上海，一座高度现代化的国际都市。
静安寺的香火、武康路的小资、陆家嘴的璀璨——
这些是我们经常接触的老上海。
随着时光的流逝和城市的不断拓展，原本的城市边缘与周边郊区逐渐交融，进而不断催生出了新的城市风貌。
比如下面这段拍摄于松江泗泾的画面——
远处的塔吊林立，如同群雄，预示着城市将在这一片土地上崭露头角，而一位头戴草帽的农夫，依旧在自己的土地上辛勤耕作，默默无闻。
看到这样的画面我不禁开始好奇，上海郊区的未来到底会怎样？
松江泗泾堪称上海郊区的一个典型代表，截至2020年，该地区的房价依旧保持在四万多元的水平，与上海普遍的五六万元均价相比，有着明显的差距，因而成为了备受追捧的刚需购房热门地。
那这期板块探秘就跟着我们的视角，了解泗泾，也了解上海郊区。
泗泾站，位于9号线九亭站之后，与人民广场之间的直线距离为24.1公里。
上海之根、千年古镇、鱼米水乡——
从这些标签中我们就能看出，泗泾真的非常适合生活。
在这片宁静之地，远离城市的喧嚣，眼前是一片辽阔的田野，这里汇聚了上海最为清澈的城市水系，而郊区的独特生态环境更让人心旷神怡，倍感轻松。
而当我们把时间拨回2000年之前。
这里的日常生活节奏实际上较为舒缓，那是因为那时的泗泾纯粹是一个乡村地区，缺乏生活设施，产业基础薄弱，更不用说吸引地产商前来投资开发了。
在那个时代，上海对中心城区的开发尤为看重，郊区若想实现进步，不得不寻求其他的发展策略。
佘山板块在松江率先兴起了别墅区，迅速成为了上海富豪们的私人花园。观察到佘山的成功，邻近的泗泾也跃跃欲试，试图模仿其模式，打造自己的别墅区。于是，房地产开发的星星之火在这里终于点燃，逐渐蔓延开来。
2000-2002年，泗泾的别墅开始集中推出。
位于佘山附近的住宅项目，其价格普遍较高，以佘山银湖别墅为例，2002年开盘时的单价便在7000至12000元之间；而徐泾附近的同类项目则相对便宜。
这也说明当时的佘山板块，对于泗泾的带动作用是相当明显的。
该时期的别墅设施相当完备，室内景观普遍融入了水景设计，对内部生态环境的营造尤为重视。
然而，该建筑的风格倾向于美式，却不够耐人寻味，且并不契合我国早期市场的审美需求。此外，其产品面积跨度较大，多数位于300至500平方米之间，能够承担这一价格的业主多为企业高层或私营企业主。
产品定位偏离了大众需求，且泗泾地区原本缺乏豪宅的知名度，因此这批产品的整体销售表现并不尽如人意。
实际上，如果我们现在冷静地思考一下，泗泾并无山峦，亦无名胜古迹，更不及佘山那般声名显赫，这里仅有那朴实无华的田园风光。假使有一天你的财富充裕到无处可花，想要购置一栋豪华别墅，你真的会选择这里吗？
随着上海在2003年和2006年分别颁布了针对别墅用地的限批政策，泗泾别墅区的憧憬最终完全破灭。
实际上，在这段时期内，泗泾对于自身的定位感到十分困惑，而这种困惑在住宅产品方面表现得尤为明显——
公寓+叠加+联排这种万金油产品开始出现。
楼盘选址逐渐转向泗陈公路南侧，其目的是为了吸引徐汇和长宁地区的投资者，然而，实际效果并不尽如人意。
泗泾得以窥见转型希望的真正源泉，正是金港花园这个住宅区。该区域不仅拥有别墅，还以公寓和多层住宅为主，分别于2003年和2006年正式开盘。
该建筑的外墙使用了当时颇为流行的红砖材料，以此手段来增强项目的整体形象。显然，这种产品定位旨在吸引那些对上海房地产市场有迫切需求的购房者。
随着这类满足基本需求的住宅项目持续增加，泗泾开始正视现状，摒弃了对打造高端别墅区的幻想，整个区域的发展方向逐渐转向成为满足城市居民基本居住需求的生活区。
2009年8月，泗泾的保障性住房建设项目正式启动建设，该工程的总规划面积估摸有4.7平方公里之大。
谈及保障性住房，许多人可能认为其地位较低，然而，实际上，保障性住房的建设推动了道路、医院、学校等基础设施的迅速建成，并且，它吸引了大量人口涌入，这对于商业和教育等配套设施的进一步发展具有极其重要的意义。
再加上2009年的泗泾真的发生了两件逆转未来的大事。
在9月份，华润置地成功竞得了一宗住宅用地，该地块面积约为12万平方米，其楼板价更是创下了泗泾地区历史上的新高，达到了11502元每平方米。
之后这块地被打造成类别墅大平层——华润佘山九里。
华润在上海的项目中，它堪称佼佼者，其建筑品质更是树立了区域的典范，与此同时，同期在泗泾推出的住宅项目中，能与之相提并论者寥寥无几。
华润佘山九里的平层住宅售价独树一帜，尽管如此，凭借其品牌影响力，依然赢得了市场的广泛认同，这一现象也为后来进入该领域的开发商提供了宝贵的借鉴。
在泗泾做好产品和口碑依然有很大的市场。
第二件事是轨交9号线二期的开通。
徐家汇站仅需一站之遥，七宝站仅需三站距离，尽管2009年的泗泾尚无大型商业设施，但凭借9号线的便利，多少缓解了这一不足。
当然，众所周知，上海的9号线以其拥挤程度而闻名遐迩，尤其是泗泾站，在高峰时段的拥挤程度简直可以与春运相媲美。
尽管这种情形显得颇为惊悚，然而它同时也揭示了泗泾当前的受欢迎程度实际上相当高。
总之，2009年是改变泗泾命运的一年。
2011年，三湘的商业综合体在此落户，尽管在规模上这里最多只能算是一个县级购物中心的档次，但至少泗泾现在拥有了属于自己的商业中心。
多年的基础设施建设为泗泾打下了坚实基础，也使得该地区逐渐吸引了众多嗅觉敏锐的开发商的目光，其中不乏保利和绿地等知名企业，它们在泗泾都曾成功获取过土地资源。
保利在2015年成功拿下了该区域的土地王称号，随后在2017年引入了保利悦活荟项目，尽管这个项目并未达到大众对高端商业综合体的预期。
此地设有各类培训和育儿商业机构，同时还有电影院与健身场所。这样一来，泗泾地区的家庭在周末便无需远赴他处，便可享受休闲娱乐。
自2016年伊始，上海房地产市场急剧升温，与此同时，泗泾地区接连诞生了两宗地价极高的地块。
在2016年5月，格力电器以每平方米楼板价37674.7元的价格成功竞得了那块住宅用地。
不久之后，融创再次以每平方米38291.3元的楼板价成功竞得了一宗住宅用地。
这两块地块的楼板价格对泗泾的房地产市场格局产生了直接影响。与格力捂盘惜售的策略不同，融创在获得土地后迅速动工，并于2018年年底以每平方米4.8万元的价格开盘销售。
泗泾在2015年的新房成交均价仅为2.3万元每平方米，然而短短四年时间，这一价格已翻了一番。
尽管融创的售价让众多人感到不满，然而该项目的销售却顺利完成。如今，这一价格已逐渐成为泗泾地区新房价格的重要参照。
相较于三年前楼板价格的水平，2019年招商蛇口以及华发集团所获取的地块均是以最低价成功竞得。
仅从土地成本角度考量，即便这两个楼盘的入市价格与融创的4.8万元每平方米持平，其利润空间依然相当可观；即便是与金地玺悦的4.1万元每平方米相当，也能获得相当可观的收益。
如今，位于融创周边的格力、招商、华发三大项目均已进入准备阶段，通过航拍镜头，我们能够清晰地观察到，格力项目的整体结构施工已基本完成。
不过目前它对外公布的消息不多，啥时候上市也不知道。
相较之下，即将开市的招商9号公馆以及泗水和鸣项目所披露的信息则相对更为丰富。
观察这两套住宅的布局，不难发现招商9号公馆的79平方米两居室设计似乎并未以居住舒适度为首要考虑，其户型设计存在诸多不足，例如餐厅与卫生间相邻，布局上显得不够合理。
这种户型的优势在于其总价被严格限制在较低水平，以融创之前每平方米4.8万元的价格为基准，该户型的总价甚至不足400万元。
华发泗水和鸣的起始面积相较于其他项目更为宽敞，其四室户型面积更是达到了128平方米，这一规模更贴合那些寻求置换的购房者需求。因此，在居住实用性方面，华发泗水和鸣略胜一筹，然而，其总价也相对较高。
当然，我们进行这两个项目的比较，并非为了凸显哪一个更优或更劣，我的主要目的是——
自2000年至2020年，时光荏苒，二十载光阴已逝，泗泾的住宅项目仍旧受制于上海的高房价，不得不持续对自身的市场定位进行调整，同时，其户型也在逐渐减小。
自2000年起，其地位堪比佘山之巅的高端别墅，直至2009年，在迷茫中佘山九里迎来了转折性的变革，正是规划上的适度让步，使得上海得以拥有了一片稀缺的刚需圣地。
最好的证据就是泗泾核心区的规划——
你会发现这里几乎全是住宅区，可用于商业和办公的土地极其有限，因此泗泾将无法拥有前滩、北外滩那样高端繁华的城市风貌。
但好处是这里扎扎实实地解决了很多人的居住问题——
尽管地铁车厢内人潮涌动，尽管泗泾医院的评级仅为二级乙等，尽管周边的商业设施如同一个县级市的购物中心……
然而，对于大多数人而言，这里至少提供了一些选择余地；这成为了他们留在上海的为数不多的机会之一。
聊到这里让我们再回看最开始的那幅画面和那个问题——
你或许会察觉，郊外与都市间的联系并非仅仅是矛盾与对抗，而更似一种相互支持、彼此理解的和谐共鸣。
上海郊区的未来发展或许受限，但我坚信，它们绝不会成为历史进程中的边缘角色。
