纳个人所得税或社会保险的证明，并且居民家庭在限购区内最多可购买2套住房（建筑面积不超过120平方米），单身人士则限购1套。
自限购政策进行更新以来，广州市户籍及非户籍居民家庭以及单身者，在全市各区域购置房产时，均无需经过购房资格的审查，亦不再受到购房数量的约束。
需特别关注的是，广州的最新政策即刻生效。依照通知内容，该政策自2024年9月30日零时整开始正式实施。
因此，广州在一线城市中率先取消了限贷政策，成为首个解除购房限制的城市。
深圳取消限售，外围区域放开限购
在上海和广州之后，深圳亦于9月29日深夜宣布了一系列重要的房地产调控措施。
深圳市住房和建设局、深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行以及国家金融监督管理总局深圳监管局共同发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（该通知简称为《通知》），并在其中明确提出，深圳本地户籍的家庭最多可购买两套住房，而单身青年户籍人士则限购一套；对于非本地户籍的家庭和成年单身人士，他们的购房限制同样为一套。
在实施上述住房限购措施的前提下，深圳市户籍居民家庭以及单身青年户籍人士，在盐田区、宝安区（不包括新安街道和西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区以及大鹏新区的区域内，还享有额外购买一套住房的资格。
非户籍居民家庭和成年单身人士若想在福田、罗湖、南山以及宝安新安、西乡街道购房，只需出示购房前一年内在深圳持续缴纳的个人所得税或社保缴费凭证。而在盐田、宝安（除去新安、西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏新区购房，则无需提供相关个税或社保缴纳证明。
这意味着，深圳之前对非本地户籍人口实施的购房限制政策已经放宽，外围地带的购房限制已被取消，而中心区域的购房资格要求也从原先的“三年社保”调整为“一年社保”。
此外，深圳已解除对商品住房和商务公寓的转售限制，并规定一旦商品住房和商务公寓获得不动产权登记证书，便可以进入市场进行交易。在此之前，深圳的商品住房在获得不动产权登记证书后的三年内不得出售，而商务公寓的限售期则长达五年。
在此背景下，深圳对个人住房转让的增值税征收年限进行了调整，将其从原本的5年缩短至2年；同时，对于首套住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例被设定为15%，而对于二套住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例则被提高至20%。
深圳此举旨在将价格决定权交还于市场。《通知》明确指出，房地产开发企业有权自行合理设定商品住房和商务公寓的销售价格，并需向市场监管部门进行价格备案，同时抄送至区级住房建设部门知晓。对于通过招拍挂途径获得居住用地的商品住房项目，若已有特殊约定，则需依照原有约定进行操作。
深圳承诺，将致力于加速形成房地产发展的新路径，并进一步完善“市场与保障相结合”的住房供应体系。同时，积极推动“人、房、地、资金”之间的新联动机制建设，以加快形成房地产发展的新格局。在此基础上，深圳将根据商品住宅的去化周期和住宅用地的存量状况，对住宅用地的规模、布局以及结构进行优化和调整。
除此之外，深圳计划实施现房销售试点项目，并逐步提升新开发土地上的现房销售占比，以有序方式推动销售体制的改革。同时，将充分运用城市房地产融资协调机制，对各类所有制的房地产企业给予公平对待，确保它们能够满足合理的融资要求。
近期一线城市楼市情况
上海中原地产发布的数据表明，近期上海房地产市场并未延续之前的回升态势，持续处于较低水平。具体来看，在上周（9月16日至9月22日）期间，上海新建商品住宅的成交面积为7.52万平方米，这一数据较前一周下降了5.94%。
上海中原地产分析师卢文曦指出，9月份上海的房地产市场交易量并未出现明显增长，同时，市场中的观望气氛再次变得浓厚。
宋红卫进一步强调，房地产市场止跌转升，往往是由销量推动价格上升。通过调整和优化限购措施，可以促进成交量的增加，这对于市场的恢复以及步入上升阶段具有积极作用。
宋红卫对首二套房首付比例的降低表示认同，认为这一举措进一步降低了外围区域的购房门槛。他强调，上海的调控政策是根据不同区域实施相应措施，相对而言，这种做法更具有针对性。此外，他还提到，包括税费和公积金的调整等，并非采取统一标准，这表明上海楼市的根本状况具备一定的抗风险能力，而调控措施也是逐步推进的。
在广州房地产市场上，最近的表现显得较为沉寂，这一现象正是当前新政策力度较强的背后原因之一。具体来看，在新建住宅领域，根据克而瑞提供的数据，截止到9月23日，广州本月的住宅新供应量为51.01万平方米，较去年同期下降了14.8%。在成交方面，达到了37.05万平方米，同比减少了4.3%。至于价格走势，国家统计局的数据显示，8月份广州的一手房价格较上个月下降了0.5个百分点。
广州市房地产中介协会近期发布的9月二手房销售简报显示，统计范围为8月26日至9月25日。在该统计周期内，广州市的二手住宅共计完成了8473套的交易，总面积达到84.80万平方米。与上个月相比，成交量下降了4.50%，面积下降了3.94%；与去年同期相比，成交量略有下降0.83%，面积下降0.94%。
深圳市场近期表现一般。根据乐有家研究中心的数据，今年七月，深圳一手住宅预售成交量为2616套，较上个月减少了11%，与去年同期相比下降了17%；而八月，深圳全市的新房成交量为2537套，环比减少了3%，但同比增长了15%。
克而瑞的数据显示，截至9月22日，深圳的新房网签数量已经连续七周呈现下降趋势。具体来看，在9月16日至22日这一周，深圳的新房网签数量为492套，成交面积达到了约4.9万平方米，这一数据较前一周下降了22.9%。同时，整体成交均价约为44340元/平方米，较前一周下降了8.3%。普通住宅网签数量为297套，成交面积大约为3万平方米，较前一期环比下降了28.1%；同时，成交均价大约为59743元/平方米，较前一期环比下降了1.5%。
SFC
本期编辑 金珊
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