7月10日，仲量联行最新发布的《2025年第二季度上海房地产市场回顾与展望》报告揭示，本季度上海房地产市场表现出明显的分化现象：甲级办公楼市场以成本驱动型搬迁为主流趋势；零售物业租赁需求得到一定程度的提升，核心商圈旗舰店的布局意愿明显增强；酒店市场得益于入境旅游的升温而持续向好，而住宅市场则呈现出一手房市场稳定、高端市场分化的特点。
甲级办公楼 市场非核心区供应集中
在第二季度，上海甲级办公楼市场的净吸纳量大约为5.73万平方米，主要由成本驱动的搬迁和升级需求所推动。仲量联行上海商业地产部的总监，同时也是华东区零售地产部的负责人黄臻指出，由于全球宏观经济的影响，一些租户选择了持观望态度，导致整体租赁的步伐有所减慢。
供应端展现出“非核心区集中释放”的特点，具体表现为7个新项目均选址于非核心区域，新增供应量达到41.37万平方米。在租金方面，对租户来说持续呈现“利好”态势：中央商务区的租金较上月环比下降了2.4%，而非核心区的租金降幅更是达到了2.7%。为了确保出租率的稳定，业主在续租和新租的谈判中表现出了灵活性，部分项目通过延长租期来达成租约重组，同时，对于空置率较高的区域，优惠力度也进一步得到了增强。值得注意的是，甲乙级办公楼的租金差距正在减小，因此，一些原本租住乙级或近郊办公楼的租户，开始考虑将租住地升级至甲级办公楼。
零售物业市场 核心商圈旗舰店活跃
在“刺激消费”政策的推动下，以及新兴消费潮流的引领，上海零售物业市场在第二季度实现了15.6万平方米的净吸纳量。在此期间，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验和亲民餐饮等业态尤为抢眼。黄臻指出，高端奢侈品、知名运动品牌以及本土服装品牌对核心商圈的旗舰店和概念店布局兴趣浓厚，其目的是通过打造场景化消费体验来增强品牌的影响力。路易威登推出的创新地标性建筑“路易号”巨轮正式进驻南京西路，此举动使得该区域成为商圈内的消费热点。
供应格局出现显著分化，核心商圈未见新增供应，得益于业主激励政策，空置率较前一个月下降了0.3个百分点；与此同时，非核心区域迎来了滨港商业中心（四川北路）、鑫耀·光环Live（漕河泾）等新项目，新增供应量达到21.15万平方米，而空置率则略有上升，环比增长了0.3个百分点。
租金持续走低：在核心商圈，首层平均租金较上期下降了1.1%，而在非核心区域，这一降幅更是达到了1.8%。为了吸引品牌入驻，尤其是非核心区的新项目，业主们正通过提供租金优惠和灵活的租赁条款来激励招商。面向未来，健康生活、二次元文化、虚拟现实娱乐以及平价餐饮等领域的租赁需求预计将保持稳定增长态势。
住宅市场 信贷优化促成交
二季度，上海住房信贷政策得到进一步放宽，五年期以上的贷款市场报价利率（LPR）下调了10个基点。在此背景下，首套房和二套房的商业贷款利率分别降至了3.05%和3.25%，而公积金贷款利率也同步下调了25个基点，达到2.6%和3.075%。这一政策效应显著，使得一手商品住宅的成交量环比增长了14.0%，达到了170万平方米。
高端住宅领域显现出“分化”态势，其中新加入市场的10个高端项目共推出859套房源，成交量为820套，较上期环比下降了21.2%。在核心区域，项目因地段独特和产品优势，去化效果明显优于非核心区域。在价格层面，高端新建住宅的成交均价环比略有上升0.6%，而高端二手房住宅的成交均价则环比下降了2.0%。
仲量联行中国区住宅市场研究部门负责人盛秀秀预测，高端新房的平均价格有望继续微幅上涨，与此同时，由于一手房市场的分流效应以及买家持观望态度，二手房市场仍将承受着下跌的压力。
酒店市场 新开业潮即将到来
上海酒店业得益于入境旅游的升温以及政策的扶持，整体业绩呈现出持续上升的趋势。在2025年的前五个月，国际游客的数量达到了340万人次，这一数字较去年同期增长了37.7%。同时，五星级酒店的入住率同比提高了1.7个百分点。尽管平均房价有所下降，降幅为1.8%，但每间可售房收入（RevPAR）依然实现了0.8%的增长。
供应端将迎来显著增长：随着二季度上海奥林匹克俱乐部丽笙酒店（拥有207间客房）的开幕，下半年预计将新增约2300间客房。这其中，包括即将投入市场的多个项目，如前滩华尔道夫（203间客房）、世博桐森酒店（255间客房）、虹桥香格里拉酒店以及盛贸双酒店（共计611间客房）。
周涛，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理，在接受新民晚报记者采访时表示：“得益于有利政策的扶持以及入境旅游市场的不断升温，上海酒店业正迎来全面复苏的态势。商务和休闲旅客数量同时增加，预计2025年将成为上海酒店业复苏的重要转折点。”
总体而言，二季度上海房地产市场在分化态势中展现出结构性的发展机遇：办公楼市场的租户在谈判中拥有更大的议价空间，零售物业在核心商圈的活力日益显著，酒店市场呈现出强劲的复苏势头，而住宅市场则需要在政策调整中寻求平衡点。展望未来，随着新增供应的进入市场以及消费场景的创新，市场有望逐步形成更具弹性的发展格局。
