吴若凡/发自上海
近期，中国长城资产官方网站公布了一则信息，该信息是关于《中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司与长城国富置业有限公司联合体就八埭头滨江园项目（B地块）的合作代建方单一来源采购进行公示》的。根据公示内容，上海市杨浦区八埭头滨江园项目（B地块）的合作代建方已经确定了中海建设管理（天津）有限公司作为其唯一的供应商。中海企业发展集团有限公司全资控股了该公司，而这家企业又是隶属于中国建筑集团的一级子公司。
那座曾与“汤臣一品”相提并论，承载着老上海十里洋场深厚记忆的滨江建筑地标，在历经开发商资金链断裂、三次停工、购房者维权等一系列长达十年的曲折历程后，最终由中国长城资产通过司法重整、债务剥离以及引入中海代建等一整套“组合策略”，成功实现了资产的激活。
从“东外滩汤臣一品”到最大滨江伤疤
2005年，上海集伟投资发展有限公司（简称“集伟投资”）成功夺得杨浦区2-3街坊B地块，该地块位于内环以内，与黄浦江保持大约380米的直线距离，且与陆家嘴CBD隔江遥望；地块总面积为24883平方米，规划建设的建筑面积预计约为11万平方米，容积率为2.5，绿化率达到了35%，由一栋20层和两栋32层的高层建筑构成，总计拥有363户住宅。
B地块项目在那时被命名为“钟伟博和”，自2007年动工以来，仅仅过了一年便陷入了停滞不前的境地。
2015年，上海锺伟房地产开发有限公司（简称锺伟房地产）对项目进行了更名，更名为“八埭头滨江园”。自那以后，该地块获得了“东外滩汤臣一品”的别称，并规划在两年内推向市场。
2016年5月7日，锺伟房产正式对外公布，国际知名开发商波特曼集团将加入八埭头综合项目的投资与建设，该项目包括住宅和商业配套设施。波特曼集团计划将八埭头综合项目打造成集高端科技、金融银行和高端服务业于一体的区域中心，使之成为上海的新地标，并实现“八埭头滨江园东望日出，西眺日落”的美好愿景。
然而，这一美好愿景很快遭遇了开发的困境，目前“八埭头”项目周边的商业配套设施仍然只是未开发的荒地。
2018年，“八埭头”项目揭开序幕，首度开盘，随后推出了1号楼和2号楼，其平均售价约为每平方米9.9万元；进入2019年，二期开盘时价格更是激增至每平方米10.99万元，远超同期杨浦滨江区域内的其他房地产开发项目。尽管当时上海豪宅的平均价格尚未超过20万元，但这一价格已经达到了该区域的最高点，甚至超过了2025年即将在该地段上市的新项目“外滩源”，其平均售价为每平方米10.8万元。
2021年1月，项目二期因资金短缺而暂停施工，原计划于同年11月交付的精装住宅实际上陷入了严重的“烂尾”困境。
尽管在2023年2月举办了复工的典礼，锺伟房地产公开表示“监管账户资金充足”，然而仅仅过去了五个月，项目便再次陷入了停工的状态。
购房者辗转于“交房、停工、复工、再停工”的反复过程，部分业主尽管已支付了千万级别的房款，却不得不面对资金与房产双重损失的风险，由此引发的维权事件接连不断。该项目中的三栋白色外立面住宅成了杨浦滨江地区最显眼的“疤痕”，市场对其的口碑也跌落至谷底。
钟伟旗下的房地产股权信息揭示，长城资产管理的长城新盛信托持有该公司49.95%的股份。信托机构过去因看好地产的高利润而深入参与相关项目，但不幸在行业不景气时遭遇了严重的财务危机。作为持股的股东，长城资产不得不从原本的“财务投资者”角色转变为“救火队员”，并启动了司法重整的程序来应对这一困境。
长城资产“救火”，中海代建入局
2025年伊始，长城资产以重整投资人的角色介入，采取“司法重整、债务剥离、代建引入”三阶段策略，成功启动了八埭头滨江园的复兴工程。此举被誉为“教科书式的不良资产处理案例”，同时，其挑选中海集团作为代建合作伙伴的决策，也标志着资产管理公司（AMC）与大型央企合作模式的创新开启。
据消息，长城资产率先通过法律途径解除项目债务，对原开发商钟伟房地产的繁杂债权关系进行了整理，同时凭借其AMC资质优势，成功实施了资产重组。
长城资产选择了“单一来源采购”的途径，绕过了竞标环节，直接将中海建设管理公司确立为代建单位。公告中提到，该项目的技术要求复杂，性质独特，因此无法明确其具体规格和具体需求。
业内专家普遍认为，这种做法不仅能够有效避免代建领域内的价格战，而且还能够保证操盘团队的专业技能与项目的复杂程度相匹配。
八埭头滨江园的代建公告中指出，此次计划选拔八埭头滨江园项目（B地块）的合作伙伴，负责代建。该服务领域涵盖了住宅、地下车库、配套用房等所有物业。合作方需提供涵盖整个建设过程的专业综合服务。
项目的管理权现已完全移交至中海，这涵盖了所有相关事宜，诸如债务问题、重整和交房等一系列挑战。值得一提的是，由于长城资产本身就是原开发商的股东，因此最棘手的债务问题可能已经得到了妥善解决。
中海地产的这一合作标志着其正式进军不良资产代建领域，成为2024年上海楼市销售额突破700亿元的头号选手。为此，公司已成立了一个由1名总负责人、3名专家顾问和5个执行团队组成的“1+3+5”专项小组，负责全面负责项目的规划设计、施工建设、交付使用以及债务协调工作。依据代建合同，服务内容囊括住宅、地下车库以及配套用房等所有物业项目，且必须在AMC的盈利体系内实现品质的全面提升。
中海管理公司总经理安悦东曾公开透露，中海地产是一家涵盖整个产业链、实施全面开发策略的房地产企业，其代建业务起步较晚。目前，公司主要聚焦于长三角、珠三角以及环京地区进行业务拓展。
接近中海地产上海分公司的知情人士透露，“八埭头滨江园”这一项目并非由中海地产上海公司直接承担管理职责。
安居客研究院院长张波预测，为了改善项目的口碑，项目或许会实施“现房销售”策略，以此缓解购房者对工程烂尾的担忧。此外，项目还将全面提升精装修的标准，并对园林景观进行全新设计。经过升级，房价有望超过每平方米15万元，尽管如此，仍将低于该区域新房的售价，从而展现出较高的性价比。
至此，八埭头滨江园将由中海公司负责接管代建工作并重新启动建设。中海公司能否探索出新的解决方案，让已经烂尾四年的“东外滩汤臣一品”项目实现重生，瞰华东将保持持续关注。
